Grand Prix du Patrimoine Jeunes Diplômés 2017

Paris II dénoue l’écheveau patrimonial d’un couple

Les lauréats partagent une fois encore la plus haute marche du podium du Grand Prix de l’Ingénierie
Ses préconisations ont été judicieuses alors que les attentes du couple à l’étude étaient nombreuses
Photos : Nicolas Kalogeropoulos

RAPPEL DE VOTRE SITUATION

Madame, Monsieur, vous nous avez confié la gestion de votre patrimoine et nous vous remercions de votre confiance. Pour ce faire, nous nous sommes fondés sur les informations communiquées pour dresser la consultation suivante.

Votre situation personnelle :

Madame, divorcée, vous êtes de nationalité italienne et âgée de 55 ans.

Monsieur, divorcé, vous êtes a priori de nationalité française et âgé de 56 ans.

Vous envisagez de vous séparer après quinze ans de concubinage en France, durant lequel vous avez eu deux enfants. Nous supposons que vous n’avez pas eu d’enfant d’une précédente union.

Votre situation professionnelle :

Madame, vous exercez votre activité de cantatrice en Europe, qui vous procure un revenu annuel d’un million d’euros.

Monsieur, vous n’exercez plus d’activité professionnelle. Vous percevrez à 65 ans une pension de retraite de 30.000 euros par an.

Votre situation patrimoniale :

Vous avez acquis par le biais d’une société civile immobilière (SCI) « Vivaldi » une propriété composée d’une bâtisse et de terres non cultivées. A la suite d’un démembrement conseillé par un notaire, les 100 parts sociales de votre SCI au capital social de 200.000 euros ont été réparties de la manière suivante :

- Madame, vous détenez la nue-propriété de 99 parts.

- Monsieur, gérant de la SCI, vous détenez l’usufruit des 99 parts et une en pleine-propriété.

En outre, Madame, vous détenez un appartement en Italie dans lequel vous logez un parent. Nous présumons que cet hébergement est à titre gratuit.

Vos objectifs patrimoniaux :

- obtenir un éclaircissement de votre situation fiscale ;

- obtenir le remboursement de votre compte courant dans la SCI ;

- optimiser fiscalement la transmission de votre propriété à vos enfants ;

- aider financièrement M. Logo après votre séparation.

Pour ce faire, nous vous préconisons les conseils suivants.

VOTRE SITUATION FISCALE

Après détermination de votre résidence fiscale, nous vous exposerons votre situation au regard de l’impôt sur le revenu (IR) et de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Votre résidence fiscale.

L’administration fiscale se réfère au lieu où vous avez votre résidence habituelle ou votre activité professionnelle ou le centre de vos intérêts économiques pour déterminer votre résidence fiscale.

Vous résidez en France en concubinage depuis quinze ans avec vos deux enfants. Votre résidence habituelle est de ce fait située en France au regard des règles françaises. Vous exercez néanmoins votre activité professionnelle dans toute l’Europe, notamment en Italie où vous déclarez y payer des impôts.

Pour éviter une double imposition, il convient de se référer à la convention fiscale franco-italienne. Au regard de celle-ci, nous distinguerons l’IR et l’ISF.

Situation fiscale au regard de l’IR.

Vous êtes cantatrice et exercez donc une activité de nature artistique. De ce fait, vous êtes sujette à des modalités d’imposition spécifiques prévues par la convention : vos revenus sont imposables dans l’Etat où vous vous produisez. Régulièrement en spectacle à Venise, c’est la raison pour laquelle vous payez des impôts en Italie.

En tant qu’Etat de résidence, la France prévoit un mécanisme d’exonération des sommes imposées à l’étranger mais les prend en compte pour le calcul du taux effectif : vos revenus issus d’un autre Etat sont donc exonérés d’impôt en France.

Si vous deviez payer des impôts en France, l’administration fiscale pourrait vous enjoindre de régulariser votre situation. Elle pourrait procéder au recouvrement de l’imposition dûe, dans la limite des trois années antérieures à compter de l’imposition de l’année en cours. Vous risquez également de devoir payer une pénalité de 40 % et des intérêts de retard de 0,40 % par mois.

Nous vous suggérons donc de déposer les déclarations 2042 et 2047 pour les revenus encaissés à l’étranger depuis l’année 2013 auprès de votre service d’impôt des particuliers compétent situé au 6 rue Croix-Paillere 79500 Melle.

Situation fiscale au regard de l’ISF.

En revanche, au regard de l’ISF, en qualité de résidente fiscale française, vous êtes imposable en France sur l’ensemble de vos biens détenus en France et à l’étranger. Une déclaration commune de l’ensemble de vos biens est nécessaire du fait de votre concubinage avec M. Logo.

Compte tenu de la valeur de vos biens immobiliers, votre patrimoine excède 1.300.000 euros. Vous êtes de ce fait redevable de l’ISF. Nous vous suggérons donc de régulariser votre situation pour les années 2011 à 2016. Vous vous exposez également à des pénalités et intérêts de retard.

Au titre de l’année 2017, vous devrez déclarer l’ensemble de vos biens détenus au 1er janvier 2017 au plus tard le 15 juin selon l’importance de votre patrimoine.

Si vous décidez de rester en France, vous pouvez donner l’usufruit de l’appartement situé à Turin à votre mère pour soustraire le bien de l’assiette taxable à l’ISF. En effet, en cas de démembrement de propriété, le redevable de l’ISF est l’usufruitier.

REMBOURSEMENT DE VOTRE COMPTE COURANT

Vous nous avez informés de votre volonté d’exercer une activité de chambres d’hôtes de luxe ou d’exploiter une partie des terres.

Ces deux activités supposent la tenue d’une assemblée générale extraordinaire (AGE) afin de modifier l’objet social statutaire. En sa qualité de gérant et d’unique détenteur du droit de vote, M. Logo devra convoquer cette assemblée et voter cette résolution. Bien que privée de droit de vote, vous bénéficiez toujours du droit de participer physiquement aux décisions collectives.

Cette décision s’inscrit dans l’intérêt de la société car elle permettrait de rembourser le compte courant d’associé. En effet, les revenus générés par l’activité serviront à rembourser votre avance en compte courant.

Si vous optez pour l’activité de chambres d’hôtes de luxe.

L’activité de la SCI consistera à louer des chambres meublées de votre propriété tout en offrant la possibilité pour l’usufruitier, M. Logo, d’y séjourner en tant que résidence principale. Cette location s’accompagne de prestations, ce qui donne à cette activité parahôtelière une nature commerciale.

La nature commerciale de cette activité emporte deux conséquences :

- elle vous invite à vous immatriculer au Registre du commerce et des sociétés compétent ;

- en principe soumise à l’IR, cette nature commerciale entraîne la soumission de votre société à l’impôt sur les sociétés (IS).

Ce passage de l’IR à l’IS a les mêmes conséquences fiscales qu’une cessation d’activité, à savoir une imposition immédiate des bénéfices et des plus-values (réalisées, constatées et latentes).

Dans votre situation, la plus-value latente de 2,5 millions d’euros afférente à votre propriété serait immédiatement imposée.

Cependant, une exonération totale est prévue dans le cas où la plus-value concerne la cession de votre résidence principale.

De manière générale, il vous est également possible d’éviter toute taxation (plus-value latente et bénéfices) en inscrivant l’actif pour sa valeur d’origine au bilan d’ouverture de la première période d’assujettissement à l’IS et faire figurer le bilan les amortissements que la SCI aurait pu déduire si elle avait été assujettie à l’IS depuis sa création. Nous vous invitons à contacter votre expert-comptable pour l’accomplissement de ces formalités et à en informer l’administration fiscale.

En revanche, si vous souhaitez conserver votre régime d’imposition à l’IR, nous vous conseillons de changer de forme sociale en transformant la SCI en une société commerciale soumise à l’IR, notamment la société en nom collectif (SNC).

La SNC offre un choix entre les deux régimes d’imposition. Cependant, nous attirons votre attention sur le fait que les associés de cette société sont tenus indéfiniment (au-delà de la valeur de vos apports) et solidairement de toutes les dettes sociales (la totalité des dettes peut être réclamée à tout associé individuellement).

Grâce à cette forme sociale, les revenus générés par l’activité seront imposés à l’IR.

Le choix entre l’IR et l’IS doit également être guidé par l’importance des revenus générés par votre activité : si les revenus sont faibles, il serait judicieux de profiter du barème progressif de l’IR ; si les revenus sont importants, le taux d’IS de 33,33 % serait plus adéquate (la loi de Finances pour 2017 prévoit de réduire ce taux à 28 % d’ici à 2020).

Si vous souhaitez exploiter vos terres.

En l’état, les terres de la SCI sont des bois et prairies non cultivés. Si vous décidez d’exploiter ces terres, la SCI exercera une activité agricole génératrice de bénéfices agricoles.

Pour exploiter ces terres, nous vous conseillons de les apporter à un groupement foncier rural (GFR) qui a pour objet de rassembler et de gérer des biens immeubles à usage agricole et forestier. En contrepartie, la SCI recevra des parts lui permettant, en sa qualité d’associée, de prétendre à des bénéfices (ou de participer aux pertes).

L’intérêt de ce GFR est de gérer et d’assurer l’unité du patrimoine foncier au sein d’une structure unique.

TRANSMISSION DE VOTRE PROPRIÉTÉ

Vous souhaitez transmettre la propriété à vos deux enfants, Marina 11 ans et Ariane 13 ans, à moindre coût fiscal.

Pour ce faire, il convient dans un premier temps de déterminer la valeur des parts de votre  SCI et, dans un second temps, de vous présenter les différents mécanismes d’optimisation  fiscale qui s’offrent à vous. 

Valorisation des parts de la SCI Vivaldi.

En l’état, la SCI ne génère aucun revenu étant donné que la propriété qui figure à son actif n’est pas exploitée et constitue votre résidence principale. De ce fait, la valeur de la société n’est autre que sa valeur patrimoniale qui résulte de la différence entre la valeur vénale des éléments d’actifs de la société et son passif exigible.

La valeur de la propriété est estimée à 3,5 millions d’euros et le montant du compte courant dans la SCI s’élève à 1,5 million d’euros. Le prêt bancaire de 500.000 euros ayant servi à l’acquisition de la propriété a été consenti pour une durée de dix ans. En l’absence d’information sur un éventuel prolongement de cette durée, nous considérons que ce prêt a été remboursé. De ce fait, la valorisation globale de la SCI est de 2.000.000 euros, soit une valeur unitaire de 20.000 euros par part.

En outre, la détention d’un patrimoine immobilier à travers une société offre la possibilité d’opérer une décote sur la valeur de l’immeuble. Ainsi, pour des sociétés à caractère familial, une décote d’au minimum 10 % peut généralement être pratiquée pour tenir compte d’un marché peu liquide. La valeur unitaire d’une part s’estimerait donc à 18.000 euros. Enfin, le démembrement des parts n’est pas sans conséquence. La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière qui varie selon l’âge de l’usufruitier.

Conformément au barème prévu par l’article 669 du Code général des impôts, M. Logo étant âgé 56 ans, la valeur en nue-propriété correspond à 40 % de la valeur en pleine propriété. De ce fait, la valeur unitaire en nue-propriété d’une part de la SCI peut être estimée à 7.200 euros (voir les tableaux 1, 2 et 3).

Transmission des parts de la SCI Vivaldi.

Pour transmettre à vos enfants votre patrimoine immobilier détenu dans la SCI, vous devez transmettre la propriété de vos parts. Nous vous invitons donc à transmettre vos 99 parts en nue-propriété et, s’agissant de M. Logo, la nue-propriété de sa part en pleine propriété. Pour optimiser fiscalement cette transmission, nous vous proposons de bénéficier des régimes d’exonération à 75 % exposés ci-après.

- Pacte Dutreil : Le Pacte Dutreil prévoit une exonération partielle qui s’applique aux transmissions de titres de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

En l’état, la SCI n’exerce aucune activité et n’est donc pas éligible à ce dispositif. Cependant, l’activité de chambres d’hôtes de luxe vous ouvrira droit au bénéfice de ce régime. Outre cette condition tenant à l’activité de la société, vos parts doivent faire l’objet d’un engagement collectif de conservation d’une durée minimale de deux ans commençant à courir à compter de la date de l’acte (s’il s’agit d’un acte authentique) ou de la date de l’enregistrement (en cas d’acte sous seing privé) et doit être en cours à la date de la transmission.

Cet engagement pris par le donateur avec un ou plusieurs autres associés doit porter sur au moins 34 % des droits financiers et des droits de vote pour les sociétés non cotées. Ainsi, M. Logo et vous, en vos qualités de donateurs et d’associés, devrez respecter ce pourcentage tout au long de la durée de l’engagement collectif de conservation des titres. Pendant la durée de l’engagement collectif de conservation et pendant les trois années qui suivent la transmission, l’un des signataires de l’engagement collectif doit exercer son activité principale dans la société. Nous invitons donc M. Logo à exercer son activité de gérant de la société durant toute cette période.

Au moment de la transmission, vos enfants devront à leur tour s’engager individuellement à conserver les parts transmises pendant quatre ans à compter de l’expiration de l’engagement collectif de conservation.

Pour les donations avec réserve d’usufruit, les droits de vote de l’usufruitier doivent statutairement être limités aux décisions concernant l’affectation des bénéfices. A ce titre, nous vous invitons à modifier la clause statutaire de la SCI qui prive le nu-propriétaire de tout droit de vote au profit de l’usufruitier. Grâce à ce dispositif, vous bénéficierez d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit à concurrence de 75 % de leur valeur lors de la transmission à titre gratuit de la propriété de vos parts dans la SCI.

Cependant, cette exonération s’appliquera seulement à la valeur des parts correspondant à l’activité commerciale ou agricole de la société. Dans le cas où vous n’envisagez pas de confier l’activité d’exploitation des terres à la SCI, nous vous proposons d’appliquer pour les parts afférentes aux bois et prairies le dispositif ci-après.

- L’apport des bois et prairies à un groupement foncier rural (GFR) : En apportant vos bois et prairies à un GFR, les droits de mutation à titre gratuit (donation et succession) font l’objet d’une application distributive propre à la nature de chaque bien composant le GFR. Ainsi, pour les biens forestiers, une exonération de 75 % est appliquée sous respect de plusieurs conditions (la reproduction d’un certificat attestant la vocation forestière des terrains appartenant au GFR au moment de la donation ou succession, l’engagement du GFR d’exploiter normalement pendant trente ans et les parts doivent avoir été détenues par le donateur ou défunt pendant au moins deux ans).

Le cumul de ces deux dispositifs vous permettra de réduire de 75 % la valeur fiscale de vos parts transmises. L’assiette fiscale après exonération s’élèvera donc à 180.000 euros.

- Abattements pour donations aux enfants : Cumulativement à ces dispositifs, vous pouvez bénéficier des abattements de droit commun dont bénéficient les donations faites aux enfants. Concrètement, Marina et Ariane bénéficieront chacune d’un abattement de 100.000 euros qui viendra réduire leur assiette taxable.

En conséquence, s’agissant de la transmission de la nue-propriété des parts de la SCI, le cumul des dispositifs et des abattements aboutit à une assiette fiscale nulle : vos enfants n’auront donc à payer aucun droit de mutation à titre gratuit.

Voir les tableaux récapitulatifs 4, 5 et 6.

CONTRIBUTION FINANCIÈRE AU PROFIT DE M. LOGO

Vous souhaitez aider financièrement M. Logo après votre rupture en lui versant 4.000 euros par mois pendant cinq ans sans que cela soit perçu comme une donation taxable.

Nous vous rappelons que, légalement, vous n’êtes pas dans l’obligation de verser une prestation compensatoire à M. Logo au titre de votre séparation. Ainsi, tout versement risque d’être qualifié de donation. En effet, si, civilement, un tel engagement est considéré comme une obligation naturelle dont le versement constitue un paiement et non une libéralité, il en est autrement sur le plan fiscal. La doctrine fiscale considère qu’une telle obligation motivée par un devoir de conscience est considérée comme une libéralité soumise aux droits de mutation à titre gratuit.

Nous attirons néanmoins votre attention sur le fait qu’une pension alimentaire pour l’éducation et l’entretien des enfants peut être mise à votre charge. Le montant de cette pension alimentaire peut être fixé librement dès lors qu’elle correspond aux besoins de vos enfants. Les enfants étant mineurs, cette pension alimentaire sera versée à leur père qui se doit de l’utiliser au profit des enfants. Fiscalement, elle n’est pas considérée comme une libéralité et peut être déduite de vos revenus.

Vous pouvez également utiliser la société en prévoyant, par assemblée générale, la fixation une rémunération à M. Logo. Il sera cependant soumis à l’IR au titre de cette rémunération.

Aussi, le présent d’usage est un cadeau qui peut porter jusqu’à 2 % de vos revenus, soit 20.000 euros, sans risquer une requalification en donation taxable. Il ne peut pas être versé sous forme de rente mais en capital lors d’événements exceptionnels tels que des fêtes de fins d’années ou un anniversaire.

Enfin, à titre de prévoyance, nous vous conseillons de mettre en place un contrat d’assurance décès qui permettrait à vos enfants de percevoir des fonds en cas de survenance de décès, d’incapacité ou d’invalidité.