Immobilier résidentiel

Les rendements locatifs précurseurs des prix

Une étude de l’Edhec sur Paris confirme le caractère prédictif du ratio loyer sur prix sur la croissance des prix.

En cherchant à définir dans quelle mesure le rendement locatif (le ratio loyer sur prix) peut éclairer le marché sur les mouvements futurs des prix immobiliers, l’étude constate une forte corrélation entre ces deux variables. Ainsi, les rendements locatifs de l’immobilier à Paris contribuent, selon l’horizon de prévision - 3 ou 6 ans -, pour 40 à 50 % à la dynamique des prix. Aussi, au regard de leur évolution à la baisse sur un passé récent, les rendements locatifs parisiens participeront négativement à l’évolution des prix en moyenne.

Forte contribution du rendement locatif à la dynamique des prix.

Déjà démontrée dans la littérature américaine, la contribution du rendement locatif à l’évolution prix est, dans le cas présent, beaucoup plus forte (40 à 50 % au lieu de 10 à 15 % dans les études américaines). Les auteurs précisent que cette différence est due au mode de calcul des rendements qui tient compte des moyennes de ratios individuels et non des ratios moyens (calculés à partir d’un loyer moyen sur un prix moyen) ainsi qu’à la prise en considération du risque de vacance.

De plus, l’étude met en lumière l’importance du rôle joué par la précision de l’échelon géographique choisi. Aussi, la seule section cadastrale (regroupement de quelques immeubles avoisinants) explique plus de 20 % des tendances des prix à trois ans alors que le quartier administratif et l’arrondissement ne comptent respectivement que pour 12 % et 10 %. Elle permet donc de gagner fortement en information. C’est ce qu’entendait démontrer l’analyse : une mesure très fine des rendements, eu égard au coût qu’une telle précision peut engendrer, vaut-elle la peine d’être considérée ? La réponse est oui.

Par conséquent, si le calcul des rendements locatifs, à une échelle agrégée (arrondissements ou quartiers), n’est pas un vain exercice, « ce sont bien les tensions localisées (les écarts entre voisinage d’un même quartier) qui expliquent la majeure partie des tendances futures de prix », rapporte l’étude. 

Pour aller plus loin

http://professoral.edhec.com/jsp/fiche_document.jsp?CODE=1325577970418&LANGUE=0&RH=PubEDH-date