Impôt sur la fortune immobilière

L’IFI, une fausse simplification de la fiscalité

L’IFI annoncé comme un impôt simplifié met les fiscalistes à l’épreuve
La Place peine à s’accorder sur l’interprétation des nouvelles règles d’imposition
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Antoine Dorchies, 
notaire diplômé, C&C Notaires

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). En dehors des règles d’assiette, de nombreuses dispositions ont été empruntées à l’ISF, telles que le seuil de déclenchement de l’impôt, son barème, le mécanisme du plafonnement ainsi que le dispositif anti-abus « cash box » voté lors du budget 2017. Puisque ces règles s’appliquent à paramètres inchangés, il n’est pas nécessaire de revenir dessus. À partir de ces observations, il était tentant de considérer (à tort) l’IFI comme un ISF simplifié. Or, le nouvel impôt sur la fortune s’avère bien plus complexe que le précédent. D’ailleurs, la Direction générale des finances publiques a repoussé au 15 juin la date limite de dépôt des déclarations. Ce délai supplémentaire doit permettre aux contribuables et à leurs conseils de prendre connaissance des commentaires du Bofip consacré à cet impôt, dont la publication est prévue au plus tard pour le 8 juin. Pour le moment, les professionnels n’ont que le texte du Code général des impôts (CGI) pour établir les déclarations 2018.

Titres de sociétés imposables. La valorisation des sous-jacents immobiliers détenus indirectement par une société ou un véhicule d’investissement financier constitue l’une des difficultés majeures de l’IFI. En principe, les parts ou actions de sociétés non professionnelles sont imposées à hauteur de la fraction représentative de biens ou droits immobiliers, calculée d’après un ratio correspondant au rapport entre la valeur de l’immobilier imposable et la valeur de la totalité des actifs détenus par la société. « En présence d’un groupe de sociétés, le contribuable doit déterminer le quotient immobilier imposable dans chacune des entités, en partant de la filiale la plus basse, avant de remonter toute la chaîne de participation jusqu’à la société dans laquelle il détient des participations. Avec l’ISF, cet enchevêtrement de calculs n’existait pas, puisqu’on regardait uniquement la prépondérance immobilière de la société mère », commente Rolland Nino, le directeur général exécutif de BDO. Toutefois, conscient des difficultés que le contribuable peut rencontrer dans le calcul de ce coefficient, le législateur a admis différentes exceptions à destination des petits porteurs.

Exclusion des participations minoritaires. La fraction immobilière des titres de sociétés opérationnelles n’ayant pas la qualité de biens professionnels échappe à l’IFI dès lors que le contribuable détient moins de 10 % du capital. « Dans un groupe de sociétés, ce pourcentage est apprécié société par société. Les structures dans lesquelles l’associé détient, directement et indirectement, moins de 10 % sont exclues du calcul du ratio immobilier », précise Rolland Nino. Selon le même principe, les parts ou actions d’organismes de placement collectif (OPC) sont hors champ de l’IFI lorsque le redevable détient moins de 10 % du capital et que le fonds est composé de moins de 20 % d’immobilier. Au-delà de ces seuils, le contribuable doit déclarer la fraction des titres représentative des valeurs immobilières.

SCPI et OPCI. Les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont de plein droit imposées à l’IFI, à la différence des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), qui peuvent en théorie sortir du champ de l’IFI sous réserve de respecter les plafonds de 10 % et 20 % précédemment mentionnés. « Dans les faits, cette exonération n’est que théorique, dans la mesure où ces produits sont à prépondérance immobilière et qu’ils détiennent par définition un quota d’investissement immobilier bien supérieur à 20 %. Au regard de l’IFI, les porteurs de SCPI et d’OPCI sont en réalité dans la même situation. Ils ne peuvent prétendre à aucune exonération », analyse Églantine Lioret, avocat associé, cabinet Herbert Smith Freehills. À l’inverse des SCPI et des OPCI, les seuls qui pourront bénéficier d’une exonération effective sont les détenteurs de parts de sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) françaises ou étrangères.

SIIC. Les actionnaires de SIIC qui détiennent moins de 5 % du capital sont dispensés d’IFI (art. 972 ter du CGI). « On devine en filigrane les motivations du législateur, qui conçoit cette exonération comme une sorte de récompense à l’égard des petits porteurs qui prennent des risques. La SIIC étant cotée en Bourse, son marché est plus fluctuant et davantage volatil que celui des SCPI et OPCI qui ne sont pas cotés ; d’où la volonté d’imposer ces actifs », résume Églantine Lioret. « L’imposition des SIIC à l’IFI est d’autant plus hypothétique que rares sont les porteurs capables de détenir plus de 5 % du capital de l’une de ces sociétés. Pour mémoire, la capitalisation totale des 39 SIIC françaises et pan-européennes cotées à la Bourse de Paris atteint près de 97 milliards d’euros », ajoute Thaline Melkonian, head of estate planning chez Degroof Petercam.

REIT. Les real estate investment trusts (REIT) sont des foncières étrangères semblables aux SIIC françaises lorsqu’elles sont cotées. « En principe soumises à l’IFI, toute la question est de savoir si les REIT cotées sont suffisamment comparables aux SIIC françaises pour permettre aux investisseurs qui détiennent moins de 5 % du capital d’être exonérés », indique Églantine Lioret. Selon l’avocate, « la REIT qui répond aux caractéristiques principales de la SIIC est en principe éligible à l’exonération prévue pour les sociétés d’investissement hexagonales ; à savoir être cotée sur un marché réglementé européen ou celui d’un pays tiers présentant certaines caractéristiques, avoir une capitalisation boursière d’au moins 15 millions d’euros et exercer une activité de foncière ».

Obligations des sociétés de gestion. Pour tous ces produits, seules les sociétés de gestion sont en mesure de calculer les ratios immobiliers de leurs fonds. Pourtant, profitant du désordre qui règne autour de cette première campagne déclarative, « certaines sociétés de gestion ont pris le parti de ne pas communiquer auprès des clients et de les inciter à ne pas déclarer la valeur des sous-jacents immobiliers, comptant sur la tolérance de l’administration fiscale la première année et sur la clause de bonne foi que le client pourrait invoquer en cas de contrôle », déplore Thaline Melkonian. Les sociétés de gestion étrangères qui distribuent des produits en France sont également soumises à cette obligation. « Dans ce cas, l’identification de l’immobilier national et international dans les OPCVM est un réel sujet pratique – notamment lorsque la chaîne de détention fait intervenir des structures étrangères qui détiennent de l’immobilier français ou que le fonds est composé de sous-jacents immobiliers étrangers », constate Marine Dupas, avocate associée, du cabinet Arkwood. « Autant on peut assez bien concevoir que les gestionnaires nationaux aient l’obligation d’établir des reportings détaillés avec la fraction imposable des investissements, autant il est moins évident d’imposer de telles exigences à des sociétés étrangères », relève Michaël Khayat, avocat associé, du cabinet Arkwood. Les établissements financiers étrangers ne sont pas les seuls à être impactés par ce changement de législation, les non-résidents doivent également s’adapter à ce nouvel environnement fiscal.

Non-résidents. Jusqu’au 31 décembre 2017, les non-résidents étaient exonérés d’ISF sur leurs placements financiers et imposés « sur les biens et droits immobiliers détenus en France, directement ou indirectement via une société à prépondérance immobilière ou par l’intermédiaire d’une structure dans laquelle le contribuable détenait une participation majoritaire », rappellent Marine Dupas et Michaël Khayat. « Désormais l’assiette de l’IFI est composée de l’ensemble des biens et droits immobiliers des non-résidents, quels que soient le nombre d’entités interposées, le pourcentage de détention par le contribuable, le caractère de société à prépondérance immobilière ou non, la nationalité de la structure détenant les biens immobiliers qu’elle soit cotée ou non sur un marché français ou étranger », soulignent Martine Blanck-Dap, avocate associée, et Virginie Martel, counsel, du cabinet LPA-CGR Avocats. « L’abandon de la notion de prépondérance immobilière et du seuil de participation élargit le champ d’application de l’impôt sur la fortune et peut alourdir l’imposition de certains non-résidents. Comme pour les contribuables français, la plus grande attention devra être portée au choix et à la mise en place des financements, notamment lors d’opérations de renégociation d’emprunts immobiliers souscrits initialement », concluent les avocates du cabinet LPA-CGR Avocats. La question des dettes financières est d’autant plus cruciale que le législateur a cantonné la réduction de certains passifs autrefois admis en déduction de l’ISF.

Plafonnement des dettes déductibles

Compte tenu des nouvelles règles destinées à contenir les éventuels abus, toutes les dettes ne pourront pas être déduites de l’assiette de l’IFI. Les montages patrimoniaux mis en place avant le 1er janvier 2018 posent un problème. Les contribuables subissent à présent des règles de déductibilité resserrées et de nouvelles clauses anti-abus alors même que les financements visés n’ont pas pu être conçus pour éluder l’IFI. Pour l’instant, les professionnels ne parviennent pas à adopter une position de Place quant à la prise d’effet de ces nouvelles règles. Il y a ceux qui considèrent que tous les contribuables y sont soumis, indépendamment de la date de leurs investissements, et ceux qui réservent ces nouveaux dispositifs aux opérations réalisées à compter du 1er janvier. Toutefois, des aménagements patrimoniaux restent possibles pour circonscrire les nouvelles restrictions mises en place.

Règles de déductibilité. Le contribuable peut déduire de l’assiette de l’IFI les dettes afférentes à un bien imposable, le cas échéant proratisées à hauteur de la fraction imposable. Les dettes financières doivent impérativement être contractées pour l’acquisition, l’amélioration ou l’entretien du bien et les dettes fiscales sont celles qui n’incombent pas à l’occupant. À ce titre, un premier désaccord est apparu sur les règles de déductibilité de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la résidence principale du contribuable.

Résidence principale. Si l’abattement de 30 % applicable sur la résidence principale du contribuable est maintenue (art. 973 du CGI), restait à déterminer si la doctrine fiscale – qui admettait que la totalité de l’emprunt fût déduite de la base imposable à l’ISF – pouvait être transposée au nouvel impôt sur la fortune (BOI-PAT-ISF-30-60-30 n°40). Alors que les professionnels émettaient des avis divergents, Bercy a tranché la question le 10 avril dernier par dossier de presse interposé : « Lorsqu’un bien n’est que partiellement imposable (résidence principale imposée à 70 % de sa valeur), la dette afférente n’est alors que partiellement déductible (à hauteur de 70 % pour l’exemple de la résidence principale). Cette règle concerne désormais non seulement les biens partiellement ou totalement exonérés, mais également ceux qui bénéficient d’un abattement légal. » Pourtant, certains conseils fiscaux relativisent la portée de ce communiqué et attendent pour être définitivement fixés les commentaires de l’administration fiscale. Un coup de rabot préjudiciable pour les contribuables, à l’image du dispositif anti-abus qui restreint les modalités de déduction des prêts in fine.

Retraitement des prêts in fine. Jusqu’à présent, le contribuable qui contractait un emprunt in fine pouvait – pendant toute la durée du prêt – déduire de son ISF la totalité du capital emprunté. Conscient que ce type de financement permettait à certains redevables de réduire leur base imposable et de réaliser de substantielles économies d’ISF, le législateur a introduit de nouvelles clauses anti-abus. Depuis, la dette in fine n’est déductible qu’à hauteur du capital emprunté amorti fictivement sur la durée du contrat. Cependant, certains professionnels estiment que le traitement de la dette varie en fonction de la qualité de l’emprunteur.

Emprunteur personne morale. Lorsqu’une société acquiert un bien immobilier financé par un emprunt bancaire deux questions se posent : le prêt contracté est-il déductible de l’actif de la société pour déterminer la valeur des titres ? Et, le cas échéant, la dette in fine doit-elle être retraitée avant d’être déduite de l’actif ? « Lorsqu’il s’agit de valoriser les titres d’une société non professionnelle soumise à l’impôt sur les sociétés [IS], les prêts bancaires ne sont pas directement déductibles puisque la valorisation de l’entreprise est basée sur ses actifs et son rendement. Les emprunts contractés par la société sont pris en compte et les in fine retraités uniquement lorsqu’ils sont souscrits personnellement par le contribuable ou par une société civile transparente », apprécie Rolland Nino. Yvan Vaillant, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez Edmond de Rothschild, se distingue par son analyse. Selon lui, « le texte actuel [art. 974, II du CGI] n’impose pas de transformer fictivement les crédits in fine en amortissable dès lors que l’emprunteur est une personne morale, et cela quel que soit son régime fiscal – IR ou IS. L’interposition de la structure fait échec au retraitement des prêts in fine et au plafonnement global de la dette pour les patrimoines les plus importants » (cf. encadré). L’interrogation est exactement la même pour les comptes courants d’associés au nom du redevable.

Flou autour des comptes courants. Les comptes courants, qui étaient taxables à l’ISF, sont désormais hors champ de l’IFI. Des incertitudes subsistent quant à la possibilité de déduire les comptes courants de l’actif de la société au moment de la valorisation des parts. Sur ce point, l’étude C&C Notaires analyse « les sommes empruntées par la société auprès d’un associé pour l’acquisition d’un bien immobilier comme [étant] une dette en principe déductible de la base de l’IFI selon les mêmes modalités qu’un prêt bancaire ; sous réserve que la société soit en mesure de démontrer que la dette n’a pas été contractée dans un but principalement fiscal », une position appuyée par Rolland Nino.

Restructuration de l’immobilier personnel. Par principe, l’immeuble inscrit à l’actif d’une société d’exploitation – ou logé dans un groupe de sociétés dont la holding de tête ou la filiale est elle-même opérationnelle – est hors champ de l’IFI. « Cette règle n’est pas valable dans l’hypothèse où le contribuable détient une société civile immobilière [SCI] dont l’immeuble est loué à la société d’exploitation dans laquelle il exerce une fonction de direction. Sa participation dans la SCI est par définition soumise à l’IFI, sauf s’il remplit les règles d’exonération des biens professionnels, selon un régime très semblable à celui de l’ISF », explique Yvan Vaillant. « En revanche, ce schéma de détention est problématique lorsque les enfants sont présents au capital de la SCI sans l’être dans la structure opérationnelle, puisque les titres de la société civile sont de droit soumis à l’IFI. La solution, c’est de restructurer en interne le patrimoine immobilier détenu personnellement par le dirigeant et de l’intégrer au groupe par cession ou apport à la société d’exploitation ou à l’une de ses filiales », conseille-t-il. Autre méthode pour sortir certains biens du champ de l’IFI, le démembrement temporaire.

Cession temporaire d’usufruit. « Lorsque le dirigeant détient une société à l’IS en parallèle de sa société civile à l’IR, il peut être opportun de céder temporairement à la société opérationnelle l’usufruit des titres de la SCI », préconise Rolland Nino. « Un premier effet de levier fiscal est créé tant que dure le démembrement, puisque le dirigeant nu-propriétaire n’est redevable ni de l’impôt sur les revenus fonciers ni de l’IFI et que l’impôt dû par la société d’exploitation est réduit puisque calculé en amortissement d’immeuble, constate le directeur général exécutif de BDO. Au terme du démembrement, la pleine propriété des parts revient au dirigeant. S’il souhaite céder l’immeuble appartenant à la SCI, il échappera à la double imposition des cessions réalisées dans une société IS et bénéficiera des abattements pour durée de détention, calculés depuis l’acquisition de l’immeuble. » Pour les dirigeants qui ne disposent pas encore de structures soumises à l’IS, il pourrait être pertinent d’en créer une.

Du bon usage de la société IS. L’étude C&C Notaires mise sur une recrudescence des sociétés civiles à l’IS, dans la mesure où ces sociétés permettent de réduire la fiscalité applicable aux revenus fonciers. « L’option pour l’impôt sur les sociétés offre également aux plus gros contribuables la possibilité d’actionner efficacement le mécanisme du plafonnement, en capitalisant dans la structure les revenus générés par l’immeuble pour réduire d’autant les revenus qui entrent dans le calcul du plafonnement, sous réserve naturellement de l’application de la clause dite “cash box” votée lors du budget 2017. » Rolland Nino précise « que la SCI à l’IS n’est certes pas la panacée mais qu’elle mérite d’être étudiée. Avec l’instauration de l’IFI, il faut regarder ce type de structures de plus près. D’une part, parce que la base de l’IFI ne se calcule pas de la même manière entre une SCI à l’IS et une société à l’IR, surtout en présence d’emprunts ou de comptes courants, d’autre part, parce que si l’entité soumise à l’IS cède l’immeuble, l’impôt sur la plus-value profitera de la baisse du taux d’IS. En cas de distribution du prix de vente sous forme de dividendes, le contribuable sera soumis au prélèvement unique de 30 % en lieu et place de l’impôt sur le revenu déterminé selon le barème progressif. Sans compter que la trésorerie distribuée n’entre pas dans le champ de l’IFI. » Parallèlement aux immeubles adossés à une exploitation, l’IFI commande également d’aménager la détention de certains biens présentant peu de rendement.

Arbitrage sur l’immobilier dormant. « L’absence de charges déductibles des revenus fonciers (intérêts d’emprunt ou travaux) comme de l’IFI (capital emprunté) accroît la pression fiscale qui pèse sur un patrimoine immobilier et prive l’investisseur de l’essentiel des profits générés par l’immeuble. Cette situation nécessite une gestion plus dynamique des biens immobiliers et une structuration juridique, financière et fiscale mieux réfléchie », expliquent les notaires de l’étude C&C Notaires. « Pour les actifs immobiliers à faible rentabilité, il faudra réfléchir à les céder (a minima pour consacrer la plus-value acquise). Si ces mêmes actifs intéressent les enfants du propriétaire ou les membres de sa famille, une vente au profit d’une société civile constituée avec ces derniers pourrait alors être envisagée. » Dans les deux cas, il s’agit de réduire la base imposable à l’IFI, soit en dégageant de la trésorerie hors champ de l’IFI, soit en levant une nouvelle dette déductible. Dans ce dernier cas, l’objectif est de vendre l’immeuble à une société contrôlée par la cellule familiale et de créer un effet de levier financier grâce à l’emprunt. « Cette dette, regardée avec suspicion par le législateur [nouvel article 973 II du CGI], n’est cependant déductible de l’IFI qu’à condition pour la société de justifier d’un fonctionnement effectif, de ressources financières suffisantes et d’une modification de la détention de son capital », avertit Antoine Dorchies, notaire diplômé.

Assurance vie et fonds euros. Les avis divergent sur les modalités déclaratives des contrats d’assurance vie. Pour Églantine Lioret et Rolland Nino, le compartiment immobilier présent dans l’actif général de la compagnie doit être isolé et déclaré à l’IFI. Par exception, l’avocate du cabinet Herbert Smith Freehills estime « que les fonds euros qui répondent à la définition d’un fonds d’investissement alternatif [FIA] pourraient être exonérés d’IFI lorsqu’ils sont investis à moins de 20 % sur des actifs immobiliers et que le détenteur détient moins de 10 % du fonds ». Une position qui tranche avec celle de Thaline Melkonian et Yvan Vaillant. Ceux-ci avancent que le texte de l’article 974 du CGI ne vise, pour la détermination de la base imposable, que les actifs immobiliers détenus dans des unités de compte. « Si l’on raisonne a contrario, le fonds euro n’étant pas une unité de compte, il n’y a pas lieu de déclarer la quote-part d’immobilier qu’il contient », un principe qui, selon Yvan Vaillant, ne fait pas débat chez les assureurs.

Avances et crédits Lombard. « L’avance sur un contrat d’assurance vie et le crédit Lombard sont assimilables à un prêt in fine ; pour être déductibles, ils doivent être retraités comme tels, expose Yvan Vaillant. Dans l’un comme dans l’autre cas, il n’y aucun échéancier pour fixer le terme du contrat. » Dès lors, la Place s’interroge sur la durée de remboursement à retenir pour amortir la dette conformément aux dispositions de la clause anti-abus visée précédemment. « Est-ce que l’administration fiscale regardera uniquement la durée d’origine sans tenir compte de la période de renouvellement ? À la lecture du texte, de nombreux professionnels se posent la question. » Dans le prolongement de l’assurance vie, les contrats de capitalisation soulèvent d’autres problématiques.

Contrats de capitalisation. Jusqu’au 31 décembre dernier, les contrats de capitalisation en plus-values étaient déclarés à l’ISF pour leur valeur nominale. La question est de savoir si cette règle se maintient après le 1er janvier. Du point de vue d’Yvan Vaillant, « il n’y a aucune raison de calquer l’IFI sur la doctrine qui concernait l’ISF ». L’incertitude plane également sur la méthode de valorisation des unités de compte contenant un sous-jacent immobilier. « A priori, il faudrait calculer les sous-jacents taxables ligne par ligne. Pour l’instant, rien n’est indiqué sur le traitement des supports en moins-values et sur la possible compensation des gains et des pertes. Pour un “portefeuille” global en moins-value qui contient des unités de compte immobilières en plus-values, il est probable que seuls les titres immobiliers soient taxables sans imputation possible des moins-values sur les autres titres. Sur ces points, nous sommes suspendus aux commentaires de l’administration fiscale », conclut le directeur de l’ingénierie patrimoniale de chez Edmond de Rothschild.


Maintien de la taxe à 3 %

« À l’origine, cette taxe a été créée, dans le cadre de l’ISF, pour permettre à l’administration fiscale d’identifier les sociétés nationales et étrangères qui détiennent des immeubles en France ainsi que leurs bénéficiaires effectifs, c’est-à-dire les propriétaires finaux du patrimoine immobilier.

Le principe est le suivant : la société doit s’acquitter d’une taxe annuelle de 3 % de la valeur de marché des immeubles français qu’elle détient. Elle s’en exonère, par exemple en communiquant au fisc des informations sur l’actif immobilier et permettant de remonter la chaîne de détention des actionnaires. L’enjeu financier incite fortement les sociétés concernées à communiquer les informations.

Cette taxe a été maintenue au 1er janvier 2018 et l’on pourrait tout à fait imaginer que le dispositif soit aménagé pour être encore plus efficace dans le cadre de l’IFI. »

Marine Dupas,
avocate associée, cabinet Arkwood


Le devenir des pactes Dutreil

« Certains s’attendaient à ce qu’il n’y ait plus de sujet sur le Dutreil ISF à compter du 1er janvier 2018. Or, il ne faut pas se méprendre, pour les pactes en cours les signataires doivent mener jusqu’à son terme l’engagement collectif de conservation de six ans. S’il y a rupture de l’engagement pendant ce délai, le pacte devient caduc, et l’ISF exigible, tout comme les intérêts de retard.

En matière de transmission, les pactes se poursuivent à paramètres inchangés mais différents textes législatifs envisagent d’assouplir le dispositif actuel. La proposition de loi, examinée le 7 mars 2018 par le Sénat, en faveur de la modernisation des transmissions d’entreprises suggère notamment :

  • de remplacer, en cas de violation partielle du pacte, la déchéance totale des titres logés sous le Dutreil par une déchéance partielle  ;
  • de créer un pacte renforcé, avec un engagement initial de huit ans et une exonération de 90 %.

La future loi Pacte, qui sera présentée début juin en Conseil des ministres, projette de supprimer l’obligation pour les sociétés et les signataires d’attester chaque année du bon respect des conditions du pacte ; tout manquement déclaratif entraînant la déchéance du montage. D’après certaines informations, cette formalité deviendrait exigible uniquement sur demande de l’administration fiscale. »

Nicole Goulard,
avocat associé, STC Partners


Autres clauses anti-abus

  • Les emprunts familiaux ne sont pas déductibles, sauf à prouver qu’ils ont un caractère normal.
  • Le contribuable dont le patrimoine immobilier est supérieur à 5 millions d’euros et dont les dettes représentent plus de 60 % de cette valeur ne peut déduire que 50 % des passifs excédant ce seuil ; les dettes deviennent pleinement déductibles s’il est établi qu’elles n’ont pas de but principalement fiscal.