Les particuliers sont-ils assez informés sur les investissements locatifs défiscalisés ?

Un député accuse certains conseillers en patrimoine et banques de ne pas satisfaire à leur obligation d'information, provoquant des situations de blocage avec le locataire.

Les particuliers qui ont recours aux dispositifs d'investissement locatifs défiscalisés sont-ils suffisamment conscients de ce dans quoi ils s'engagent ? Pour le déput Sylvain Maillard (Paris ; LaRem), la réponse est non (1). « Les particuliers s’engagent souvent dans ce type de logement suite au démarchage de conseillers en patrimoine (qu’un rapport de la Cour des comptes de mars 2019 qualifie de "vendeurs de défiscalisation", citant la direction de la législation fiscale) et qui font valoir les avantages fiscaux à investir dans ce domaine. » Résultat : le bien est vendu à un prix supérieur à sa valeur intrinsèque grâce à l'attrait de la réduction d'impôt. Le loyer, couplé au prix de vente, est donc également trop élevé et le locataire se retrouve dans l'incapacité de le régler rapidement. Le député pointe le déficit d'information de certains établissements bancaires sollicités pour accorder les fonds nécessaires à ces transactions, et demande donc à Emmanuelle Wargon, ministre chargée du Logement, de prendre des mesures pour encadrer ces dérives. 

La ministère rappelle qu'une obligaton d'information accompagne la publicité relative à la commercialisation d'investissements immobiliers ouvrant droit à une réduction d'impôts. Celle-ci doit non seulement porter sur les caractéristiques physiques du bien mais aussi sur les critères économiques concernant notamment le montant du loyer et au potentiel locatif du lieu d'implantation du bien ainsi que les conditions du régime fiscal de faveur. Dans le cas contraire, le démarcheur s'expose à une amende administrative de 100.000 euros. Le client peut également agir en responsabilité contre le professionnel en cas de manquement à son obligation d'information pour obtenir réparation du préjudice née de la perte de l'avantage fiscale. Si le conseil professionnel doit permettre raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement, il ne dispense pas l'investisseur de vérifier sa pertinence, « en s’assurant par exemple que l’état du marché permet une opération si ce n’est rentable, du moins équilibrée », prévient cependant la ministre

(1) question écrite n°33372 du 27/10/2020 ; réponse ministérielle du 25/05/2020