Fiscalité 

Pas de responsabilité sans information

Le notaire n’est pas responsable de la remise en cause de l’avantage Scellier si son client ne l’en a pas informé
C’est au client d’établir qu’il a donné les informations fiscales et que malgré cela, le notaire a failli à son obligation

Le notaire ne peut voir sa responsabilité délictuelle engagée pour manquement à son obligation de conseil et d’information si son client ne l’a pas informé de ses intentions, notamment fiscales, indique la cour d’appel de Douai dans un arrêt du 19 septembre 2019 (1).  

 

Faits. Dans cette affaire, des époux avaient acquis trois immeubles d’habitation qu’ils ont ensuite donnés à bail, tout en procédant à la donation entre vifs de la nue-propriété de ces biens à leurs fils. L’administration fiscale remet alors en cause les avantages fiscaux dont ils bénéficiaient pour ces trois biens immobiliers dans le cadre du dispositif ‘Scellier’, au regard du démembrement de propriété intervenu.  En effet, cette réduction d’impôt ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré. Les époux assignent alors l’étude notariale devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer aux fins de voir engager sa responsabilité civile et de la condamner à indemniser leur préjudice. Dans son jugement, le tribunal dit que la SCP s’est montrée défaillante dans le cadre de l’obligation de conseil lui incombant, condamnant ainsi l’étude à verser plus de 100.000 euros aux époux au titre du préjudice.  

 

Appel. La SCP interjette appel et la cour d’appel de Douai infirme ce jugement. Si « le notaire doit informer et éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours », il ne peut « voir sa responsabilité délictuelle engagée pour manquement à son obligation de conseil et d’information si son client ne l’a pas informé de ses intentions, notamment fiscales.  C’est à dernier qu’il incombe d’établir qu’il a donné les informations et que nonobstant, le notaire a failli à son obligation. »

 

Portée. Cet arrêt est « favorable » pour la profession, se félicite Arlette Darmon, notaire à Paris et présidente du groupe Monassier. « Les clients doivent nous renseigner et nous devons poser les bonnes questions, mais nous ne pouvons pas mener toutes les investigations, ni demander à nos clients leurs déclarations de revenus ou d’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) », précise-t-elle, d’autant plus que la destination fiscale d’un bien immobilier peut évoluer dans le temps. La notaire prend l’exemple du montage d’une SCI (Société civile immobilière) : « Quand nos clients achètent, nous attirons leur attention sur l’intérêt du statut de loueur en meublé. Ce statut fiscal est compatible avec la SCI mais dans ce cas, la société bascule vers l’impôt sur les sociétés. Or ce changement peut intervenir après le montage et dans ce cas nous n’en sommes pas toujours informés ». Parfois, « les acquéreurs ne connaissent pas eux-mêmes, au moment de l’acte, l’affectation qu’ils donneront au bien ou communiquent en toute bonne foi des informations fausses à leur notaire ». En l’occurrence, il n’était pas précisé dans le contrat de location des biens que le bail avait été conclu sous le régime de la loi Scellier. Ainsi, Paul Duvaux, avocat fiscaliste parisien, conseille toujours à ses clients « de demander que le motif de défiscalisation soit mentionné dans l’acte notarié ». 

 

Obligation de résultat. En revanche, « si le notaire avait eu connaissance du régime de faveur et laissé se réaliser des opérations sans informer le client de la remise en cause du régime, la solution aurait été différente » souligne Arlette Darmon. Le notaire a en effet une obligation de résultat. Il doit préciser toutes les informations juridiques et toutes les conséquences juridiques liées à l’opération. Il est fautif lorsque, connaissant le motif de défiscalisation des acheteurs, il ne les a pas informés des aléas de défiscalisation attendue. Par ailleurs, sa responsabilité peut être engagée lorsque son client subit le coût d’un redressement fiscal dont le fait générateur découle de ses conseils (2).  

 

(1) CA Douai, troisième chambre, 19 septembre 2019, n°18/04258 

(2) Cass., Civ. 1re, 20 déc. 2017, n° 16-13073