Immobilier Scellier

Les plafonds de prix au mètre carré bloquent davantage le marché

Un décret précise les limites de prix ouvrant droit au dispositif Scellier selon quatre zones - D’après les professionnels, excepté en zone B1, les montants sont trop inférieurs au marché.

Après la forte baissedu taux de réduction d’impôt du dispositif Scellier, le plafonnement des prix de revient au mètre carré donne encore un sérieux coup de frein à l’investissement locatif défiscalisé, au regard du décret du 5 mars dernier (1).

Restrictions.

En effet, le montant d’investissement pris en compte pour le calcul de l’avantage fiscal Scellier subit désormais un double plafonnement. D’une part il est, depuis l’origine, limité à 300.000 euros maximum par an ouvrant droit à la réduction d’impôt. Et d’autre part, depuis la loi de Finances pour 2012, le prix de revient du logement admis comme base de la réduction d’impôt est plafonné.

Le décret fixe les montants maximum de prix au mètre carré de surface habitable entrant dans le champ de la réduction d’impôt à 5.000 euros en zone A, 4.000 euros en zone B1, 2.100 euros en B2 et 2.000 euros en zone C. La surface habitable à prendre en compte est celle retenue pour les plafonds de loyers.

Fin de la zone B2.

Face au marché déjà en forte perte de vitesse, ces plafonds utilisés comme moyen de contenir la hausse des prix inquiètent les professionnels qui les considèrent mal calibrés. Le couperet tombe ainsi en zone B2. « Le plafond de 2.100 euros/m2 est bien trop inférieur au prix du marché aux environs de 2.800-3.000 euros/m2. Le rendement n’est désormais plus intéressant dans cette zone »,déplore Etienne Sumonja, directeur général de la Fédération des métiers de l’investissement locatif. « C’est une manière de bloquer les investissements dans cette zone B2 et de cibler les zones A et B1 », regrette également Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs immobiliers.

La zone A bis (Paris notamment) est incluse dans la zone A. « Là aussi, l’effort est important de la part de l’investisseur, le prix de revient de marché en zone A bis s’élevant à environ 7.000 euros/m2 », constate Etienne Sumonja. Seul le plafond de la zone B1 satisfait les professionnels car étant le plus proche du prix de marché. A noter que le plafond de prix de revient s’applique avant la limitation annuelle de 300.000 euros.

Application rétroactive.

Cette mesure prend effet pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2012. « La règle est très pénalisante car elle concerne les opérations déjà engagées. D’autant qu’elle s’applique aux contrats de réservation signés de toute bonne foi depuis le 1er janvier 2012. Cette rétroactivité inadmissible pose un vrai problème aux clients comme à tout citoyen »,remarque Marc Pigeon, qui demande d’ailleurs que cette disposition ne s’applique qu’à partir de la publication du décret.

Seules échappent à ce plafond les réservations enregistrées et les promesses d’achat ou synallagmatiques de vente intervenues avant le 1er janvier 2012, seulement si l’acte de vente est signé au plus tard le 31 mars 2012. De plus, les modalités d’application de ce plafond posent question s’agissant des SCPI et méritent des précisions.

Scellier rénové BBC ou HPE.

Par ailleurs, les logements pour lesquels une demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2012 ne bénéficient du régime Scellier que s’ils justifient d’un niveau de performance énergétique global supérieur à la législation. Ainsi, les constructions neuves doivent obtenir le label bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005. Les logements anciens doivent être labellisés haute performance énergétique rénovation - HPE rénovation 2009 - ou BBC rénovation 2009.

A défaut, les logements doivent respecter les exigences de performance énergétique globale définies par un arrêté du 5 mars 2012.

Ainsi, les investissements portant sur des logements rénovés en 2012 bénéficient du taux BBC de 13 %, mais seulement ceux dont la demande de permis de construire (ou la déclaration préalable de travaux) date depuis le 1er janvier 2012. En revanche, les biens anciens conformes à l’un des labels mais pour lesquels la demande de permis est déposée au plus tard le 31 décembre 2011 bénéficieraient seulement du taux inférieur non-BBC.

(1) N°2012-305 du 5 mars 2012 et arrêté du 5 mars 2012.

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