Grand Prix des Jeunes Diplômés 2018

L'IAE Gustave Eiffel joue la carte du compromis

L’IAE Gustave Eiffel de Paris Créteil occupe la troisième place du podium du Grand Prix des Jeunes Diplômés 2018 avec leur étude patrimoniale concernant les époux Cassiador
Ils ont répondu aux attentes multiples du couple en matière d’organisation de leur succession, de maintien de leur train de vie à la retraite et de diversification de leur patrimoine

Synthèse générale
• Monsieur Cassiador, vous avez 72 ans et êtes pharmacien.
• Madame Cassiador, vous avez 71 ans et êtes gérante de votre société.
• Vous êtes mariés depuis le 11/08/1965 sous le régime de la séparation de biens. Vous avez chacun consenti une donation au dernier vivant.
• Vous avez 3 enfants en communs : Ortensia (46 ans), Belphegor (41 ans) et Arthur (36 ans).
• Votre patrimoine net est valorisé à 10.147.071 euros, votre tranche marginale d’imposition est de 45% (taux moyen d’imposition 35%).
• Vos revenus annuels (pour l’année 2016) s’élèvent à 506.000 euros et sont composés de la façon suivante :

o Salaires : 150.000 euros Monsieur et 36.000 euros Madame
o Revenus mobiliers : 190.000 euros Monsieur et 10.000 euros Madame
o Revenus fonciers : 120.000 euros

Problématiques exposées et objectifs patrimoniaux :
1. Organiser votre transmission


a. Vous souhaitez connaitre l’incidence fiscale liée à la transmission de votre patrimoine en cas de décès
b. Vous souhaitez transmettre la Pharmacie du Tonneau ainsi que la Médicale du Manoir à Arthur dans le meilleur cadre fiscal.

2. Préparer votre retraite
Monsieur, vous souhaitez vivre paisiblement votre retraite et maintenir votre train de vie de 200.000 euros par an. Madame, vous vous interrogez sur le fait d’avoir droit à une rémunération ou à une compensation de votre activité en tant que conjointe collaborateur.

3. Diversifier votre patrimoine
Vous vous interrogez sur l’intérêt d’investir dans des groupements fonciers viticoles. Nous vous présentons au travers de ce Projet Patrimonial simulé en date du 01/01/2017 (textes en vigueur en 2017), nos analyses et nos préconisations répondant à vos attentes.

1. A- Diagnostic successoral
Concernant les contrats d’assurance-vie, nous avons émis l’hypothèse que « conjointement » signifie une adhésion simultanée. En effet, les co-adhésions sont déconseillées aux époux mariés sous tout autre régime que celui de la communauté. Dans un tel cas, l’administration fiscale considère, en effet, qu'il y a donation indirecte entre les conjoints ; lorsqu'elle aura connaissance de cette donation, au décès du premier conjoint ou à un autre moment, elle exigera donc des droits en conséquence, calculés sur la valeur de rachat du contrat, c'est-à-dire le montant de l'épargne accumulée. Aussi, nous supposerons que les versements ont été réalisés avant 70 ans.
Vous avez chacun consenti une donation entre époux. Cette libéralité au profit du conjoint survivant lui permet d’avoir plus de choix au moment du décès. Nous avons supposé que Monsieur et Madame Cassiador choisirait de recevoir la totalité des biens en usufruit.

· Décès de Monsieur puis Madame
Au décès de Monsieur, le montant total des droits s'élèvera à 1.064.041 euros.  (Cf. tableau 1)
Puis au décès de Madame, le montant total des droits s’élèvera à 565.708 euros. (Cf. tableau 2)

· Décès de Madame puis de Monsieur
Au décès de Madame, le montant total des droits s'élèvera à 224.550 euros. (Cf. tableau 3)
Puis au décès de Monsieur, le montant total des droits s’élèvera à 2.478.132 euros. (Cf. tableau 4)

1. B- Transmission d'entreprises à Arthur
Votre seconde problématique porte sur la transmission de vos deux entreprises respectives à votre enfant Arthur. Vous nous avez interrogés sur la plus opportune des solutions entre une donation, une cession ou une cession échelonnée de vos parts.
En prenant en compte votre souhait de ne plus exercer d’activité professionnelle mais de disposer d’un train de vie confortable pour vous Monsieur, et votre souhait de continuer à percevoir votre salaire Madame, nous avons opté dans notre approche pour un dispositif de Family Buy Out qui vous permet de combiner étroitement transmission à titre gratuit par le Pacte Dutreil, et transmission à titre onéreux de parts de sociétés, avec un abattement pour durée de détention pouvant aller ici jusqu’à 65 %.
Cette solution de FBO est attractive sur le plan fiscal de par les abattements, et respecte sur le plan civil les réserves héréditaires de vos deux autres enfants. Voyons désormais quel processus est à réaliser pour la mise en place de ce dispositif.

· La donation-partage de la nue-propriété de vos parts
Vous procéderez en premier lieu à une donation-partage avec soulte au profit de vos 3 enfants par acte notarié, dans lequel il sera stipulé que 60% des titres de vos deux sociétés seront transmis en pleine propriété à Arthur, qui sera par la suite chargé de verser une soulte compensatrice à son frère et sa sœur.
Il est rappelé que la donation-partage a pour avantage de retenir la date de donation des titres pour l’imputation et le calcul de la réserve (les éventuelles plus-values après donation ne seront pas prises en compte).
Les sociétés étant valorisées respectivement 3.000.000 euros et 1.000.000 euros, la valeur transmise à vos enfants sera de 2.400.000 euros, soit pour 1/3 chacun 800.000 euros. Arthur aura alors la charge de restituer comptant une soulte de 1.600.000 euros à son frère et sa sœur. (Cf. tableau 6)

· La mise en place du Pacte Dutreil
Cette mise en place est subordonnée à trois conditions cumulatives :

o Un engagement collectif de conservation de 2 ans entre le donateur et un associé, portant à minima sur 34% des droits financiers et des droits de vote. Ici, cet engagement est réputé acquis et donc non-applicable.
o Un engagement individuel de conservation durant 4 ans qui débuterait à l’extinction de l’engagement collectif, ici directement après la donation.
o L’exercice d’une fonction de direction par l’un des donataires concerné par l’engagement collectif, en l’occurrence votre fils Arthur.

Les droits de donation à prendre en charge seraient de 7.194 euros par enfant, soit 21.582 euros (Cf. Tableau 5). Vous pourriez prendre en charge le paiement des droits, ceci ne constituant pas un complément de donation.

· Mise en place du Family Buy-Out
A l’issue de la donation-partage, Arthur constituera une Société Civile holding soumise à l’Impôt sur les Sociétés et lui apportera les titres reçus dans la donation-partage.  
L’apport sera :

o À titre onéreux au regard de la soulte comme charge de la Société Civile soit 1.600.000 euros. A noter que des droits d’apport de 0,10 % seront à acquitter soit 1.600 euros.
o Pour le surplus, de manière pure et simple 800.000 euros, aucun droit ne sera à acquitter.

· Vente de vos parts restantes
À l’issue de l’engagement individuel imposé par le Pacte Dutreil, vous céderez vos parts restantes à la société d’exploitation pour 1.600.000 euros. La holding devra acquitter 0,10 % de droits d’enregistrement soit 1.600 euros.
À noter que cette cession générera un revenu exceptionnel cette année, vous rendant ainsi éligible à la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus. (Cf. Note 1)
Vous vous engagerez à ne plus exercer vos fonctions dans vos deux sociétés, et ferez valoir vos droits à la retraite. Nous appliquerons sur cette cession un abattement de 65 % relatif à la détention de vos parts depuis plus 8 ans pour vous Monsieur, et assujettirons la base taxable à votre Tranche Marginale d’Imposition, estimée à 45 % compte tenu de vos revenus et parts fiscales. Pour vous Madame, l’abattement fixe de 500.000 euros pour départ en retraite est plus avantageux. (Cf. tableau 7)

· Financement et gestion des charges fiscales
La holding contractera deux prêts de 1.600.000 euros pour payer la soulte d’Ortensia et Belphégor et s’acquitter du prix de cession. Pour ces deux prêts, la charge annuelle sera de 119.200 euros (taux de 1,5 % sur une durée de 15 ans).
Notre raisonnement est basé sur l’hypothèse que les résultats des entreprises seront constants pendant toute la durée de la transmission. Ces derniers permettront ainsi de régler les mensualités des prêts nécessaires au paiement des soultes d’une part, et à l’acquisition des titres restants d’autre part.
De plus, la CSG (estimée à 78.356 euros), réglée à la cession des titres, sera entièrement déductible des revenus en N+1, permettant ainsi de minimiser le futur impôt et de compenser la pression fiscale cette année-là.

2. Le maintien de votre train de vie
Votre troisième objectif patrimonial porte sur la préparation de votre retraite. Monsieur, vous êtes particulièrement inquiet quant au maintien de votre train de vie à la suite de votre futur départ en retraite. Quant à vous Madame, vous vous interrogez sur un éventuel droit à une rémunération de conjoint collaborateur et souhaitez continuer à percevoir un salaire de la Médicale du Manoir.
· Le statut de conjoint collaborateur
En premier lieu, sachez Madame que vous ne pouvez prétendre à une pension de retraite en tant que conjoint collaborateur car ce statut ne concerne que les EURL, SARL et SELARL. En revanche, en tant qu’actionnaire à hauteur de 10 % de la Pharmacie du Tonneau, vous pouvez bénéficier du statut de conjoint associé et ainsi percevoir une pension de retraite en compensation de votre activité. Pour évaluer vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher de la Caisse d’Assurance Vieillesse des Pharmaciens.  
· Bilan de vos revenus après la transmission de vos sociétés
Consécutivement à la transmission de la nue-propriété de vos sociétés, sachez que vous demeurez décisionnaires quant à la répartition des bénéfices et que vous pouvez continuer à percevoir des dividendes. Une fois à la retraite, vous percevrez donc, toutes choses égales par ailleurs, de façon annuelle :
- 30.000 euros de pension de retraite pour Monsieur -  36.000 euros de salaires pour Madame
- 200.000 euros de dividendes
- 120.000 euros de revenus fonciers

Soit au total 386.000 euros, ce qui vous permet de maintenir votre train de vie, que vous estimez Monsieur à 200.000 euros.
En revanche, des solutions de recomposition de vos actifs peuvent être mises en place afin d’optimiser ces derniers.

· Passage en location meublée avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel

Vous disposez de revenus fonciers conséquents mais ces derniers sont fortement fiscalisés, d’une part, à l’impôt sur le revenu au taux de 45 % et, d’autre part, avec les prélèvements sociaux à hauteur de 15,5%. Nous vous conseillons de passer d’un régime de location nue à un régime de loueur en meublé non professionnel (Cf. Note 2) qui vous permettra de profiter d’un cadre fiscal avantageux grâce à des déductions de charges supplémentaires, notamment l’amortissement du bien et de son mobilier. Cela consiste à louer vos appartements meublés conformément à une liste d’équipements en vigueur. Toutefois, la location meublée est peu adaptée à l’immobilier professionnel. En ce sens, nous n’allons appliquer cette solution que sur l’immobilier d’habitation situé à Bordeaux. À cet effet, nous affecterons un budget pour l’ameublement de 5.000 euros par appartement, soit 2.000 euros au total. À partir de la somme des revenus fonciers, nous allons ventiler ces revenus entre locaux d’habitation et locaux professionnels.

Part des locaux d’habitation : 1 354 000 / 2 393 820 = 56,56 %. Nous allons retenir une part de 57 % pour davantage de simplicité.
Résultat foncier d’habitation : 0.57 × 120 000 = 68.400 euros

Calcul du résultat BIC imposable
Puisque le montant des recettes excède 33.100 euros (68.400 euroq), vous serez assujettis au régime réel. Nous partons du résultat net de charges foncières qui nous est donné. À présent, nous allons appliquer les charges afférentes au régime de loueur meublé non professionnel.
•    Des frais comptables de 500 euros/an, de Centre de Gestion Agrée de 150 euros et de Cotisation Foncière des Entreprises de 250 euros/an ont été pris en compte.
•    Les frais de notaire peuvent être déductibles mais, comme le bien a été exploité en location nue auparavant, leur déductibilité n’est pas possible dans notre cas.
•    Les meubles (20.000 euros) sont amortis sur 6 ans.
•    Le prix du bien, décoté de 10% pour le prix du terrain (1.218.600 euros), est amorti sur 50 ans pour le gros œuvre (50 % du prix), sur 50 ans pour les façades et l'étanchéité (10 % du prix), sur 30 ans pour les équipements (20 % du prix) et enfin sur 6 ans pour les agencements (20 % du prix).

Le régime du LMNP est bien plus favorable que la location nue. En effet, l’impôt dû au titre des revenus fonciers était de : (68 400 × 0,45) + (68 400 × 0,155) = 41.382 euros. (Cf. tableau 6)
Pendant les 6 premières années le gain sera de : 41 382 – (554,9 + 191,1) = 40.636 euros/an.

On constate qu’au bout de 6 ans l’imposition augmente du fait de l’épuisement de certains amortissements. Pour les années suivantes, l’imposition sera de 27.337,5 euros, soit un gain de 14.045 euros/an.
Nous attirons votre attention sur le fait que ce montage nécessite un bail meublé que les locataires ne sont pas tenus d’accepter. En ce sens, nous vous recommandons la mise en place de baux aux mêmes conditions que ce soit en termes de loyers ou de durée de préavis afin de ne pas léser vos locataires.  Enfin, le passage au statut de LMNP n’entraînera aucune taxation des plus-values car vous resterez assujettis à l’IR et pourrez ainsi bénéficier des abattements pour durée de détention en cas d’une revente future.

· Investissement en démembrement temporaire de propriété de SCPI internationales
Toujours dans l’optique de compenser la baisse future de vos revenus, nous vous proposons un investissement en SCPI. Conscients de la part importante que représentent vos impôts dans votre budget, nous avons pris soin de ne pas augmenter votre pression fiscale. En ce sens, nous vous conseillons un investissement en nue-propriété de SCPI internationales dans le cadre d’un démembrement temporaire de propriété. L’objectif est de vous apporter un complément de revenu à compter du départ en retraite de Madame tout en maitrisant votre imposition.

Les avantages liés à l’acquisition de la nue-propriété de SCPI dans le cadre d’un démembrement temporaire :
o L’accession à la pleine propriété à terme avec une réduction du prix correspondant à la valeur de l’usufruit temporaire acquis par un tiers

La réduction immédiate du prix d’acquisition (valeur de l’usufruit temporaire que l’investisseur ne paie pas) est à prendre en compte car elle vient en lieu et place des loyers prévisionnels qui auraient été encaissés pendant toute la durée du démembrement si l’opération avait été réalisée en pleine propriété. De plus, pour un même montant investi, il est possible d’acquérir davantage de parts qu’en pleine propriété, ce qui au terme du démembrement permet de percevoir davantage de dividendes.o Une absence de perception de revenus et donc de fiscalité pendant la durée du démembrement

Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire n’est pas imposé sur les revenus fonciers (imposables au nom du seul usufruitier).o Un avantage fiscal ISF

La valeur de l’investissement en nue-propriété n’est pas prise en compte dans le patrimoine ISF du nu-propriétaire personne physique pendant la période du démembrement temporaire.
o Un calcul favorable de l’impôt sur la plus-value

En cas de cession de l’actif immobilier à l’issue du démembrement temporaire, la base de calcul de l’impôt sur la plus-value dû par le plein propriétaire est le prix d’acquisition de la pleine propriété de l’actif au moment de l’acquisition de la nue-propriété. La valeur initiale de l’usufruit temporaire n’est donc pas imposée. De plus, en cas de revalorisation de la part, l’abattement pour durée de détention s’applique à compter de la date d’acquisition de la nue-propriété.

Soit un investissement de 100.000 euros, en acquérant la nue-propriété de parts de SCPI sur 5 ans, vous bénéficiez d’une décote de 20 % et pouvez ainsi acheter pour 125.000 euros de parts. (Cf. tableau 8)
L’économie ISF de cette opération s’élève à 1.250 euros/an pendant 5 ans, soit un rendement annuel avantage fiscal compris de 5,25 % (4 % décote + 1,25 % ISF).
Les avantages liés à l’acquisition de SCPI dont l’actif immobilier est localisé hors de France :
Ces SCPI délivrent des revenus de source étrangère qui peuvent jouir d’une fiscalité avantageuse en vertu des conventions fiscales bilatérales.
Nous allons choisir une SCPI de droit allemand ce qui vous permettra de bénéficier du mécanisme du crédit d’impôt. De plus, vous serez exonérés de prélèvements sociaux.
Le mécanisme du taux effectif va permettre d’atténuer l’impôt grâce à un crédit d’impôt égal au taux moyen d’imposition du foyer fiscal. (Cf. tableau 9)

3. Diversifier votre patrimoine
Vous souhaitez investir dans un ou plusieurs Groupements Fonciers Viticoles (GFV). Il s’agit d’un investissement permettant d’opérer une diversification patrimoniale dans un actif décorrélé des marchés financiers. Concrètement, vous devenez associé d'une société civile dont l'objet est d'acquérir des vignes en accordant un bail à long terme à des exploitants viticulteurs. Cet investissement est récompensé par des avantages en matières fiscales et successorales.
Nous attirons votre attention sur le fait que ce type de participations est assez peu liquide sur le marché et les avantages fiscaux accordés par l’Administration le sont en échange d’un engagement minimal de détention. Ainsi, l’horizon de placement recommandé est d’au moins 8 à 10 ans. Le rendement est espéré sur le long terme via l’appréciation du prix du foncier (vignes) plutôt que par le rendement généré par l’exploitation des terres. C’est pourquoi un investissement à hauteur de 500 000€ semble disproportionné à la vue des contraintes afférentes.
Les avantages fiscaux sont les suivants :


- Réduction d’IR : 25% de l’investissement dans la limite de 40 000€ par an pour un couple. Cette prise de participations dans un GFV permet d’obtenir une réduction d’impôts de 10 000€. Sachant que le solde de l’investissement non pris en compte la première année est reportable sur les 4 années suivantes.
Ainsi, un investissement de 100 000€ peut donc procurer une réduction d’impôt sur le revenu de 25 000€ sur 3 ans (2 fois 10 000€ pour les deux premières années et 5 000€ la troisième). La seule condition permettant de bénéficier de cette réduction d’impôts étant la conservation des parts jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de la souscription.
- Abattement ISF : pour les GFV à capital fixe, exonération de 75% dans la limite de 101 897€ et 50% au-delà, pour les parts détenues depuis au moins 2 ans (au 1er janvier de l’année d’imposition).
- Abattement successoral : exonération de 75% dans la limite de 101 897€ et 50% au-delà, à la double condition que le défunt détenait les parts de GFV depuis au moins 2 ans et que l’héritier les conserve pendant au minimum cinq ans à compter de la transmission. Dans le cas contraire, l'exonération partielle de droits pourrait être remise en cause. Un remboursement des droits dû avec majoration des intérêts de retard pourrait être exigé.

Aucun critère d’âge n’est exigé dans ce dispositif. Il est donc profitable d’un point de vue successoral même après 70 ans. Enfin, il est important de conserver une part de liquidités dans votre patrimoine en cas de dépenses imprévues. Nous vous suggérons également d’ouvrir chacun un contrat d’assurance-vie investi 100 % en fonds en euros à hauteur de 30 500 €, afin de bénéficier de l’abattement sur les primes versées en cas de décès dont vous disposez après 70 ans.

Annexes

* La plus-value nette est la différence entre la valorisation des entreprises en 2017 et le capital initial de création. Il s’agit d’une estimation basée sur des hypothèses à défaut de données quant aux valorisations des entreprises.

Note 1 : Contribution Exceptionnelle aux Hauts Revenus
Cette contribution est à régler lorsque les revenus d’un couple excèdent 500.000 euros  (taux applicable 3%) ou 1.000.000 euros (taux applicable 4 %). Un mécanisme de quotient est prévu afin d’atténuer l’imposition des contribuables bénéficiant de revenus considérés comme exceptionnel en raison de leur montant. Pour en bénéficier il vous faut respecter quelques critères que nous considèreront comme acquis ici présent :
• Avoir bénéficié, au titre de chacune des deux années précédant celle de l'imposition d'un revenu fiscal de référence inférieur ou égal au seuil d'imposition à la contribution (250.000 euros ou 500.000 euros)
• Avoir un revenu fiscal de référence cette année supérieur ou égal à une fois et demie la moyenne des revenus fiscaux de référence des deux années précédant celle de l'imposition
• Que les revenus non passibles de l'impôt sur le revenu en France ne doivent pas excéder plus de 50 % de ses revenus mondiaux au titre des deux années précédant celle de l'imposition.

Par défaut l’administration fiscale applique spontanément ce mécanisme aussi nous avons fait de même dans cette simulation. A titre d’information, la non application de ce dernier génèrerait une perte de 5.804 euros.

Note 2 : Statuts de loueur meublé
Il existe deux statuts pour exercer une activité de location meublée : le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). L’accès au statut de LMP est subordonné à 3 conditions cumulatives :
• L’un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit au RCS ;
• Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23.000 euros sur l'année civile, y compris en
cas de clôture d'exercice en cours d'année (plafond ajusté au prorata en cas de création d'activité en cours d'année) ;
• Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC...).

Etant plus simple de gestion, et pour éviter l’affiliation au RSI, nous préconisons à Monsieur et Madame Cassiador d’opter pour le statut de LMNP.  Pour éviter la cotisation au RSI, il suffit à nos clients de ne pas demander l’inscription au RCS. Toutefois, à titre d’information, il est important de noter que, le 8 février 2018, le conseil constitutionnel a censuré la condition d’inscription au RCS ce qui restreint l’affiliation au statut LMP à 2 conditions relatives aux revenus. Toutefois, l’article L.611-1 du Code de la Sécurité sociale n’ayant pas été modifié, subordonne l’affiliation des loueurs en meublé dont les recettes sont supérieures à 23.000 euros à une condition d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Il conviendra en ce sens d’être alerte quant à cette évolution législative afin de ne pas subir un changement de statut.

* Taux moyen d’imposition : 35 %

Tableaux