Loyers impayés et Covid-19 : la Cour de cassation enfonce le clou

Elle a réaffirmé dans deux arrêts que les locataires commerciaux d'une résidence de tourisme étaient tenus de payer leur loyer pendant la période d'interdiction de recevoir du public.
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S'il en était besoin, la Cour de cassation a confirmé l'obligation de versement des loyers commerciaux malgré les mesures gouvernementales d'interdiction de recevoir du public lors de la crise sanitaire. 

Odalys résidences avait tenté de faire valoir l'exception d'inéxecution et la perte partielle de la chose louée, rappelant qu'elle se trouvait dans l'impossibilité d'utiliser les locaux loués conformément à leur destination contractuelle (1). Des qualifications - avec l'obligation de délivrance et la force majeure - déjà écartées par la Cour de cassation dans une série d'arrêts rendus en juillet 2022. Elle a réitéré sa position, considérant que l'interdiction gouvernementale, générale, temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle avec la destination contractuelle du local loué ne pouvait être imputable aux bailleurs. 

Une exception contractuelle

L'originalité de l'arrêt réside dans un moyen d'Odalys se basant sur les stipulations du bail, celui-ci prévoyant qu'en cas d'indisponibilité du bien loué en raison de circonstances exceptionnelles empêchant une occupation effective et normale du bien, le versement du loyer serait suspendu. La Cour d'appel comme la Cour de cassation ont estimé qu'elle ne visait que des manquements personnels du bailleur ainsi qu'un désordre ou une circonstance exceptionnelle affectant le bien - les mesures d'interdiction n'en étant pas une - ce qui n'était pas le cas en l'espèce. 

Le même type de clause de suspension du versement des loyers était également au coeur du deuxième litige (2). «Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu’incendie de l’immeuble, etc) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer, défini ci-avant, ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance», avait fait inscrire au bail la société Réside études.

De la même façon, ce bailleur a tenté de faire valoir que les mesures d'interdiction gouvernementales entraient dans le champ de cette prévision contractuelle. De la même façon, les juges ont considéré que l'interdiction ne constituait pas une circonstance exceptionnelle affectant le bien. 

(1) Troisième chambre civil, n°21-21.867
(2) n°22-12.753