Maranatha / Investisseurs

Maranatha : une défense qui passe par le regroupement

Plusieurs collectifs de défense d’investisseurs se sont constitués. La question de la responsabilité des CGP distributeurs de Maranatha est posée.

Genèse. Olivier Carvin, ancien expert-comptable, s’est reconverti dans l’exploitation hôtelière en 2000, via la structure Maranatha dont il est devenu président. En tout, l’exploitant gère soixante hôtels pour une valeur qu’il estime à près de 800 millions d’euros. Ce groupe est composé d’une holding faîtière – Maranatha SAS – et d’environ 200 sociétés sous-jacentes, parmi lesquelles des filiales chargées d’assurer la gestion administrative, financière et hôtelière du groupe. Le reste des entités étant composé de sociétés en commandite par actions (SCA), détenant les murs et/ou les fonds des hôtels dont Maranatha en tant que commandité assure l’exploitation.

Stratégie de développement. En 2008, Olivier Carvin commence par vendre – via des conseillers en gestion de patrimoine indépendants (CGPI) – des murs d’hôtels à des particuliers sous le régime de loueur en meublé. Puis le président de Maranatha s’appuie sur des fonds d’investissements professionnels pour développer son activité. Un modèle qu’il duplique par la suite auprès de family offices, avant de l’ouvrir à une clientèle de particuliers.

Véhicules d’investissement. De cette « démocratisation » est née l’offre Finotel, agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Eligible au PEA ainsi qu’aux régimes Madelin et Dutreil PME, ce produit a été distribué par certains CGP. Le principe, souscrire des titres de SCA qui acquièrent des fonds de commerce hôteliers, les donnent en gestion à la société Maranatha, puis procèdent à leur vente au bout de sept ans. En supposant qu’une fois l’emprunt totalement amorti le fonds est revendu à son prix initial, le groupe annonce un rendement annualisé de 8 %. Le reste des investissements a été commercialisé sous forme de clubs-deals qui relèvent du régime des placements privés, sur lesquels l’AMF n’a pas de compétence à ce jour.

 

Jacques Gobert, avocat Gobert & Associés

 

Opérations de club-deal. A la différence des produits Finotel, « où les particuliers ont investi exclusivement en capital et sans promesse de rachat, le club-deal est la combinaison d’un investissement en capital, en compte-courant avec promesse de rachat des titres à échéance », précise Philip Pechayre, avocat associé, cabinet Goethe Avocats. Des véhicules d’investissements qui ont fonctionné en vase clos dès lors que Maranatha a créé ses propres sociétés de gestion et solutions d’investissement pour lever des fonds auprès des particuliers.

Quand le rouage se grippe. Au printemps 2015, le groupe phocéen acquiert les Hôtels du Roy, soit six établissements de luxe d'un montant de 367 millions d’euros. Pour financer l’opération, Olivier Carvin a levé près de 100 millions d’euros auprès de clubs d’investisseurs privés et 275 millions auprès du fonds de dette koweïtien Cale Street, « dont 220 millions d’euros à échéance juillet 2016 et un crédit vendeur à échéance au 30 juin 2016 », indique le jugement d’ouverture du redressement. Le poids de cette dette à très court terme est devenu difficilement tenable, lorsque frappé par les attentats de novembre 2015, le secteur de l’hôtellerie a connu un recul de fréquentation sans précédent. D’ailleurs a posteriori le commissaire aux comptes de la société a pointé du doigt ce montage financier. De plus, selon Philip Pechayre « Maranatha a également été pris de court par les demandes de rachat anticipées de certains investisseurs ».

Les raisons d’un décrochage. « Il aurait fallu que les hôtels génèrent du cash dans des proportions considérables pour fonctionner et financer les promesses de rendement et de rachat avancées alors que la holding était sous-capitalisée », poursuit l’avocat. « Les attentats ont entrainé une baisse de 20 % du chiffre d’affaires des actifs parisiens, obligeant le groupe à ponctionner les dix millions de réserve de trésorerie qu’il avait constitués », avouait le président de Maranatha en septembre 2017. Selon le tribunal de commerce, « les demandes de rachat au 31 août 2017 s’élevaient à 21,5 millions d’euros et la somme de 14,3 millions d’euros faisait l’objet d’un accord des investisseurs pour un remboursement suivant un échéancier de septembre 2017 à mars 2018, sans que la société n’étaye sa capacité à respecter un tel échéancier ».

Refus de certification des comptes. En décembre 2016, le commissaire aux comptes de Maranatha a lancé une procédure d’alerte « aux motifs que les comptes établis en 2015 n’étaient pas arrêtés et qu’il ne [disposait] pas des éléments pour les comptes 2016 », rapporte la décision d’ouverture du redressement judiciaire. S’ensuit en juin 2017 un refus de certifier les comptes 2016 et « la remise d’un projet de rapport, faisant état d’une cessation des paiements au 31 mars 2017, un passif exigible de 72,4 millions d’euros, reconnu à hauteur de 20,2 millions d’euros par la direction du groupe Maranatha », comme le souligne le jugement du tribunal de commerce.

Redressement judiciaire. Le tribunal de commerce de Marseille a constaté l’état de cessation des paiements « avéré » et a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire le 27 septembre dernier. Les magistrats ont jugé les éléments comptables portés à leur connaissance suffisamment « graves, précis et concordants » pour justifier d’un redressement. Ce que conteste la société Maranatha, qui a fait appel de la décision sur la base d’un rapport établi par son commissaire aux comptes, mentionnant une trésorerie positive de cinq millions d’euros au 31 août 2017. Un rapport que le commissaire aux comptes a assorti de très nombreuses réserves, précisant que le cabinet « n’a pas pu s’assurer de l’exhaustivité des opérations comptabilisées ». Plus inquiétant, « le tribunal s’étonne de l’absence de suivi de trésorerie distinguant la trésorerie issue des demandes de remboursement et de la collecte des fonds d’investisseurs, et de la trésorerie d’exploitation ».

Audience intermédiaire. Dans un second jugement rendu le 22 novembre 2017, le tribunal de commerce a constaté « que l’entreprise Maranatha disposait des capacités de financement suffisantes pour poursuivre son activité ». Les juges ont par conséquent ordonné la poursuite de la période d’observation jusqu’au 27 mars 2018. Le lendemain du jugement, 112 sociétés du groupe Maranatha étaient placées en liquidation amiable. En attendant le dénouement de cette procédure collective, les créanciers avaient jusqu’au 4 décembre 2017 pour déclarer leur créance. Rendez-vous est donné le 15 janvier 2018 pour une nouvelle audience. Entre temps, le fonds de dettes koweïtien a obtenu en référé de faire jouer la garantie dont il dispose sur les titres des Hôtels du Roy. Maranatha a fait appel de ce référé et s’est lancé dans une procédure au fond, jugeant que le remboursement immédiat de Cale Street pourrait menacer le redressement du groupe.

Mise en garde des CIF. Le 3 août dernier, l’AMF a alerté les présidents des principales associations de conseillers en investissements financiers (CIF) sur la situation comptable de la société. L’Autorité a indiqué que plusieurs CIF « continuaient de commercialiser de manière significative des offres d’investissement émises par Maranatha ». À toutes fins utiles le régulateur conclut son courrier par « l’AMF veillera au respect par les CIF de leurs obligations à ce titre ». A bon entendeur… « Certains conseillers auraient pris les devants en procédant à une déclaration préventive de sinistre auprès de leurs assureurs », selon Jacques Gobert, avocat associé, Gobert & Associés.

Réponse de l’intéressé. Le 9 août, Maranatha a rédigé un courrier dans lequel la société précise « que chaque investisseur a eu connaissance des risques encourus » au moyen notamment d’une notice d’information « exacte, claire et non trompeuse ». L’hôtelier annonce également « un chiffre d’affaires en hausse de 3,5 % par rapport à la même période un an plus tôt et un résultat d’exploitation à fin juin 2017 qui a augmenté de 53 % par rapport à l’année précédente ».

Constitution de collectifs de défense. Que ce soit le collectif de défense des investisseurs Maranatha (Coddima) piloté par Philip Pechayre, l’Association de défense des investisseurs Maranatha (Adefima) représentée par Bertrand Haut de Sigy, cabinet SBKG & Associés ou le collectif Solution Maranatha mené par Jacques Gobert, tous affichent le même objectif : défendre en toute indépendance les investisseurs face au groupe Maranatha, y compris dans le cadre des procédures de redressement judiciaire. Mais quelle est leur position vis-à-vis des CIF distributeurs ? Philip Pechayre et Jacques Gobert affirment que leur collectif réunit exclusivement les investisseurs de Maranatha et qu’ils ne souhaitent pas, pour éviter tout conflit d’intérêt, être les avocats des CIF. Jacques Gobert estime même qu’il s’agit « d’une hérésie de vouloir défendre ensemble investisseurs et conseillers ». L’Adefima a choisi une voie différente en conférant aux CGP un statut spécial, celui « d’adhérents soutiens ». Pour l’instant tous s’accordent pour dire qu’il est trop tôt pour envisager de quelconques actions en responsabilité contre les CIF.

Vous avez dit indépendant ? Toutefois, Philip Pechayre questionne l’impartialité de l’association, non seulement parce qu’elle intègre des conseillers financiers, qu’elle partage les solutions de sortie de crises avancées par le groupe, mais également parce que le cabinet SBKG serait intervenu dans le cadre d’opérations de restructuration de Maranatha, communiqué de presse à l’appui. La rédaction a en effet pris connaissance d’un communiqué paru le 21 octobre 2014 sur le site Le Monde du droit selon lequel « le cabinet SBKG & Associés accompagnait le futur directeur général de la société Bearing Hotels, société de management créée en joint-venture avec Olivier Carvin ». Une collusion que l’avocat de l’Adefima réfute formellement et qualifie de « contre-vérité » : « Dans cette opération notre cabinet conseillait un investisseur tandis que monsieur Carvin avait ses propres conseils ». Des propos confirmés par Olivier Carvin. Sur la position de l’Adefima, le président de groupe hôtelier constate seulement que « l’association a adopté la solution la plus intelligente, qui se trouve également être celle que je défends – celle qui consiste à regrouper les actifs hôteliers dans une société et les investisseurs dans une autre. La Coddima, en revanche, n’a pas souhaité nous rencontrer ».