A l’origine de ce projet, Philippe Roegel, Slim Labidi et Thierry Boullenger, des investisseurs en immobilier, se sont rendus compte, au fil de leurs opérations, que de nombreux actifs restaient inaccessibles au marché en raison de problèmes d’indivisions inextricables. Après le rachat d’une quote-part indivise d’un actif immobilier ayant débloqué la situation en négociant avec l’autre co-indivisaire, ils ont fini par trouver une solution amiable permettant la vente de l’actif tout en dénouant une situation familiale tendue. Fort de cette expérience avec ses deux associés, un expert-comptable et un expert en marketing informatique, ils proposent depuis le début de l’année un service de rachat de parts d’indivision, sans condition suspensive de financement, par le biais de leur société Patrimoine Indivis.

Un service pour l’indivisaire pressé. Si en vertu de l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué », il n’est en pratique pas aisé d’en sortir. Nombreux sont les indivisaires qui subissent un véritable calvaire. A l’instar de ce particulier qui ne peut plus entrer dans la maison qu’il possède en indivision avec son frère, ce dernier ne lui adressant plus la parole et refusant de lui verser une indemnité d’occupation. Pourquoi les indivisaires se tourneraient-ils vers l’offre de Patrimoine Indivis ? L’indivisaire y verrait l’avantage de ne pas subir la longueur et le coût d’une procédure judiciaire en licitation partage du bien indivis et s’éviterait les tensions émotionnelles et familiales. « Les procédures durent en général entre 3 et 5 ans, et peuvent durer jusqu’à 10 ans, fait observer Philippe Roegel, directeur général de Patrimoine Indivis. Quant au coût, il varie de 10.000 à 20.000 euros. En outre, l’expertise immobilière peut aller de 2.000 à 7.000 euros selon le type de bien. Or, précise-t-il, la plupart du temps, l’indivisaire qui nous contacte est arrivé à un point où il est urgent pour lui, pour sa santé mentale, de sortir de cette indivision. Le divorce de manière générale a un effet puissant sur les demandes qui nous sont adressées. On a vu un modèle économique au départ, mais nous sommes vite tombés dans le modèle social dans la plupart des cas. Sans compter que parfois, les personnes ont promis à leur parent de na pas faire de procès à leur frère et sœur », ajoute-t-il.

Un rachat décoté de la part indivise. Si la société et l’indivisaire tombent d’accord, une promesse de vente est signée, puis le droit de préemption auquel peut prétendre l’autre indivisaire est purgé. En l’absence de préemption, Patrimoine Indivis devient co-indivisaire du bien immobilier, sachant que le rachat de la quote-part indivise s’est faite à un prix décoté. « Sur ce point, il n’y a pas de pourcentage fixe, tout va dépendre du dossier. Sachant que cette décote va prendre en compte le risque pour la société d’une procédure judiciaire et des autres éléments qui peuvent éventuellement entrer en jeu. Notamment, il m’est parfois demandé de racheter leur prêt immobilier », explique Philippe Roegel. La société se rapproche ensuite du co-indivisaire pour définir ensemble les conditions d’une vente amiable ou pour lui racheter ses parts. « Une négociation qui se passe rarement mal car nous ne sommes un intervenant neutre et recherchons la meilleure solution pour lui comme pour nous. Sachant que nous pourrons par exemple prendre en charge les travaux d’amélioration qu’il vaut mieux effectuer avant la vente », détaille Philippe Roegel. En l’absence d’accord, une procédure de licitation-partage devant le tribunal de grande instance sera engagée.

Un marché qui serait porteur. Patrimoine Indivis est une société par actions simplifiée dont l’objet est la prise de participation dans des indivisions immobilières. « Il s’agit d’une société d’investissement spécialisée en indivision, ce qui n’existe pas sur le marché à ma connaissance », indique Philippe Roegel. Pour l’heure, la société indique avoir signé plusieurs promesses de vente et être en train de purger les droits de préemption qui s’y rattachent. « La demande, notamment via notre site internet vendrepartindivision.com, est importante. Ce marché est porteur mais va nécessiter un peu de temps pour espérer un retour sur investissement. En conséquence, nous avons réuni des actionnaires nous permettant d’apporter suffisamment de fonds pour faire face à la demande et pour le bon fonctionnement de notre modèle économique », conclut Philippe Roegel.