Meublé saisonnier : la fin d’une ère

De plus en plus nombreuses sont les collectivités à mettre en place des réglementations qui peuvent rendre ce type de location difficile, voire impossible en pratique.
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La location meublée touristique vit ses heures les plus sombres. La réglementation est maintenant bien connue : pour mettre un bien sur le marché de la location saisonnière, il doit avoir un usage commercial dans les communes de plus de 200.000 habitants ou dans les départements frontaliers de Paris (en dehors de la résidence principale 120 jours par an). La preuve est établie dès lors que le local avait cet usage dans les faits au 1er janvier 1970 - date du dernier recensement national de l’administration fiscale des propriétés immobilières bâties - s’il n’a pas été modifié ultérieurement. C’est là une première source de conflits, illustrée par une décision rendue par la Cour de cassation en janvier 2021. La mairie avait trébuché sur le formulaire «H2», mal rempli par l’administration à l’époque et donc insuffisant pour rapporter la preuve de l’usage d’habitation. Si la décision depuis a fait des petits, ce formulaire est une première source d’insécurité pour le propriétaire car son interprétation par les juges se fait au cas par cas. Pour les locaux dont l’usage d’habitation est avéré, la mairie peut soumettre le changement d’usage à un mécanisme de compensation dont le principe est déjà validé par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) comme par la Cour de cassation. Le propriétaire doit proposer, lorsqu’il demande à modifier l’usage d’habitation du local en usage commercial, une surface commerciale équivalente dont l’usage basculera en habitation. Paris à fin 2021 durcit les conditions en poussant jusqu’au triplement de la surface à compenser dans certaines zones. De quoi rendre l’opération périlleuse voire impossible en pratique.

Une généralisation du principe de compensation

On ne compte plus les métropoles qui se sont engouffrées dans la brèche ouverte par la capitale. Bordeaux, Lyon, Lille, Nantes, Nice ou encore Strasbourg ont adopté des réglementations basées sur le principe de compensation, chacune avec leurs spécificités. «En zone dite tendue, la délibération doit être soumise à l’avis du préfet qui doit apprécier la proportionnalité de la mesure par rapport au contexte local. Dans les faits, ils valident trop facilement l’autorisation, se souciant assez peu de son bien-fondé, accuse Dominique Debuire, président de l’Union nationale pour la promotion de la location de vacances (UNPLV). Certains maires achètent la paix sociale en prenant ces arrêtés.» A compter du 1er juin 2022, la réglementation de la communauté d’agglomération du Pays basque entrera en application. Elle concerne 24 communes classées en zone tendue bien connues des vacanciers (Bayonne, Biarritz, Bidart…). Constatant une augmentation de 130 % des locations de meublés de tourisme entre 2016 et 2020, le conseil communautaire a décidé de recourir pleinement au principe de compensation. Comme avant sur ce territoire, l’autorisation n’est accordée que pour une durée de trois ans, à l’issue de laquelle il faudra renouveler la demande. Ce faisant, faire face à un potentiel durcissement du principe de compensation d’ici là – ou se le voir appliqué pour les demandes faites avant le 1er juin - l’actuel étant déjà estimé trop contraignant par les loueurs. «L’autre bien ne doit pas déjà être en location à l’année, donc être nouveau sur le marché, et ne doit pas être un commerce situé au rez-de-chaussée pour ne pas porter atteinte à l’activité commerciale, fustige Dominique Debuire. Il sera donc dans les faits impossible de mettre en place une location meublée touristique dans l’une des 24 villes concernées dès lors que les autorisations délivrées avant le 1er juin arriveront à terme. C’est la mort annoncée de ce type de location dans quelques années, avec toutes les conséquences que cela implique pour l’économie locale.» D’autres villes comme Saint-Malo ont une approche différente en privilégiant une politique de quotas au principe de compensation. Dans chaque secteur de la ville, une limite maximale d’attributions est fixée et diminue à mesure que l’on s’approche du centre-ville (12,5 % des logements disponibles).

Un effet de ciseaux

Depuis un an, une interdiction théorique pend au nez des propriétaires intéressés par la location saisonnière même dont le local est à usage commercial. Un décret avait en juin 2021 autorisé les communes ayant mis en œuvre une procédure d’enregistrement préalable (corolaire de la mise en œuvre du principe de compensation) à soumettre à autorisation ce type de location (1). Les locaux concernés sont ceux se situant dans des constructions dont la destination est « le commerce et les activités de service » au sens du Code de l’urbanisme avec l’une des sous-destinations afférentes comme le commerce de détail, la restauration, les hôtels… En cas de refus, elle doit justifier de la protection de « l’environnement urbain » ou de la préservation de « l’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services » sur les territoires concernés. Des motifs jugés trop vagues et qui laissent peu de place à la contestation en cas de refus, de l’avis de certains professionnels. Paris a déjà adopté une résolution sur la base du texte pour sauvegarder notamment les commerces de pied d’immeuble dans certaines zones. Depuis 2015, 89.000 m² de surfaces commerciales, soit 900 commerces, ont été transformés en hébergement hôteliers dans la capitale.

Un repositionnement délicat

Plusieurs recours ont été déposés, à Saint-Malo, au Pays basque ou à Nice pour tenter d’assouplir les réglementations locales. Quelle qu’en soit l’issue, l’UNPLV affirme que les biens concernés ne retrouveront jamais le chemin de la location meublée à titre de résidence principale même si les propriétaires se retrouvent au pied du mur. Seuls 3 % des répondants à une enquête réalisée auprès des hébergeurs du Pays basque envisagent de remettre leur bien en location à l’année ou de le revendre. «Contrairement à une croyance répandue, la location de ces biens, souvent familiaux, n’est pas transposable à la location à l’année. Le fruit de la location saisonnière se destine à l’entretien et aux charges, affirme Dominique Debuire. Il peut aussi s’agir d’un salarié en mobilité géographique qui change souvent d’attache et n’achète pas de résidence principale mais un bien pour les vacances, - prévoyant de s’y installer à la retraite - et le loue quelques mois par an. Nous nous dirigeons dans ces situations vers le syndrome du ‘volet clôt’ : les biens ne seront pas occupés comme résidences principales mais seulement un ou deux mois par an sans pouvoir être loués le reste du temps.»

Du côté des conseils patrimoniaux, les solutions ne sont pas pléthores. La pilule est souvent dure à avaler pour l’investisseur qui ne peut espérer en cas de retour à la location meublée classique qu’une rentabilité «en baisse de 50%», estime Thierry Perron, directeur de la gestion de fortune et de l’ingénierie patrimoniale chez Louvre Banque Privée. «Je ne pense pas que les réglementations successives sonnent le glas des locations meublées saisonnières, poursuit-il. Nous allons certainement assister à une diminution de l’offre, car les investisseurs privés seront amenés à réaliser un arbitrage sur le mode de location ou une cession de leurs biens. Le marché sera davantage réservé aux professionnels de l’immobilier, car ils pourront se retourner plus facilement vers une activité de service en cas de suppression de l’autorisation.»

Faut-il prévoir une envolée des prix ?

Les biens dont l’usage commercial est déjà établi ne sont pas soumis au principe de compensation. Pour autant, leur valeur sur le marché n’est pas amenée à grimper de ce fait car l’usage a un «caractère personnel », indique le Code de la construction et de l’habitation. Il est attaché à la personne et non au bien. Il ne peut être cédé à un tiers et le local redevient donc à usage d’habitation en cas de vente. A contrario, l’usage prend un caractère réel - attaché au local – dans les zones où la demande de changement d’usage doit s’accompagner d’une offre de compensation. Il devient donc transmissible. Est-ce à dire que le prix des biens concernés va gonfler ? S’il est trop tôt répondre à cette question, le caractère souvent temporaire de l’autorisation découragera probablement les acquéreurs potentiels.

Une recherche d’équilibre

Concilier habitat local et location meublée touristique n’est pas chose aisée. Certains territoires, comme Nice ou le Pays basque, pensent avoir trouvé un point d’équilibre en accordant une dérogation au principe de compensation : si le bien est loué à un étudiant pendant neuf mois, le propriétaire peut y faire de la location meublée saisonnière le reste du temps. Une mesure approuvée par l’UNPLV, qui propose de son côté une «franchise» au premier bien, en appliquant la réglementation seulement à partir de la deuxième résidence secondaire.

(1) Décret n° 2021-757 du 11 juin 2021 relatif à la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme.