Fiscalité

L’IFI, un impôt plus compliqué que l’ISF

Jean-François Desbuquois, avocat associé chez Fidal, et Xavier Lebrun, directeur de l’ingénierie patrimoniale à Oudart Gestion privée, viennent de publier un guide pratique de l’IFI
Selon les auteurs “le nouvel impôt se révèle sensiblement différent dans sa logique, et nettement plus complexe dans sa structure et dans sa rédaction”
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« L’impôt sur la fortune immobilière [IFI] constitue-t-il un impôt réellement nouveau ou peut-il être analysé comme un ISF sur le seul patrimoine immobilier ? », s’interrogent Jean-François Desbuquois et Xavier Lebrun. « Il est facile de constater que l’IFI est construit sur la matrice de l’ISF, dont il reprend de très nombreuses règles quoiqu’il comporte de substantielles différences résultant essentiellement du recentrage de son assiette, analysent-ils. En cela, le caractère universel de l’ISF simplifiait le calcul de la base imposable. » Dans leur guide pratique, les auteurs passent au crible les nouvelles dispositions de l’impôt sur la fortune, les enrichissent d’exemples pratiques, et questionnent la pérennité des montages patrimoniaux mis en place sous l’empire de l’ISF.

Redéfinition des règles d’assiette. « Bien que l’assiette soit désormais réduite aux seuls biens et droits immobiliers, ce principe en apparence simple se corse puisque le législateur a choisi d’imposer les immeubles détenus directement par le redevable et ceux qui appartiennent à des structures sociétaires », commentent les rédacteurs. Ils insistent sur la spécificité du dispositif qui rend transparents sociétés et groupes de sociétés afin d’imposer les immeubles sous-jacents au moyen d’un prorata applicable à la valeur des parts ou actions. En outre, la nouvelle assiette est d’autant plus délicate à calculer que la règle de droit est assortie de nombreuses exceptions.

Exclusion des immeubles professionnels. D’après Jean-François Desbuquois et Xavier Lebrun, « le législateur a souhaité écarter de l’IFI certains immeubles à usage professionnel en créant deux niveaux successifs d’exceptions : les exclusions, qui devront également être articulées avec le régime d’exonération dit des “biens professionnels”, qui existait déjà pour l’ISF. » En substance, le redevable doit, au moment de sa déclaration, examiner si les actifs immobiliers qu’il détient peuvent bénéficier ou non d’une exclusion, puis, dans la négative, vérifier si une exonération est applicable. « Au final, l’IFI est techniquement plus délicat à appréhender que l’ISF, sans compter que les textes laissent en suspens diverses questions d’interprétation », déplorent les auteurs.

Passifs et dispositifs anti-abus. « Les règles relatives aux passifs admis en déduction de la base de l’IFI sont aussi plus compliquées que celles de l’ISF, annoncent les rédacteurs du guide, le législateur a dû redéfinir les dettes déductibles en cohérence avec la nouvelle assiette de l’impôt. » Afin de prévenir certains schémas d’optimisation, différents mécanismes anti-abus ont été institués pour plafonner le montant déductible des dettes personnelles du redevable et de celles contractées par les sociétés dont il est associé. Le texte vise essentiellement les contribuables qui utilisent l’emprunt pour neutraliser la valeur d’un actif imposable. De l’avis de Jean-François Desbuquois et de Xavier Lebrun, « ces dispositifs sont, pour certains, assez mal rédigés et risquent de se chevaucher, alors qu’ils n’ont pas le même régime, ce qui les rend particulièrement difficiles à appliquer ».

Conclusion. « Malgré une assiette fortement réduite, le nouvel impôt se révèle donc sensiblement différent dans sa logique et nettement plus complexe dans sa structure et dans sa rédaction. Ces modifications doivent conduire les redevables à procéder en 2018 à une nouvelle analyse de leur situation au regard de l’IFI », conseillent les auteurs.


Note des auteurs : au moment où nous achevons la rédaction de cet ouvrage, les commentaires administratifs n’étaient pas encore publiés. Nos analyses ont donc été menées uniquement à la lumière des nouveaux textes, étant précisé que l’Exposé des motifs de la loi de finances pour 2018 ne donne que très peu d’éclairages supplémentaires. Nous avons aussi pris en compte la doctrine administrative et la jurisprudence existant pour l’application de l’ISF lorsqu’elles nous paraissaient susceptibles de conserver un intérêt, mais leur caractère transposable à l’IFI n’est toutefois pas toujours facile à apprécier. Le lecteur doit donc être bien conscient des limites du présent ouvrage dont le premier objectif est de décrire le nouvel impôt et de faire apparaître les logiques qui s’esquissent pour l’avenir.