Responsabilité des conseillers

L’obligation de suivi abordée en appel

Une opération de réhabilitation s’est soldée par un échec financier du fait de malversations d’un acteur de la chaîne de distribution
La question de la responsabilité de l’ensemble de ces intervenants et notamment celle des CGP a été abordée devant les tribunaux
Fotolia, Le palais de Justice de Rouen.

Quand un programme de réhabilitation tourne mal, les investisseurs se retournent en priorité vers leur conseiller en leur qualité de contact privilégié et d’intermédiaire avec les différents partis pris de l’opération, comme les notaires ou les promoteurs. Une affaire jugée par la cour d’appel de Rouen (1ère ch. civ, 27 septembre 2017, n°15/05366) en a livré une nouvelle illustration (1).

Montage et sous-traitance. En l’espèce, une des sociétés du groupe montpelliérain Quarante a fait l’acquisition en 2003 du château de la Chaussade situé dans la Nièvre avec pour objectif de vendre à la découpe des produits immobiliers défiscalisés « clés en main ». Différents acteurs ont été sollicités pour mettre en musique cette opération. Tout d’abord, un notaire qui a établi l’état descriptif de division, le règlement de copropriété ainsi que les actes de vente. Puis la société Kheo, qui a commercialisé les lots auprès de particuliers par l’intermédiaire de sociétés de conseil en gestion de patrimoine, dont Thesaurus. Ensuite, la société Optimum Courtage, qui a assisté les investisseurs dans leur recherche de financement. La société Icône Architecture a, pour sa part, établi les plans et Icône Gestion s’est vu confier la charge de la gestion des appartements et la recherche des locataires. Enfin, Continentale TMO a obtenu, en 2004 et pour près de neuf millions d’euros, la réalisation des travaux de la part de l’association syndicale réunissant les propriétaires, avant de sous-traiter cette charge à la SARL Segment, qui a elle-même sous-traité la démolition à une autre structure.

Une solution de repli défaillante. Les ventes de lots se sont échelonnées de 2003 à 2005 et la démolition a bien été réalisée. Mais les travaux de restauration ont « à peine commencé », est-il souligné dans la décision. C’est en 2006 que les membres de l’association sont « complètement informés » de la situation et qu’une des trois sociétés de CGP expose que « plusieurs » des conseillers ont obtenu du dirigeant de la société Continentale TMO le blocage des fonds de l’association ainsi que la mise en place d’une nouvelle structure, la société Kana, pour assurer la bonne fin des travaux. Mais la reprise du chantier n’a jamais eu lieu. Pire, Continentale TMO a été placée en liquidation judiciaire en 2007 alors même qu’elle a encaissé environ deux tiers des fonds destinés aux travaux.

Des redressements fiscaux au contentieux judiciaire. Dès 2007, des copropriétaires ont fait l’objet de redressements fiscaux, car la moitié seulement des sommes versées à Continentale TMO correspondait à des travaux sous-traités à la société Segment et cette partie seulement pouvait bénéficier des déductions d’impôt. Cette action du fisc s’est soldée par une transaction et le redressement a été limité à 10 % des sommes versées et déduites. En réaction, l’association des copropriétaires a assigné en 2008 l’ensemble des acteurs de la chaîne en vue de résilier leurs contrats et d’obtenir le versement de dommages-intérêts. En 2010, une trentaine de copropriétaires a assigné en responsabilité la société Thesaurus et le notaire en charge du dossier. L’association a poursuivi ses assignations envers Cyrus conseil, venu en représentation d’un des cabinets de CGP distributeur.

Recours. En partie insatisfaits par la décision de première instance, l’association ainsi que des propriétaires ont interjeté appel. A cette occasion, la cour a rappelé qu’en règle générale, « les opérations de restauration de monuments historiques n’entraînent pas de risques particuliers ». Ici, c’est à la suite de malversations que les sommes versées par les investisseurs ont été détournées de leur destination. D’ailleurs, cette fraude, qui a fait l’objet d’une sanction pénale, n’était pas « normalement prévisible », ont estimé les juges, qui ont reconnu l’immixtion des cabinets de CGP dans la gestion de plusieurs chantiers du groupe Quarante et notamment dans celui du château de la Chaussade « après avoir découvert à la fin de l’année 2004 que les travaux n’avaient pratiquement pas commencé ». Une telle initiative n’a pas permis de mener à bonne fin ces travaux mais de récupérer une somme de plus de 2 millions d’euros au profit de l’association des copropriétaires, « somme que ces sociétés ont pris l’initiative de faire séquestrer entre les mains du notaire » avant qu’elle ne soit versée à cette association. En revanche, les juges ont considéré que rien dans le dossier ne permettait d’établir « qu’il avait été donné mission » aux sociétés Thesaurus et Cyrus entre autres « d’assurer le suivi de ce chantier ».

Solution. La cour d’appel de Rouen a conclu qu’ « une telle mission de suivi du chantier ne relève pas a priori des obligations des sociétés en conseil de gestion du patrimoine, sauf conventions particulières ». Même recherchée sur le fondement d’un accord tacite, la responsabilité de ces structures de conseils n’est pas démontrée. En réalité, les juges ont relevé que c’est à l’association qu’ « il appartenait d’assurer le suivi des travaux, c’est-à-dire aux copropriétaires membres de ladite association syndicale, assistés de leur maître d’œuvre ».