Location meublée

Les professionnels souhaitent des précisions de l’administration

La loi de Finances pour 2009 réforme la location meublée en restreignant l’accès au statut professionnel et en incitant au régime non professionnel Les conséquences de la perte du statut LMP restent modérées dans de nombreux cas mais elles doivent être éclaircies par l’administration sur certains points.

De nombreux investisseurs vont perdre leur statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et devenir non professionnel (LMNP). Ce changement modifie la donne pour l’investisseur et l’administration doit apporter des éclairages sur certains points problématiques.

Transition inefficace.

En effet, pour l’imposition des revenus de 2009, les conditions d’accès au LMP sont durcies, notamment car les recettes locatives doivent désormais être supérieures aux revenus du foyer fiscal dont font partie les traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI. « L’administration doit apporter une tolérance pour les pensions de retraite visées à l’article 79 du CGI parce que les retraités n’exercent pas d’activité professionnelle et qu’ils ont réalisé cet investissement en vue de bénéficier de revenus complémentaires à la retraite », considère Paul Duvaux, avocat.

Les loueurs entrant dans cette nouvelle définition continuent à bénéficier des avantages du statut dont l’imputation sur le revenu global des déficits sans limitation de montant. De plus, lors d’une vente en état futur d’achèvement, les déficits liés aux frais engagés avant le début d’activité peuvent désormais être imputés sur le revenu global selon certaines conditions.

En revanche, le régime des plus-values professionnelles leur est à présent moins favorable, les LMP étant exonérés à condition de réaliser des recettes inférieures à 90.000 euros, et non plus à 250.000 euros. « De ce fait, l’intérêt du maintien du statut LMP est à présent diminué », remarque Régis Pujol, notaire (L’Agefi Actifs n°377, p. 7).

Toutefois, bon nombre de loueurs seront évincés du statut LMP pour l’imposition de revenus de 2009 et ce, même en dépit d’une période transitoire car le calcul utilisé ne bénéficiera qu’à peu d’investisseurs, en particulier ceux ayant acheté récemment leur bien au détriment des plus anciens.

Maintien du régime BIC. Pour autant, les conséquences de la perte du statut LMP restent limitées car les règles applicables aux LMNP sont également celles des bénéfices industriels et commerciaux. « Les LMNP bénéficient également de la comptabilisation des amortissements. Ceux qui ont été antérieurement écartés sont conservés et peuvent être imputés sur les bénéfices de la LMNP sans qu’il y ait lieu de réévaluer le bien », indique Yves Bernard, expert-comptable au cabinet Expertim Fiduciaire (lire l'avis d’expert).

De même, le loueur conserve les avantages liés à la TVA. Par ailleurs, Jean-Louis Le Boulc’h, avocat fiscaliste du cabinet Agik’a, confirme que « le loueur en meublé devenu non professionnel selon la nouvelle définition, mais qui répond aux trois conditions posées à l’article 885 R du CGI, continue à bénéficier de l’exonération à l’ISF pour les locaux loués meublés ».

Perte du déficit... En revanche, les LMP devenus LMNP vont perdre deux importants avantages. D’une part, ils ne peuvent pas imputer sur le revenu global le déficit, pratiqué principalement au début de l’activité de LMP. Le déficit n’est pas totalement perdu mais il est dorénavant imputable exclusivement sur les revenus du LMNP (et non plus sur les BIC non professionnels). Ainsi, les déficits antérieurs à 2009 peuvent être reportés sur les revenus LMNP de 2009.

« De plus, l’allongement de 6 à 10 ans de la période pendant laquelle les déficits sont reportables vise à éviter une déperdition fiscale sous réserve que les frais financiers soient moins importants que les loyers », note Jean-Louis Le Boulc’h, avocat fiscaliste.

… et de l’exonération des plus-values. D’autre part, l’investisseur passant au LMNP perd également l’exonération des plus-values de cession si l’activité était exercée depuis plus de cinq ans. De plus, en LMP, la taxation des plus-values relève du régime des professionnels alors qu’en LMNP, elle suit le régime des particuliers. « La première difficulté est que l’on ne connaît qu’en fin d’année la situation de loueur professionnel ou non », indique Régis Pujol.

Ensuite, afin de calculer cette taxation, l’administration doit apporter des précisions pour déterminer le point de départ de la détention du bien en LMNP et si la période en LMP est prise ou non en considération. « En raison de l’incertitude sur le calcul de la plus-value, le contribuable peut utiliser la mention expresse dans sa déclaration indiquant qu’il y a un doute sur l’application de la loi fiscale et ainsi éviter des intérêts de retard », conseille Jean-Louis Le Boulc’h.

En outre, les investisseurs perdent également le bénéfice du paiement différé et fractionné des droits de succession, ainsi que les avantages du pacte Dutreil.

Pour Paul Duvaux, « cette réforme porte atteinte à la sécurité juridique d’investissements réalisés plusieurs années auparavant et encouragés par l’Etat et par un régime fiscal avantageux. Les contribuables devraient pouvoir invoquer le caractère illicite de cette nouvelle loi au regard de la Convention européenne des droits de l’homme ».