Réglementation européenne

L’octroi des crédits hypothécaires encadré

Les instances européennes veulent, à travers une directive, responsabiliser les acteurs et assurer un marché compétitif
Les intermédiaires étant déjà réglementés, la transposition de ce texte en France ne devrait pas bouleverser leurs pratiques

Adoptée par le Parlement le 10 décembre 2013, la directive relative « aux contrats de crédit relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel » devrait l’être prochainement par le Conseil. D’harmonisation maximale quant à la délivrance d’une information précontractuelle standardisée, la directive laisse en revanche aux Etats membres le soin de maintenir ou d’introduire des dispositions plus strictes dans les autres domaines couverts par ce texte, notamment quant aux exigences professionnelles des intermédiaires ou à leurs obligations. Elle ne devrait remettre en cause qu’à la marge la loi du 22 octobre 2010 introduisant le statut d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) et, plus généralement, les obligations des établissements de crédit à l’égard des emprunteurs.

Catégories d’intermédiaires.

Ainsi, la directive précise que « les Etats sont libres d’introduire dans leur législation nationale des sous-catégories d’intermédiaires de crédit qui ne figurent pas dans la présente directive si elles sont nécessaires au niveau national pour, par exemple, différencier les exigences relatives au niveau de connaissances et de compétences requis des différents intermédiaires de crédit ».

En l’occurrence, la directive distingue trois catégories d’intermédiaires : ceux qui sont liés, ceux qui agissent à titre exclusif pour un ou plusieurs établissements de crédit et, enfin, ceux qui sont indépendants. Même si la directive indique qu’un parallélisme doit être opéré avec les directive MIF et IMD, elle s’en écarte quant à la notion de conseil et d’indépendance.

Une prestation de conseil autonome. 

La directive prévoit qu’une prestation de conseil peut être délivrée dans le cadre de l’octroi d’un crédit. Lorsque l’intermédiaire fournit un conseil, il doit informer son client de la base des produits à partir de laquelle la recommandation sera  faite. Ainsi, les intermédiaires de crédit liés doivent prendre en considération un nombre suffisamment important de contrats de crédit de leur gamme et les intermédiaires non liés, un nombre suffisamment large de contrats disponibles sur le marché afin de recommander, parmi ceux-ci, un ou plusieurs contrats « adaptés aux besoins et à la situation personnelle et financière du consommateur ». 

Les Etats membres peuvent interdire l’utilisation du terme conseil ou conseiller par les intermédiaires liés.

Rémunération. 

Le texte consacre la transparence des commissions. Sur demande du consommateur qui a été préalablement informé du droit d’obtenir ces informations, l’intermédiaire non lié doit fournir les différents niveaux de commissions perçues des établissements de crédit avec lesquels il travaille. Si leur montant n’est pas connu au moment de la communication des informations précontractuelles, l’intermédiaire doit l’informer du fait que le montant réel lui sera communiqué à un stade ultérieur dans la fiche d’information standardisée européenne (FISE). De plus, lorsque l’intermédiaire de crédit facture des frais au consommateur et perçoit également une commission de la part du prêteur ou d’un tiers, il lui indique si la commission sera ou non déduite, en partie ou intégralement, des frais facturés.

Plus généralement, et cela est valable pour les banques, la politique de rémunération doit permettre et promouvoir une gestion du risque saine et effective. Elle « n’encourage pas une prise de risque excédant le niveau de risque toléré du prêteur et doit être conforme à la stratégie commerciale, aux objectifs, aux valeurs et aux intérêts à long terme du prêteur et comporter des mesures visant à éviter les conflits d’intérêts en faisant notamment en sorte que la rémunération ne dépende pas du nombre ou de la proportion des demandes acceptées ».

Une indépendance graduelle. 

Par ailleurs, le terme de conseil ou conseiller indépendant ne peut être utilisé que par des intermédiaires prenant en considération un nombre suffisamment important de contrats de crédit disponibles sur le marché et n’étant pas rémunérés pour ces services de conseil par un ou plusieurs établissements de crédit. Précision importante de la directive : l’interdiction des commissions « s’applique uniquement lorsque le nombre de prêteurs pris en considération est inférieur à une majorité du marché », ce qui semble signifier a contrario que l’intermédiaire qui travaille avec plus de la moitié du marché peut être rémunéré et se dire indépendant…

Emprunts en devises et à taux variables. 

Une des nouveautés introduites par cette directive réside dans la remise d’une fiche d’information standardisée européenne à l’emprunteur. Sa trame est définie en annexe de la directive comme le taux annuel effectif global (TAEG). Par ailleurs, la Commission européenne souhaite légiférer les emprunts en devises et à taux variable afin de mettre un terme aux dérives rencontrées dans l’Union européenne, et notamment en France.

Ainsi, les prêts libellés en monnaie étrangère devront offrir des options de sortie à l’emprunteur : « Les Etats membres veillent à ce que, lorsqu’un contrat de crédit se rapporte à un prêt en monnaie étrangère, un cadre réglementaire approprié soit en place au moment où le contrat de crédit est conclu afin de garantir au minimum que le consommateur a le droit de convertir le contrat de crédit dans une autre monnaie dans des conditions déterminées ou que d’autres modalités sont prévues pour limiter le risque de change auquel le consommateur est exposé dans le cadre du contrat de crédit. » 

La directive souligne également que les Etats membres peuvent réglementer par la suite les prêts en monnaie étrangère, « pour autant que cette réglementation ne soit pas appliquée avec un effet rétroactif ». A mettre en lumière avec l’article 60 du projet de loi de Finances pour 2014 sur les emprunts toxiques des collectivités locales, même si celui-ci vise les personnes morales et non les particuliers.