Ingénierie patrimoniale/Grand Prix du Patrimoine Jeunes Diplômés 2016

Paris II accompagne la nouvelle vie des époux Parfait

Déborah EBENSTEIN, Maxime GUERIF, Morgan LEVEQUE, Fanny MAZUREK, Delphine VERNUS
L’équipe de Paris II Panthéon-Assas partage la première place du Grand prix de l’ingénierie
Elle conseille un couple abordant un virage lié à la vente d’un hôtel-restaurant
Fanny Mazurek, Maxime Guerif, Morgan Leveque, Delphine Vernus, Déborah Ebenstein accompagnés de Philippe Baillot, l’un de leurs enseignants

Madame, Monsieur Parfait, vous nous avez consultés au sujet de la gestion globale de votre patrimoine ainsi que sur plusieurs points particuliers. Nous nous sommes basés sur les différents éléments que vous nous avez communiqués pour constituer cette étude et dresser la présente consultation.

VOS INTERROGATIONS SPÉCIFIQUES

La régularisation du compte en Suisse.

Comme vous le perceviez, il est impératif de déclarer ce compte en Suisse dès que possible. C’est même une obligation. En cas de découverte par l’administration fiscale, vous seriez reconnus coupables de fraude fiscale et passibles de poursuites pénales.

La régularisation volontaire vous permettra à la fois d’utiliser ces fonds et de ne pas encourir de sanctions pénales, mais également de bénéficier de pénalités atténuées par rapport à une découverte de l’administration.

A la suite de cette révélation, il conviendra de déposer un dossier complet de régularisation comportant :

- les déclarations rectificatives ;

- une déclaration de compte ouvert à l’étranger ;

- une déclaration de revenus encaissés à l’étranger ;

- les pièces justificatives.

Si vous le souhaitez, nous vous proposons de vous adresser une note récapitulant ces formalités et de nous charger de vous accompagner dans leur élaboration.

Financièrement, la régularisation s’accompagnera :

- de la rectification de tous les impôts éludés (IR, PS, droits de succession et ISF) par vous-même et votre grand-père dans la limite de la prescription fiscale, soit pour les dix années précédentes ;

- du paiement de l’intérêt de retard pour tous les impôts ainsi éludés ;

- d’une majoration pour manquement délibéré réduite à 15 % ;

- d’une amende pour non-déclaration des avoirs détenus à l’étranger réduite à 1,5 %.

Une fois le compte déclaré, vous avez le choix de rapatrier ou non les capitaux. Dès lors que vous respectez vos obligations fiscales, vous êtes libres de détenir des capitaux dans un pays étranger.

La valorisation de vos biens et la question de l’ISF.

- Maison de Cucuron : Nous vous conseillons de vous rapprocher de plusieurs agents immobiliers locaux qui pourront établir des avis de valeur ou d’un notaire qui pourra consulter la base de données Perval qui recense l’intégralité des ventes immobilières avec les caractéristiques des biens vendus et les prix.

- Exploitation agricole de Mouriès : Celle-ci est détenue par l’intermédiaire d’un GFA, c’est donc la question de la valorisation de ce GFA et des parts indivises que vous possédez qui se pose.

Pour ce faire, il est d’abord nécessaire d’évaluer les biens immobiliers composant cette exploitation.

Vous pouvez alors faire appel à un agent immobilier spécialisé, un notaire, un expert foncier ou encore à la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer Paca). Cet établissement est informé de toutes les ventes de biens ruraux dans la région Paca et pourra à ce titre vous renseigner sur la valeur de l’exploitation.

Suite à l’évaluation, nous vous recommandons de vous rapprocher de votre expert-comptable qui pourra, grâce aux documents comptables, déterminer la valeur de la société et, par la suite, des parts indivises que vous détenez.

S’agissant de la prise en compte au titre de l’ISF, le régime de ces parts varie selon que le GFA est exploitant ou bailleur :

- GFA bailleur : exonération classique au titre des biens professionnels et à défaut exonération partielle d’ISF.

- GFA exploitant : exonération classique des biens professionnels seulement.

Vous nous avez indiqué que le GFA exploitait une plantation d’oliviers. Par conséquent, seule est possible l’exonération au titre des biens professionnels de l’article 885 O CGI.

Puisque vous n’exercez pas dans la société votre activité professionnelle, l’exonération ne peut jouer.

Si vous êtes soumis à l’ISF, la valeur à mentionner au titre du GFA sera celle des droits indivis que vous détenez.

- Bois et forêts : Nous vous conseillons de vous rapprocher de la Safer Paca, professionnel le plus qualifié pour vous communiquer la valeur de ces bois et forêts.

Au titre de l’ISF, les bois et forêts présentent une particularité puisque l’article 885 H, sur renvoi à l’article 793 du CGI, vous permet de bénéficier d’une exonération à concurrence de 75 % de leur valeur à condition :

- de produire un certificat attestant que les bois et forêts sont susceptibles de présenter une garantie de gestion durable ;

- que cette garantie soit appliquée pendant 30 ans.

Cette exonération étant également valable pour les droits de succession, sous les mêmes conditions, il est fort probable que le notaire en charge de la succession de votre grand-père ait attiré votre attention sur cette exonération et que vous en ayez bénéficié.

A la suite de l’estimation de l’ensemble de ces biens, si la valeur globale de votre patrimoine est supérieure à 1.300.000 euros, vous serez redevables de l’ISF.

La fiscalité applicable à la location de la maison de Cucuron.

En cas de location de la maison de Cucuron, les loyers seraient soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, et aux prélèvements sociaux, à concurrence de vos droits indivis.

Le régime fiscal serait alors le même que pour les loyers encaissés par votre SCI. A la différence toutefois que les droits indivis que vous détenez dans ce bien sont pris en compte pour le calcul de l’ISF et non les parts de la SCI, considérées comme des biens professionnels et, à ce titre, exonérées.

La performance actuelle de votre contrat d’assurance vie.

Les fonds en euros sont principalement investis en obligations. Or, la rémunération des obligations suit les taux d’intérêt. Lorsqu’ils diminuent, la rémunération des obligations baisse également. Aujourd’hui, nous sommes en phase de taux bas, la rémunération des obligations est donc faible. C’est ce qui explique votre déception.

Pour obtenir une meilleure performance, il convient d’envisager une diversification des investissements réalisés afin de diminuer la part investie en fonds euros. Ce qui offrira une probabilité de rendement supérieur. Attention toutefois puisque les actions sont traditionnellement considérées comme plus risquées que les obligations.

Nous pourrons ensemble élaborer une stratégie afin de définir le niveau de risque auquel vous souhaitez être soumis et ainsi définir la typologie d’investissement à réaliser.

Nous pouvons également vous proposer de déléguer la gestion de ce contrat à des professionnels de façon à ce qu’il bénéficie d’une gestion active.

Enfin, il est possible de mettre en place une stratégie d’investissement consistant en un versement périodique programmé. Ce versement se fait à chaque fois sur un ou plusieurs fonds en unités de compte préalablement choisis. Cette stratégie a l’avantage de lisser le risque en variant les points d’entrée sur les marchés et de diversifier votre contrat d’assurance vie.

Au préalable, il convient toutefois que vous nous fassiez parvenir les conditions générales et particulières de votre contrat afin que l’on puisse déterminer si des arbitrages sont possibles ou si, au contraire, il sera nécessaire d’ouvrir un nouveau contrat.

LA RÉORGANISATION GÉNÉRALE DE VOTRE PATRIMOINE

L’imposition due au titre de la plus-value sans optimisation.

Vous nous indiquez avoir été contactés par des investisseurs prêts à acquérir votre hôtel-restaurant pour 6 millions d’euros. Toutefois, nous ne sommes pas en possession de la ventilation de ce prix entre le fonds de commerce et les murs de l’hôtel.

Nous avons envisagé l’hypothèse où le prix de vente est ventilé à concurrence de 4,5 millions d’euros pour le fonds et 1,5 million pour les locaux, correspondant ainsi à la valeur d’inscription du bien immobilier à l’actif de la SCI.

Deux plus-values et deux impositions sont à déterminer.

- Pour les murs : Deux solutions sont envisageables :

- la vente des murs par la SCI ;

- la vente de la SCI ;

Quel que soit le choix, le régime fiscal est identique. Toutefois, le délai de détention court dans la première hypothèse à compter de l’acquisition des murs et dans la seconde à compter de la constitution de la SCI. Si la SCI a été constituée antérieurement, cette solution est à privilégier.

A défaut de précision, nous considérerons que la SCI a été constituée concomitamment et nous n’envisagerons que la première hypothèse.

La cession par la SCI sera soumise à la plus-value immobilière des particuliers : à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 % après application d’un abattement pour durée de détention. S’agissant d’une plus-value immobilière élevée, elle sera soumise à la taxe éponyme au taux de 3 % (lire l’encadré sur le calcul de la plus-value 1).

N.B. : vous pourriez, également si vos acquéreurs y consentent, ne pas céder les murs afin de conserver ces revenus locatifs.

- Pour le fonds de commerce : Deux solutions sont également envisageables :

- la vente du fonds par la SARL ;

- la vente de la SARL.

Nous retiendrons la seconde solution, plus simple et moins coûteuse.

Sauf option pour l’impôt sur le revenu, la SARL est soumise à l’impôt sur les sociétés. A défaut de précision, nous considérerons qu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés.

S’agissant d’une cession de titres soumis à l’impôt sur les sociétés, ce sont les règles des plus-values privées qui s’appliquent.

Vous ne nous indiquez pas avoir acquis le fonds de commerce. Par conséquent, nous considérerons que vous l’avez créé. Par suite, un régime de faveur est susceptible de s’appliquer (150-0 D 1 quater CGI), qui permet d’exercer un abattement de 85 % après huit ans de détention sur la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu.

La plus-value sera en conséquence taxée :

- aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 % ;

- à l’impôt sur le revenu, au barème progressif, après un abattement de 85 % ;

- éventuellement à la Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus aux taux de 3 % et 4 %.

Lire l’encadré sur le calcul de la plus-value 2.

Schéma global d’optimisation.

Aucune optimisation de la cession des murs n’est possible, sauf à prévoir une donation en pleine propriété des parts à vos enfants suivie d’une vente desdites parts aux investisseurs. Nous nous sommes donc concentrés sur la cession de la SARL.

Sur le prix de cession des murs, vous disposerez d’un capital net d’impôt de 1.297.222 euros, qui pourra notamment être utilisé afin d’acquitter les impositions dues au titre du schéma proposé.

Vous souhaitez réinvestir le prix de vente dans l’acquisition d’un domaine d’une valeur de 2 millions d’euros avec la volonté de planter 2 hectares de chênes truffiers et de faire une maison d’hôtes. Par hypothèse nous avons considéré que ces travaux auraient un coût de 1 million d’euros, soit un investissement global de 3 millions d’euros.

Afin de satisfaire vos objectifs, nous vous proposons deux mécanismes cumulatifs vous permettant à la fois de transmettre et de diminuer l’imposition due :

- l’apport-cession-réinvestissement ;

- et la donation-apport-cession.

- Apport-cession-réinvestissement : Dans un premier temps, il s’agira d’apporter 2/3 des parts de la SARL (3.000.000) à une holding à l’IS. Cet apport engendrera une taxation au titre des droits d’enregistrement à 3 % après un abattement de 23.000 euros ramené à la quote-part des titres apportés.

Coût fiscal de l’apport :

Droits d’enregistrement

= [3.000.000 - (23.000 x 2/3)] x 3 %

= 89.540 euros

N.B. : la transformation préalable de la SARL en SAS permettrait de diminuer la fiscalité, l’apport d’action étant taxé à 0,1 % sans aucun abattement.

L’apport constitue un fait générateur de l’impôt de plus-value. Toutefois, l’article 150-0 B ter du CGI vous permet de bénéficier d’un report d’imposition. L’impôt ne sera dû qu’en cas de vente des titres de la holding ou de vente par la holding de la SARL avant trois ans, sauf réinvestissement d’au moins la moitié du prix de vente dans une activité économique.

Vous souhaitez justement céder ces titres et réinvestir ces 3 millions d’euros dans l’acquisition d’un domaine en vue d’exploiter des chênes truffiers et une maison d’hôtes. Or, une telle exploitation constitue une activité agricole et la location d’une maison d’hôtes sera qualifiée d’activité commerciale ou agricole suivant qu’elle est ou non l’accessoire de cette exploitation. Ce sont donc deux activités économiques visées par ce dispositif.

La plus-value sera en conséquence définitivement exonérée à hauteur des 2/3.

Le délai de réinvestissement étant extrêmement court, il conviendra de lier les opérations de vente et d’acquisition de manière à ce qu’elles se déroulent le même jour.

- Donation-apport-cession : A la suite de l’apport, vous restez propriétaires en direct de 1/3 des parts de la SARL (1.500.000). Sur ces titres, vous pourriez effectuer une donation en nue-propriété à vos enfants, ce qui vous permettrait de diminuer l’imposition au titre des plus-values.

Nous sommes partis du postulat que vous n’aviez fait aucune donation antérieure.

Coût fiscal de la donation :

- Usufruit : 50 %

- Nue-propriété = 50 %

- Valeur en pleine propriété des biens donnés = 1.500.000 euros

- Soit valeur en nue-propriété transmise = 750.000 euros

Soit une transmission par enfant de 375.000 euros et une transmission par couple parent-enfant de 187.500 euros. Après application de l’abattement de 100.000 euros, la base taxable pour chaque transmission parent-enfant serait de 87.500 euros.

Soit des droits de donation = 15.694 euros (87.500 x 20 % - 1.806) par couple parent-enfant.

Soit au total 62.776 euros (15.694 x 4).

La donation ayant pour effet de purger la plus-value, cela vous permettrait d’exonérer définitivement la plus-value sur la nue-propriété du tiers des parts.

Il conviendra de prévoir dans la donation les clauses suivantes :

- interdiction pour vos enfants de vendre la nue-propriété des titres sans votre accord ;

- droit de retour en cas de prédécès de vos enfants ;

- obligation d’apporter la nue-propriété des titres donnés à une société constituée et contrôlée par vous.

Vous devrez constituer avec vos enfants une société civile soumise à l’impôt sur le revenu et y apporter conjointement l’usufruit et la nue-propriété des titres. Le démembrement sera reporté sur ces nouveaux titres : vous deviendrez usufruitiers et vos enfants nus-propriétaires.

Pour vous permettre de contrôler cette société, vous serez nommés tous deux cogérants. Les statuts conféreront à l’usufruitier tous les droits de vote et aux gérants les pouvoirs les plus étendus.

L’apport générera deux taxations : les droits d’enregistrement et la plus-value. Toutefois, la plus-value sera uniquement due sur l’usufruit que vous apportez. La plus-value d’apport de la nue-propriété sera nulle puisque la valeur d’apport sera égale à la valeur de la donation.

Droits d’enregistrement : [(1.500.000 - (23.000 x 1/3)]

= 44.770 euros.

Lire l’encadré sur le calcul de la plus-value d’apport de l’usufruit.

N.B. : Afin de diminuer davantage cette imposition, il est possible de prévoir que les frais et droits de la donation soient à la charge de vos enfants. Lors de l’apport de la nue-propriété des titres, une moins-value sera ainsi générée, qui viendra s’imputer sur la plus-value d’apport de l’usufruit et diminuer la taxation.

Pour que l’opération soit neutre pour vos enfants, vous pouvez leur transmettre par don manuel cette somme. Aucun frais d’acte ne sera dû et vous disposez d’un abattement spécifique de 31.865 euros par couple parent enfant (790G CGI), soit 63.730 euros par enfant. Il faudra toutefois attendre que Norbert ait 18 ans.

A la suite de l’apport, la société civile pourra librement céder le tiers des parts de la SARL aux investisseurs. La cession devant être réalisée pour un prix identique à la valeur d’apport, aucune imposition ne sera due.

A la suite de la cession, la société civile disposera d’une trésorerie de 1,5 million d’euros qui pourra être investie dans des supports de votre choix : contrat de capitalisation, acquisition de nue-propriété, acactions…

Bilan de l’optimisation.

Dans les tableaux 1 à 3, vous trouverez le récapitulatif du coût fiscal de l’opération et une comparaison du coût fiscal entre une cession sans optimisation et le recours au schéma que nous vous proposons.

Comme vous pouvez le constater, le recours à ce schéma vous permettrait de réaliser une économie fiscale de 798.965 euros, soit 13,32 % du prix de vente, tout en anticipant votre succession.

Nous nous tenons à votre disposition pour échanger de vive voix sur ces propositions et répondre à toutes vos questions.