Investissement en démembrement de propriété

L’immobilier sans l’IFI

L’acquisition d’un immeuble en démembrement est un incontournable de la gestion de patrimoine
Il permet notamment à l’investisseur de préparer sa retraite en s’assurant des revenus complémentaires
Marine Lannoy, 4 ans conseillère à LCL Banque Privée et depuis 2017 à l’Inspection Générale et Amélie de Bryas, docteur en droit, directrice adjointe de L’institut Gestion de Patrimoine, Université Paris-Dauphine

Encore peu connu des particuliers, l’investissement en démembrement de propriété, s’inscrit dans une logique de diversification patrimoniale à long terme. Il offre aux bénéficiaires une optimisation fiscale particulièrement efficace et constitue surtout un excellent outil de préparation à la retraite et à la transmission.

Un investissement alternatif. Entre l’imposition des loyers au barème progressif de l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et l’instauration de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la pression fiscale qui accompagne la détention d’un patrimoine immobilier peut pousser les investisseurs à délaisser la pierre pour privilégier les actifs financiers aux dépends de la diversification de leur patrimoine. Dans ce contexte, l’investissement en démembrement de propriété offre une alternative aux particuliers qui peuvent rester investis en immobilier tout en maîtrisant leur fiscalité. Le principe se veut simple : l’investisseur acquiert la nue-propriété du bien, pour 60 % de sa valeur en pleine propriété, et le bailleur institutionnel l’usufruit sur une durée minimale de 15 à 18 ans. Consacré par la loi Engagement national pour le logement (ENL) (1), ce dispositif vise à renforcer l’offre de logements sociaux en France en s’appuyant sur l’épargne des investisseurs privés.

Une fiscalité avantageuse. Tout d’abord, parce que la nue-propriété du bien n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI. Ensuite, si l’investisseur possède d’autres immeubles locatifs, le financement à crédit de la nue-propriété permettra de déduire des loyers les intérêts payés par l’emprunteur, ce qui mécaniquement diminue l’imposition des revenus fonciers. Autre point, la fiscalité locale est moindre puisque le particulier n’est pas redevable de la taxe foncière. A l’extinction du démembrement, l’usufruit rejoint automatiquement la nue-propriété et l’investisseur devient plein propriétaire du bien qu’il peut occuper, vendre ou mettre à son tour en location. Il convient de préciser que l’acquisition en nue-propriété n’est soumise à aucune durée de détention minimale, seule la durée de l’usufruit est fixée contractuellement, le bien peut donc être cédé à tout moment par l’investisseur. Une session entraînera une taxation au titre de la plus-value réalisée et calculée entre le prix de vente et le prix du bien en pleine propriété au moment de l’achat.

Cible. Ce type d’investissement est avant tout réservé à des clients qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats, puisqu’il ne génère pendant la durée du démembrement aucun revenu. En contrepartie, l’investisseur n’assure pas la gestion locative du bien et n’est chargé d’aucun travaux d’entretien dans la mesure où ces derniers relèvent de la responsabilité du bailleur usufruitier.

Revenus à terme. L’acquisition d’immeubles démembrés peut s’inscrire plus logiquement dans le cadre d’un projet de préparation à la retraire, particulièrement adapté à un investisseur disposant de revenus élevés, l’investissement en démembrement de propriété doit être envisagé en amont. L’idée est de calibrer la fin du démembrement sur la date de départ en retraite. Ainsi, cet investissement ne viendra pas augmenter la pression fiscale de l’investisseur pendant les années d’activité.

Optimisation de la transmission. En effet, en transmettant la nue-propriété du bien à ses enfants, la pleine propriété se reconstituera automatiquement à l’extinction du démembrement sur la tête des enfants qui deviendront pleinement propriétaires d’un bien acquis pour 60 % de sa valeur. Dépendante de la valeur de la nue-propriété augmentant en se rapprochant du terme de l’usufruit, l’assiette taxable sera comprise entre 60 % et 100 % de la valeur de la pleine-propriété, conformément au barème légal. Fiscalité avantageuse, source de revenus complémentaires pour la retraite, outil d’optimisation de la transmission, solution de diversification patrimoniale autant d’avantages qui font de l’investissement en démembrement de propriété un mécanisme incontournable de la gestion de patrimoine.