Immobilier haut de gamme

Même le marché du luxe voit ses prix s’assagir

Si l’activité est dynamique, les prix n’affichent plus les folles progressions d’autrefois, même si les chiffres sont difficilement vérifiables et que sur le très haut de gamme, les étrangers sont très présents.

Difficile de faire un quelconque pronostic sur un marché aussi confidentiel et peu représentatif, en nombre, des volumes échangés chaque année. Selon les notaires, les transactions au-delà de 2 millions d’euros concernent moins de 2 % du marché parisien, celles au-dessus de 10 millions d’euros, d’après certains observateurs, se comptent sur les doigts de la main. Ce qui est significatif en revanche, mais non vérifiable, c’est le chiffre d’affaires des acteurs de l’immobilier haut de gamme, visiblement en forte augmentation en 2011.

Mais une activité dynamique n’est pas pour autant synonyme de hausse des prix. Ils auraient d’ailleurs diminué, à Paris, entre 2 et 5 % par rapport au plus haut constaté au deuxième trimestre 2011 sur le segment des biens compris entre 1 et 2,5 millions d’euros d’après Daniel Féau Conseil Immobilier.

Pour les biens très haut de gamme, impossible de partager autre chose qu’un sentiment, celui d’une stabilisation des prix et un retour à la plus de sagesse côté acquéreurs - car à l’autre bout de la chaîne, les vendeurs aimeraient souvent voir partir leurs bijoux à des prix au-delà du raisonnable.

Des prétentions revues à la baisse.

Parce qu’il a le temps d’attendre, parce qu’il n’est même pas toujours vendeur, le propriétaire d’un bien très haut de gamme souhaite se confronter au marché avant de revoir éventuellement à la baisse ses prétentions. « C’est la loi du genre, explique Charles-Marie Jottras, président de Daniel Féau. Pour un bien qui vaut 100, un propriétaire demande très souvent de présenter le bien à 115 ou 120 (soit un écart de 13,5 % à 16,5 %, ndlr). Au-delà, on ne prend pas le mandat car le bien, selon toute vraisemblance, ne sera pas vendu  », poursuit le professionnel, avertissant que, ne disposant que de très peu de références sur le marché, les biens exceptionnels demeurent très difficiles à estimer.

Chez Barnes, le contraste est plus frappant. Thibault de Saint-Vincent, son président, déclare qu’« il n’est pas rare pour ce type de transactions (il n’y en a qu’une dizaine par an) qu’un bien évalué 100 soit revu à 80 au bout d’un an avant de partir à 60 après deux ans de mise en vente (soit une décote de 40 %) », explique-t-il, prenant l’exemple d’une villa dans le quartier Ranelagh (16e arrondissement de Paris) qui, mise à prix à 12 millions d’euros, a finalement trouvé preneur à 7,5 millions d’euros (-37,5 %).

Avec de tels écarts, une transaction peut se révéler particulièrement longue. « Il faut compter généralement entre 2 et 5 ans pour conclure la vente d’un bien d’exception », explique le président de Barnes. Finalement, tout dépend quel prix l’agent immobilier est prêt à accepter pour gagner le mandat. Que l’acheteur ne se voie pas déjà vainqueur : si le pouvoir est à présent rééquilibré entre les deux parties, voire a basculé en faveur de l’acquéreur, les décotes sont beaucoup moins importantes lorsqu’il s’agit de biens haut de gamme de qualité mais pas d’exception. Là, les négociations sont sur les mêmes niveaux que ce qui se pratique aujourd’hui sur le marché de l’ancien, de 5 à 10 %.

Le luxe toujours aux mains des étrangers.

Au-delà de 4 millions d’euros, les acquéreurs sont toujours et encore majoritairement des non-résidents fiscaux. Séduite par l’art de vivre à la française et le bon niveau d’éducation qu’elle pourrait offrir à ses enfants dans l’Hexagone, la clientèle moyenne-orientale, russe, ou encore sud-américaine est particulièrement attirée par la capitale.

En revanche, les Chinois se font toujours attendre. « Si la législation a levé, semble-t-il, pour les Chinois continentaux l’interdiction de sortir de l’argent, l’investissement à titre purement privé dans un bien immobilier paraît ne pas être si simple que cela. Peut-être est-ce là une des raisons qui font qu’ils sont encore assez rares », déclare Charles-Marie Jottras.Pour l’heure, d’ailleurs, ils préfèrent Londres à Paris.