Immobilier

L’investissement dans le secteur hôtelier accessible

Family office et indépendants peuvent proposer à leurs clients d’investir dans des fonds de commerce d’hôtels à partir de 15.000 euros. Exploités de manière professionnelle et rénovés, les hôtels devraient délivrer un rendement annualisé supérieur à 8 % sur 7 ans.

Agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) en juillet dernier, Finotel Premium est une société en commandite par actions (SCA) investissant dans des fonds de commerce d’hôtels essentiellement (et, de manière plus marginale, dans les murs y étant associés) autorisée à formuler une offre au public de titres financiers.

A l’initiative de ce véhicule d’investissement original se trouve Olivier Carvin, ancien expert-comptable reconverti dans l’exploitation d’hôtels depuis 2000 via sa société Maranatha, aujourd’hui gérante de 27 structures. 

Financement alternatif.

Confronté en 2008 au durcissement des conditions de crédits, Olivier Carvin se tourne vers d’autres modes de financement afin de satisfaire aux exigences d’apport en capital des banques. D’abord, en vendant par l’intermédiaire de conseillers en gestion de patrimoine indépendants (CGPI) ses murs d’hôtels à la découpe à des particuliers sous le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) tout en s’engageant à faire racheter lesdits murs à la fin du bail (la trésorerie dégagée permettant de procéder à de nouveaux investissements), puis en faisant intervenir au capital des fonds d’investissements de proximité (FIP) gérés par 123 Venture sur un modèle qu’il a par la suite dupliqué à des family offices et clients de conseillers indépendants. C’est à leur contact qu’Olivier Carvin a décidé d’aller encore plus loin en ouvrant le marché hôtelier au grand public. 

Un montage pensé...

Désormais exploitant à temps plein, Olivier Carvin offre la possibilité à des conseillers en investissements financiers (CIF) de proposer à leurs clients d’investir dans le secteur de l’hôtellerie parisienne à partir de 15.000 euros. Ceci en souscrivant à des titres de Finotel Premium, une société en commandite par action (SCA) dont l’objet est d’acquérir des fonds de commerce d’hôtels, de les donner en gestion à la société Maranatha, puis de procéder à leur vente au bout de 7 ans, durée de l’emprunt bancaire. Il est prévu que Finotel Gestion, gérant commandité de Finotel Premium, formule, après expertise, une offre ferme sur 100 % du capital sous conditions d’être jugée recevable par un comité d’engagement (formé d’experts indépendants).

La SCA entend lever 35 millions d’euros sur les 60 millions à investir. Le reliquat, 25 millions d’euros, est apporté par les banques. Pour alimenter sa stratégie, Finotel Premium va faire appel à des courtiers spécialisés tels que Jones Lang LaSalle ou CBRE, dont la rémunération s’élèvera à 2,5 % environ du montant des transactions effectuées. 

…pour un rendement annualisé supérieur à 8 %.

L’emprunt bancaire étant remboursé durant la vie de la société, si les fonds de commerce sont revendus, au terme des 7 ans, à leur prix initial (ici 60 millions), le gain de la SCA (ici 25 millions d’euros, soit le montant de l’effet de levier) équivaut à un rendement annualisé de 8 %. Au-delà de ce rendement, la plus-value sera partagée équitablement entre les investisseurs et la société Maranatha. Entre 6 % et 8 %, le produit de la vente sera réparti à 70/30 en faveur des associés, en-deçà de 6 %, la totalité reviendra aux investisseurs. Evidemment, l’objectif de la société n’est pas de vendre au prix d’acquisition ou à perte mais bien de créer de la valeur in fine, notamment en rénovant les biens afin d’augmenter le chiffres d’affaires, base de calcul de la valeur d’expertise du secteur hôtelier parisien (à Paris, un hôtel se vend en moyenne 5 fois son chiffre d’affaires). 

Schéma de commercialisation.

Les services de réception transmission d’ordres (RTO) seront assurés par Invest Securities également en charge, en sa qualité de prestataires de services d’investissements (PSI), de l’établissement et de la signature des conventions d’apporteur d’affaires avec les CIF intéressés par l’investissement pour leurs clients. Rémunéré par Finotel Premium à hauteur de 7 % des capitaux levés, Invest Securities reverse 6 % aux intermédiaires.

Parmi les risques évalués, les difficultés à acquérir un fonds de commerce au regard de l’environnement concurrentiel et notamment de la présence sur le marché de grandes chaînes hôtelières renommées (étant précisé que la société Maranatha ne peut se porter acquéreur en lieu et place de Finotel Premium qu’en cas de rejet du projet à l’unanimité par le comité d’engagement de cette dernière).