Ongénierie patrimoniale / Succession

Optimiser le partage des biens immobiliers

La succession d’une personne très âgée ayant perdu de sa lucidité est complexe lorsqu’elle comporte beaucoup de biens immobiliers
Illustration d’un cas d’une obligation de partage liée à un testament olographe entraînant une mise en copropriété des actifs immobiliers
David Fasolo, conseil en gestion de patrimoine, FBP Associés / Finindep, et Nathalie MELSCOET, notaire

Madame Colvert a toujours été une femme très secrète. Elle a géré son patrimoine et ses investissements de manière très autonome, recueillant parfois l’avis de professionnels : elle a ainsi administré consciencieusement le patrimoine immobilier hérité de ses parents et de son oncle, l’a bien entretenu, fait fructifier et constitué au passage un portefeuille de valeurs mobilières.

Un patrimoine immobilier important.

Le patrimoine de Madame Colvert était ainsi réparti :

- Un immeuble de rapport à usage d’habitation en banlieue parisienne, essentiellement constitué de petites surfaces type studio et deux pièces.

- Un deuxième petit immeuble d’habitation en banlieue parisienne, une partie étant louée, l’autre partie étant mise gratuitement à la disposition de sa petite-fille.

- Un immeuble d’habitation à Paris, également loué dont elle occupait le rez-de-chaussée à titre de résidence principale.

- Un portefeuille de valeurs mobilières et des liquidités pour environ 300.000 euros.

On précisera que les immeubles ont été hérités de son oncle. Ce dernier les ayant fait construire, ces immeubles n’ont jamais été mis en copropriété.

Toutefois, l’âge avançant, la vigilance et l’acuité de Madame Colvert ont baissé.

L’entretien des biens immobiliers a été moins rigoureux. Les loyers n’ont plus été revalorisés et les nouveaux locataires ont bénéficié de loyers bien en-deçà de la valeur de marché. La gestion de son patrimoine financier a été plus hasardeuse.

Madame Colvert paraissait toutefois lucide lors de manifestations familiales de telle sorte que, la famille, parfois hésitante, n’a pris finalement aucune mesure de protection.

Lorsque Madame Colvert est décédée à l’âge de 102 ans, les héritiers ont découvert que Madame Colvert avait fait enregistrer un testament olographe qu’elle avait soigneusement rédigé en agrégeant les conseils collectés au gré de ses lectures et consultations…

Les questions soulevées par le testament olographe...

Prévoyante, elle avait décidé d’attribuer la quotité disponible, soit 50 % de la succession, à son unique petite-fille, Madame Pinson, pour  25 %, et à ses arrières petits-enfants pour le solde soit 25 %.

La réserve héréditaire revenait à sa fille pour les 50 % restants. Celle-ci, déjà dotée d’un patrimoine confortable, a réfusé la succession de sa mère. La fille de cette dernière s’est donc vu attribuer une quote-part successorale de 75 % (50+25). On précisera, bien que celle-ci soit venue à la succession de son propre chef en l’espèce, que la représentation d’un renonçant est possible pour les successions ouvertes depuis le 1er janvier 2007 (C. civ. art 754 al. 1). En outre, l’administration fiscale admet qu’un petit-enfant appelé à la succession d’un grand-parent du fait du prédécès, de l’indignité ou de la renonciation de son père, enfant unique, profite de l’abattement applicable à son père, fils du défunt (100.000 euros à ce jour).

L’exécution testamentaire selon les dispositions prises par Madame Colvert a soulevé toutefois plusieurs problématiques tant sur le fond que sur la forme :

- Le testament déposé depuis plusieurs années désignait nommément ses arrières petits-enfants comme légataires. Or,  la petite-fille de Madame Colvert s’était depuis remariée et avait eu un troisième enfant de cette union, enfant qui n’apparaissait donc pas dans la liste des gratifiés alors même que Madame Colvert lui portait une affection particulière. Un oubli regrettable…

- Le testament précisait en outre que Madame Colvert allouait des biens immobiliers aux petits-enfants. Si cette disposition testamentaire n’est pas gênante en soi et permet aux héritiers de se voir dotés d’un patrimoine peu volatil et productif de revenus, elle n’est pas sans conséquence dans l’organisation patrimoniale des héritiers… et de leur trésorerie. En effet, la rédaction testamentaire impose ici un partage du patrimoine immobilier. L’indivision ne pourra être retenue dans la mesure où, la testatrice ayant souhaité que ses arrière-petits-enfants reçoivent exclusivement des biens immobiliers au titre du legs consenti, toute attribution à leur profit de liquidités ou autres biens meubles est proscrite. Il conviendra donc de les désintéresser de la totalité de leurs droits dans la succession par l’attribution de biens immobiliers, ce que seul un acte de partage permettra.

… et celles liées à la valorisation des biens au moment du partage.

L’application du testament a nécessité de réaliser un partage des biens immobiliers. S’est donc posée la question des modalités du partage du patrimoine immobilier entre les héritiers. Il convient en premier lieu de déterminer les valorisations de l’ensemble des biens constitutifs de la succession, et plus particulièrement des biens immobiliers.

La valeur retenue est la valeur vénale, correspondant au prix de vente si le bien était mis en vente et qui résulterait du jeu de l’offre et de la demande, et prenant en compte les caractéristiques de l’immeuble.

La méthode de valorisation avec l’utilisation d’un prix au mètre carré multiplié par la surface utile pourra donner une première indication sur le prix. On pourra aussi utiliser la méthode d’évaluation par le revenu dans le cas d’immeuble de rapport afin d’affiner la valorisation.

La valeur retenue pourra être corrigée par des facteurs de dépréciation dans le cas présent :

- Détention en bloc de l’immeuble, altérant la liquidité du bien.

- Immeubles loués et donc soumis à la réglementation des baux à usage d’habitation de résidence principale.

En tout état de cause, nous conseillons dans de pareils cas d’avoir recours à  un expert immobilier qui rédigera un rapport argumenté sur la valeur retenue et qui intégrera les caractéristiques de ces biens.

Paiement fractionné des droits de succession.

Une fois la valorisation déterminée, les droits de succession peuvent être calculés, nous amenant dans le présent cas aux chiffres suivants :

- 687.323 euros à régler par la petite-fille de Madame Colbert.

- 71.700 euros par chacun de ses deux enfants.

Se pose bien entendu la question du règlement de ces droits de succession.

Les héritiers ne sont pas en capacité de les régler immédiatement comme cela est exigé, c’est-à-dire au dépôt de la déclaration (CGI art. 1701). Il pourra être demandé d’en faire un paiement fractionné, applicable à toutes les mutations par décès. Cette demande de crédit de paiement peut être formulée directement dans la déclaration de succession. Elle sera accompagnée d’une offre de garanties suffisantes pour couvrir les droits mais aussi les intérêts calculés jusqu’à la dernière échéance de paiement. Cette garantie pourra reposer dans le cas présent sur un immeuble de la succession qui aura vocation à être conservé par les héritiers.

On rappellera que le taux retenu et définitif sera celui de l’intérêt légal au jour de la demande de crédit, arrondi à la première décimale (CGI annexe III art. 401) soit 0,7 % dans le cas présent, la demande datant de 2012. Autant donc profiter de ce taux extrêmement avantageux que propose l’administration fiscale.

Les échéances sur les droits acquittés s’effectuent en plusieurs versements égaux et à intervalles de six mois, sur une période maximale de 5 ans. Ce délai pourra être doublé lorsque l’actif de la succession est composé pour 50 % au moins de bien non liquides (CGI annexe III art. 404 A, I-al 4), ce qui sera le cas en l’espèce. Le premier versement a lieu en même temps que le dépôt de la déclaration de succession.

Les échéances seront donc les suivantes :

- 4.481 euros + intérêts avec 16 échéances pour les arrières petits-enfants.

- 34.278 euros + intérêts avec 20 échéances pour leur mère.

Attribution des biens à la petite fille…

Il convient également de répartir le patrimoine de la manière la plus juste entre les héritiers. Certains aspects civils et fiscaux sont à prendre en compte.

D’un point de vue civil, il nous semble primordial d’attribuer à Madame Pinson l’immeuble qu’elle occupe à titre de résidence principale afin de lui assurer une totale maîtrise de son lieu de vie qui pourrait être altéré par une indivision familiale, qui plus est avec ses enfants mineurs. L’immeuble lui étant attribué intégralement, il n’aura pas besoin d’être divisé et de faire l’objet d’une copropriété.

D’un point de vue fiscal, les immeubles issus de la succession produisent un revenu foncier net avant impôt de 100.000 euros.

Les revenus du foyer sont d’environ 60.000 euros avant la succession.

Il n’y a pas de placements financiers ni de liquidités dans le patrimoine des héritiers.

Ces revenus fonciers seront assujettis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux :

Simulation IR avant succession :

- Revenus professionnels déclarés : 60.000 euros

- 4 parts

- IR : 2.204 euros

- Reste après IR : 57.796 euros

Simulation IR post succession :

- Revenus professionnels : 60.000 euros.

- Revenus fonciers : 100.000 euros

- 4 parts.

- IR et PS : 43.925 euros

- Echéances annuelles des droits de succession : 86.480 euros + intérêts

- ISF : 5.000 euros

Restant après impôt :

160.000 - 43.925 - 86.480 - 5.000 = 24.595 euros

Le restant à vivre étant amputé de près de 60 % après paiement des différentes charges fiscales tout en étant extrêmement exposé à tout risque locatif, il est décidé de procéder à la vente d’une partie du patrimoine immobilier.

… et stratégie pour les héritiers.

Plusieurs stratégies se présentent aux héritiers :

- Vendre un immeuble en bloc. C’est la solution de la simplicité mais les vendeurs évolueront dans un marché immobilier étroit et avec un risque de décote sur le prix de vente au cas où ces derniers souhaiteraient réaliser la vente rapidement.

- Procéder à la mise en copropriété des biens immobiliers, puis procéder à la libération d’appartements pour mise en vente libre. Cette procédure, plus longue et plus lourde, présente le double avantage de mettre en vente de petites surfaces libres et plus liquides, intéressant un nombre d’acquéreurs au final plus large, que ce soit pour y loger à titre de résidence principale ou à titre d’investissement locatif, les petites surfaces étant prisées. Elle permet à notre avis de mieux valoriser le patrimoine à la vente, le prix au mètre carré étant souvent plus élevé pour les petites surfaces.

Cette seconde stratégie, retenue par les héritiers, vise à optimiser le prix de vente au détriment de la rapidité et de la simplicité : elle n’est rendue possible que par le bénéfice du fractionnement des droits de succession. La succession devra faire l’objet d’un partage préalablement à toute vente immobilière, ce qui fera l’objet d’une requête pour autorisation du juge des tutelles.

Elle permet donc une meilleure valorisation des biens vendus mais a pour conséquence un assujettissement de la vente à l’impôt sur la plus-value dans la mesure où l’évaluation retenue pour la somme des appartements ainsi créés sera nécessairement plus élevée que l’évaluation en bloc retenue dans la déclaration de succession.

Toutefois, le prix de revient qui correspond à la valeur retenue pour la liquidation des droits de succession (art. 150 VB du CGI) pourra être majoré des frais afférents à l’acquisition à titre gratuit du bien comme les frais d’acte et de déclaration (y compris émoluments du notaire) afférents au bien cédé ainsi que, le cas échéant, les frais de publicité foncière, et surtout les  droits de mutation payés afférents à ce bien.

Détermination du prix de revient entre chaque lot.

La détermination de ce prix de revient posait cependant en l’espèce une difficulté dans la mesure où la valeur retenue pour la liquidation des droits de succession était une valeur de l’immeuble en bloc. Il est donc nécessaire, pour le calcul de l’impôt sur la plus-value, de déterminer la quote-part de cette évaluation globale, afférente à l’appartement vendu individuellement.

La solution retenue, la plus simple, est de répartir la valeur en bloc entre chaque lot de copropriété créé proportionnellement aux tantièmes y affectés par le règlement de copropriété établi presque simultanément. Il serait toujours possible ensuite de pondérer les valeurs ainsi obtenues en fonction des critères classiques d’évaluation immobilière, savoir notamment l’étage, la situation locative, l’état général du bien.

Au final, le partage sera réalisé selon les critères suivants :

- L’immeuble où Madame Pinson réside lui sera attribué en pleine propriété.

- L’immeuble de rapport sur Paris sera conservé, les appartements étant répartis entre Madame Pinson et ses enfants.

- Le troisième immeuble est vendu lot par lot et le produit de vente servira à faire face aux échéances de droits de succession et à rééquilibrer la structure du patrimoine essentiellement immobilière.

Observation étant faite que les valeurs immobilières retenues pour la déclaration de succession s’imposeront dans le partage, sauf les ajustements rendus nécessaires par la division du troisième immeuble, évalué en bloc dans la déclaration de succession et par conséquent avec application de la décote y afférente : il sera ainsi évalué sur cette même base dans l’acte de partage, mais sans déduction de cette décote.

Approbation du partage par le juge des tutelles.

L’article 389-5 alinéa 3 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 23 juin 2006, prévoit pour première étape la soumission d’un projet d’acte de partage au juge des tutelles : une fois ce projet établi par le notaire (l’acte authentique étant obligatoire en présence de biens immobiliers pour les besoins de la publicité foncière) et validé par les parties, Madame Pinson et le père de ses enfants copartageants, en sa qualité de représentant légal de ses enfants mineurs, devront l’adresser au juge des tutelles (leur notaire les y aidant) accompagné d’une requête commune sollicitant l’approbation du projet de partage dont les motivations essentielles devront être exposées. Il lui sera également demandé d’autoriser le père des mineurs à signer l’acte de partage en leur nom, un conflit d’intérêts empêchant leur mère d’y procéder en raison de sa propre qualité de copartageante.

Une fois le projet de partage approuvé par le juge des tutelles, l’acte pourra être signé devant notaire. Une copie authentique de l’acte signé doit cependant encore être adressée au magistrat afin de lui permettre de vérifier que l’acte régularisé correspond parfaitement au projet qu’il avait approuvé.

L’ordonnance rendue par le juge des tutelles devenue définitive (le délai de recours étant de 15 jours à compter de la notification de la décision aux intéressés), elle sera déposée au rang des minutes du notaire afin de constater le caractère définitif du partage ; c’est à ce moment que seront réglées d’éventuelles soultes dues entre copartageants.

Notons que le partage, une fois autorisé par le juge, engendrera des droits de partage de 2,5 % de l’actif net partagé à régler le jour du partage. Les héritiers n’ont pas les moyens de financer ces droits de partage, les liquidités de la succession ayant servi à payer quelques travaux immobiliers, les frais de la succession et le paiement de la première échéance des  droits de succession fractionnés.

Le règlement de ces droits est réalisé par prêt bancaire qui sera remboursé par la vente des appartements attribués à Madame Pinson. Madame Pinson donnera en garantie du prêt une promesse d’affectation hypothécaire ainsi qu’une assurance décès au profit de la banque.

Enfin, reste le point du déséquilibre patrimonial généré par le testament dans la situation patrimoniale de Madame Pinson.

- Dans un premier temps, nous conseillons à Madame Pinson de procéder à la rédaction d’un testament qui prévoira qu’en cas de décès de sa part, certains appartements reviendront à son troisième enfant par imputation sur la quotité disponible.

- Quand la situation aura été stabilisée, la vente des appartements réalisée, Madame Pinson pourra procéder à une donation de manière à attribuer in fine à son cadet des biens de valeur (et si possible de nature pour une meilleure égalité) similaire à ce qu’ont reçu les aînés dans la succession de leur arrière-grand-mère. En effet, plus le jour de l’égalisation sera éloigné du partage de la succession, plus les disparités seront difficiles à résorber : les immeubles attribués aux termes de l’acte de partage auront évolué, peut-être dans des sens différents, de sorte que la volonté légitime d’égalisation se transformera en un véritable casse-tête.

Ce qui aurait pu/dû être réalisé avant le décès.

L’assistance d’un notaire sur l’adaptation du testament aux évolutions familiales aurait été fort utile. Celui-ci aurait ainsi pu recommander à la testatrice de gratifier la totalité de ses arrière-petits-enfant, afin d’éviter à leur mère le souci ultérieur de rétablir l’égalité entre eux, même si rien n’y oblige ni la testatrice ni Madame Pinson.

En outre, le meilleur moyen de léguer certains biens seulement à ses arrière-petits-enfants aurait sans doute été de leur consentir un legs à titre particulier : même si une mise en copropriété préalable aurait probablement été nécessaire, un legs de tel ou tel immeuble déterminé ou appartement à des gratifiés mineurs permettra d’éviter toute indivision et par conséquent le lourd formalisme afférent aux partages en présence de mineurs. La problématique à laquelle il conviendra de prêter attention en présence d’héritiers réservataires sera ici celle de la valeur des biens légués dans la mesure où elle ne pourra excéder celle de la quotité disponible pour un legs consenti à une personne non réservataire. En effet, si le principe est celui de la réduction en valeur d’une libéralité excédant la quotité disponible (article 924 du Code civil), le gratifié doit pouvoir être en mesure de payer une éventuelle indemnité de réduction. A défaut, la réduction se fera en nature et pourra générer là encore une indivision avec les héritiers réservataires.

Une autre solution aurait pu être pour Madame Colvert d’anticiper ces transmissions par la réalisation de donations, en nue-propriété pour permettre l’économie des droits de mutation à titre gratuit sur la valeur de l’usufruit, ou en pleine propriété si  la fiscalisation du bien (ISF) et de ses revenus (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux) était jugée trop lourde.

Enfin, en présence de personnes atteignant un âge certain et dont l’importance du patrimoine mérite qu’il soit tant bien géré que bien transmis, nous ne saurions que trop recommander la mise en place d’un mandat de protection future, permettant la désignation par ses soins d’une personne de confiance apte à assurer la défense de ses intérêts (patrimoniaux comme personnels).