Loi de Finances 2017

L’immobilier soumis à une mosaïque réglementaire

Les principaux dispositifs d’investissement locatifs sont prolongés
La réhabilitation de logements est également réaffirmée
DR, Stéphane Absolu, directeur du pôle expertise patrimoniale, Cyrus Conseil

Si le prélèvement à la source a été incontestablement la mesure phare de la loi de Finances pour 2017, pour ce qui concerne l’immobilier, le législateur a procédé par différentes touches sans qu’il y ait forcément une grande cohérence entre les mesures votées. Ce qui donne un effet « fourre-tout » au millésime 2017 de la loi de Finances : certains dispositifs de réduction d’impôts sont prorogés, voire étendus, alors que d’autres sont remplacés.

Prorogation du Pinel et du Censi-Bouvard.

Les articles 68 et 69 de la loi de Finances reconduisent pour un an, jusqu’au 31 décembre 2017, les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard. Si les avantages fiscaux des deux instruments restent inchangés, des nouveautés sont introduites. Pour le Pinel, il s’agit de l’extension, sous condition d’agrément, du régime aux communes situées en zone C. « Avec la mise en place du prélèvement à la source, le recours au crédit d’impôt peut être recherché par le contribuable dans un schéma de défiscalisation, ce qui renforce l’intérêt du Pinel. Cependant, l’ouverture à la zone C, c’est-à-dire là où il y a moins de tension immobilière, nécessitera une vigilance accrue dans le choix et la qualité des programmes proposés », analyse Stéphane Absolu, directeur du pôle expertise patrimoniale de Cyrus Conseil.

De nombreux professionnels estiment que l’extension en zone C risque de décrédibiliser le Pinel et de provoquer un afflux de constructions neuves là où il n’y en a pas besoin. Pour le Censi-Bouvard, si les paramètres fiscaux restent inchangés, les résidences de tourisme classées en sont exclues depuis le 1er janvier 2017. « Toutefois, un régime transitoire a été mis en place pour les investisseurs qui ont pris un engagement avant le 31 décembre 2016. Ils peuvent signer l’acte de vente jusqu’au 31 mars 2017 et profiter de la réduction d’impôt. Ce qui fluidifie le marché et évite aux investisseurs de se retrouver coincés alors qu’ils avaient choisi un programme », indique l’expert. Une nouvelle réduction d’impôt réservée à la réhabilitation de logements de tourisme achevés depuis plus de quinze ans est également mise en place. Elle fonctionne comme un rééquilibrage du Censi-Bouvard, qui ne concerne que les logements neufs, au bénéfice de l’ancien rénové.

Un manque de visibilité sur la durée.

Si les deux dispositifs fonctionnent plutôt bien, les professionnels regrettent toutefois que les prorogations se fassent annuellement. « Les dispositifs de défiscalisation servent d’étalonnage des lois de Finances. On les applique sur une durée limitée, ils ne sont reconduits que lorsqu’ils ont des résultats jugés positifs », estime Christian Lefebvre notaire associé fondateur de l’étude LBMB. « Cette pratique donne peu de visibilité fiscale aux investisseurs alors que c’est ce dont ils ont le plus besoin. A ce titre, une prorogation triennale aurait été plus intéressante », souligne Stéphane Absolu. A noter que certains dispositifs ne sont pas reconduits à l’image du Besson et du Borloo anciens qui sont remplacés par un nouveau dispositif Cosse introduit par l’article 46 de la loi de Finances rectificative.

Extension du Malraux.

L’article 40 de cette même loi donne un second souffle au régime Malraux. « La réduction d’impôt est étendue à tous les locaux ayant une vocation d’habitation après réalisation de travaux », explique Stéphane Absolu. Le plafond  de déduction a également été assoupli en devenant pluriannuel. « On passe de retenues dans une limite annuelle de 100.000 euros à un plafond de 400.000 euros apprécié sur une période de quatre ans », indique Christian Lefebvre. Cette nouveauté permet d’éviter de perdre le solde de réduction d’impôt et de pouvoir la reporter sur les années suivantes. A noter que le dispositif est prorogé pour les immeubles situés dans les quartiers anciens dégradés  et les quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain jusqu’au 31 décembre 2019.

Une hausse de la fiscalité locale à surveiller.

L’article 97 de la loi de Finances autorise les communes situées dans des zones immobilières tendues à moduler la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Alors qu’elle était auparavant forfaitaire et fixé à 20 %, elle peut désormais varier sur une échelle comprise entre 5 % et 60 %. Ce qui pourrait s’avérer dissuasif pour certains propriétaires.