Grand Prix du Patrimoine Experts Certifiés 2014

Les objectifs à moyen terme d'un couple équilibré

Dominique Le Corre, expert-comptable
La palme de l'épreuve de diagnostic patrimonial global est revenue à Dominique Le Corre, un expert-comptable de 63 ans
Il s'est penché sur le sort des Lapierre qui souhaitent des solutions de prévoyance-retraite en harmonie avec leur famille
André Liedet

Question 1

Quel est votre diagnostic de la situation patrimoniale que vous présentent Monsieur et Madame Lapierre ?

Situation familiale.

Monsieur est né en 1959, il a 54 ans en 2013 et s’est remarié en 2009. Il a eu un enfant du premier mariage (âgé aujourd’hui de 26 ans) né en 1987 alors que Monsieur avait 28 ans.

Son ex-épouse est remariée depuis dix ans (en 2003) : on peut estimer que le premier mariage a duré environ 16 ans.

Monsieur s’est remarié en 2009 avec Martine âgée seulement de 36 ans (soit 18 ans de moins que Monsieur) : cette différence d’âge peut évidemment être source de problème en cas de décès probable de Monsieur, antérieurement à Martine :

  • Réversion de la retraite (partage avec la première épouse pour la retraite Sécurité sociale uniquement).
  • Réversion de la retraite complémentaire en totalité.
  • Disposition du patrimoine de Monsieur en raison de la présence d’enfants de lits différents (choix se limitant à un quart en pleine propriété).
  • Différence (déséquilibre au détriment de Martine) des biens propres de chacun (1.222.000 euros pour Monsieur et 700.000 euros pour Martine).
  • Retraite propre de Martine si celle-ci maintenait sa décision d’arrêt d’activité en même temps que Monsieur (dans dix ans environ), soit à 46 ans : la retraite de Martine (à 67 ans) serait dans ce cas très faible.

Patrimoines.

  • Le patrimoine est plutôt déséquilibré entre immobilier et financier (respectivement 1.750.000 euros et 802.000 euros).
  • Le patrimoine financier est peu investi en unités de compte (150.000 euros en multisupports).
  • Les comptes rémunérés à 2 % ne sont que très peu rentables, d’autant qu’ils supportent de plein fouet la fiscalité du couple au niveau de l’IR (taux marginal de 30 %) et les contributions sociales au taux de 15,5 %.

On pourrait envisager sur ce point un placement de ces sommes sur de nouveaux contrats d’assurance vie ou sur les anciens déjà ouverts (afin de profiter de l’antériorité de la date d’ouverture pour bénéficier, si nécessaire, d’une fiscalité plus réduite en cas de rachat).

Un choix de placement sur des fonds en euros respectera un éventuel objectif de sécurité recherché par le couple : dans ce cas, seuls les prélèvements sociaux de 15,5 % seraient prélevés chaque année.

L’investissement LMNP est très préoccupant :

  • Le montant est élevé à 200.000 euros en 2010.
  • Le taux de l’emprunt in fine de 4,5 % engendre un coût annuel de 5.000 euros.
  • Ces intérêts entraînent un déficit fiscal équivalent en l’absence de loyer : ce déficit ne pourra pas être imputé sur le revenu global, mais seulement sur les futurs bénéfices ultérieurs du LMNP.

Ne connaissant pas les loyers espérés et le fait que le déficit court déjà depuis trois ans, on ne peut qu’être sceptique quant à sa « récupération » fiscale éventuelle.

La base de 1.794.000 euros est supérieure à 1.300.000 euros : le couple est donc redevable de l’ISF pour (1.794.000 x 0,7) - 6.600 = 5.958 euros, soit 6.000 euros environ.

Concernant à nouveau les deux comptes rémunérés, une affectation autre (en totalité ou partiellement) pourrait être choisie, à savoir :

  • Le remboursement de l’emprunt in fine sur LMNP du fait de l’absence d’intérêt fiscal résultant de la non-déductibilité des intérêts, à défaut bien sûr de trouver un accord amiable aboutissant à la cession des deux chambres LMNP dont la rentabilité semble très douteuse.
  • L’éventuel remboursement anticipé de l’emprunt sur résidence principale qui faisait bénéficier d’un crédit d’impôt au couple sur 5 ans et donc normalement terminé en 2012 (i.e. : 2008 à 2012). De plus, cet emprunt se terminant en 2028, Monsieur sera retraité avec des revenus plus faibles.
  • Le chalet hérité pour 690.000 euros représente une somme importante : est-il utile de maintenir immobilisée une telle somme sans aucun rendement, alors que Martine pense arrêter de travailler très tôt (à 46 ans si elle décide d’accompagner en retraite son mari) et qu’il est donc important de prévoir la constitution de capitaux lui permettant d’assurer ses besoins après le décès de Monsieur (rappelons la différence d’âge de 18 ans) ?
  • Un point très positif dans cette situation est le fait que Monsieur et Martine se soient mariés en 2009. Martine pourra ainsi profiter :
    • Des avantages de la loi Tepa de 2007 (exonération droits de succession).
    • La disposition au décès de Monsieur d’un quart de ses biens en pleine propriété : elle n’aura pas d’autre choix du fait de la présence d’enfants d’autres lits.

Une solution serait de dédier une donation au dernier vivant qui lui permettrait de choisir l’usufruit sur la totalité des biens de Monsieur.

Une solution plus « extrême » serait de changer de régime matrimonial en optant pour le régime de la communauté universelle (avec attribution intégrale), mais dans ce cas, l’accord du premier enfant majeur de Monsieur sera nécessaire, ainsi que celui du juge en présence d’enfants mineurs.

  • Des bénéfices des pensions de réversion sur les retraites de Monsieur, en concurrence toutefois avec la première épouse et compte tenu des durées respectives de mariage.

En résumé, les points forts et faibles à ce stade sont :

Points faibles.

  • Déséquilibre du patrimoine au profit de l’immobilier.
  • Très mauvaise rentabilité des placements de trésorerie avec une fiscalité inadaptée.
  • Investissement LMNP désastreux : taux d’emprunt relativement fort et non déduit fiscalement , capital immobilisé sans rapport financier.
  • Rentabilité Périssol de 4 % (6.000 euros pour 150.000 euros de valeur actuelle), mais avec emprunt in fine coûtant 5.400 euros : les rendements des SCPI (environ 6 %) sont biens meilleurs.

Points positifs.

  • Le couple est marié depuis 2009 avec, par conséquent, la possibilité de percevoir une succession en exonération de droits (Loi Tepa) et une retraite de réversion (attention toutefois à la condition des revenus propres de Madame qui, pour la retraite Sécurité sociale seulement, ne devra pas dépasser 2.080 fois le Smic horaire).
  • Patrimoine important qui permettra, en le réaffectant vers des supports assurance vie pour l’essentiel, de disposer pour l’un et l’autre de revenus récurrents et faiblement imposés.

Budget. Actuellement le budget est très excédentaire avec :

  • Des revenus pour (126.000 + 30.000) : 156.000 euros
  • Des charges totales pour excédent : 110.000 euros

Soit 45.200 euros.

Cet excédent, visiblement récurrent et non susceptible de chuter à l’avenir, a certainement permis au couple de « capitaliser » sur ses comptes rémunérés à 2 %.

Cette capacité d’épargne devra être affectée en priorité sur des contrats d’assurance vie : investis de manière progressive (mois par mois) sur une durée proche de dix ans (jusqu’à la retraite de Monsieur), cet investissement pourrait être investi en unités de compte (UC), compte tenu des éléments suivant :

  • La Bourse est actuellement à 3.800 points contre un plus haut de 6.900 points en 2000.
  • L’investissement progressif est un facteur de limitation du risque.
  • Un investissement dans des UC internationalement diversifiées permet également de lisser le risque tenant par exemple à la France en l’Union européenne seule.

Retraite future. Monsieur a fait de « brillantes » études, et donc probablement longues : le fait qu’il n’atteigne qu’à 65 ans le nombre de trimestres nécessaire pour valider sa retraite à taux plein signifie qu’il lui manque des trimestres correspondant à ces études longues.

Compte tenu du taux marginal d’imposition du couple, un rachat de trimestres dans la limite de 12 (si Monsieur a été diplômé, ce qui semble le cas) serait très opportun et permettrait à Monsieur de percevoir sa retraite à 62 ans, au lieu de 65 ans, à taux plein.

Martine, si elle persiste dans son idée de s’arrêter en même temps que son mari, n’aurait à cette époque que 46 ans et, dans le meilleur des cas, 25 années de cotisations. Elle a eu cependant deux enfants qui lui donnent 16 trimestres supplémentaires.

Prévoyance.

Le contrat de prévoyance de Monsieur prévoit que le bénéficiaire du capital décès serait son fils « à l’exclusion de tout autre bénéficiaire ».

Cette clause doit être modifiée et le bénéficiaire doit être Martine en priorité et, en deuxième lieu, d’autres personnes (comme le fils de Monsieur, ou leur fille commune et/ou la fille de Martine).

Ce choix de la rente éducation peut être intéressant (comme la rente conjoint), mais il devra être fait en fonction, d’une part, du capital décès proposé et, d’autre part, de l’importance de la rente annuelle versée et de la probabilité de durée de versement.

Transmission.

Le constat important est qu’il existe des enfants de lits différents comme indiqué en début d’analyse. Les problèmes posés sont les suivants :

  • Option limitée en succession pour Martine du fait des enfants de lits différents (seul choix : un quart du patrimoine de Monsieur en pleine propriété). Martine pourra opter pour l’usufruit à 100 % si le couple décide une donation au dernier vivant.
  • Les enfants de lits différents n’auront pas les mêmes droits sur la succession : une adoption du premier enfant de Martine par Monsieur Lapierre lui permettrait d’égaliser les droits des enfants dans le cadre d’une succession future.

Cette adoption serait simple et non plénière.

 

Question 2

En vous référant aux éléments de votre diagnostic, quels conseils pouvez-vous donner à Monsieur et Madame Lapierre pour préparer leur retraite à un horizon le plus rapproché possible ?

Monsieur devra certainement dans un premier temps racheter des trimestres de retraite : disposant probablement de 25 années au Pass, il lui sera nécessaire de n’achever que pour le « taux » (coût moins élevé) afin de gagner trois ans sur sa date de départ à taux plein.

Cet investissement sera totalement déductible de ses revenus, soit une économie potentielle de 30 % sur l’investissement.

S’il le souhaite, il pourra également investir dans les supports tels que le Perp : investissement maximum de 10 % de sa rémunération déductible des revenus du ménage, éventuellement sur plusieurs années pour que les déductions s’opèrent sur la tranche marginale de 30 % de l’IR.

Martine peut également le faire (afin de se constituer des droits propres) en respectant, au niveau du couple, les remarques du paragraphe précédent.

Si Martine décide vraiment de cesser son activité à 46 ans, un rachat éventuel de trimestres d’études ne nous semble pas opportun (surtout concernant le « taux »).

 

Question 3

Claude Lapierre se préoccupe de la sécurité financière de Martine au cas où un accident lui surviendrait demain ou dans un avenir plus lointain. Quels axes de réflexion lui proposerez-vous ? Peut-il par ailleurs faire en sorte que les trois enfants soient demain traités à parité en cas de disparition de l’un ou l’autre des conjoints ?

  • Contracter une assurance décès en la désignant bénéficiaire.
  • Corriger le contrat de prévoyance de l’entreprise en la désignant bénéficiaire au lieu du fils.
  • Donation au dernier vivant afin que Martine puisse choisir l’usufruit sur la succession de Monsieur (au lieu d’un quart) en exonération de droit de succession (loi Tepa).
  • Désigner Martine bénéficiaire des contrats d’assurance vie.
  • Le traitement à parité des enfants sera assuré par, si elle est possible, une adoption du premier enfant de Martine. La succession pourra être ainsi prévue au profit des trois enfants placés sur un pied d’égalité.
  • Dans la négative, ce premier enfant de Martine pourra être favorisé par sa désignation bénéficiaire de certains contrats d’assurance vie (présents ou à venir).

 

Question 4

Claude et Martine Lapierre souhaitent utiliser leurs disponibilités pour réaliser un nouvel investissement immobilier mais, devant l’importance des solutions possibles, ils souhaitent que vous les aidiez à faire un choix et à définir le financement à mettre en place. Que proposez-vous ?

Ce choix ne nous paraît pas opportun du fait de l’engagement déjà très important du patrimoine du couple dans l’immobilier : le choix est donc déconseillé.

Si toutefois ils persistaient dans cette idée, les principales possibilités sont les suivantes :

Investissement « Duflot ».

Permet une réduction d’impôt sur un investissement maximum de 300.000 euros/an dans des logements BBC avec conditions de montant de loyer et de revenus du locataire + engagement de location neuf ans.

Il s’agit d’une réduction d’impôt qui pourrait donc s’avérer inopérante à terme car cette réduction est étalée sur neuf ans à compter de la livraison (et n’est donc pas remboursée si l’impôt est plus faible que la réduction).

Censi-Bouvard.

Investissement dans des meublés de tourisme, résidences étudiants, Ephad.

Réduction : 11 % de l’investissement

Malraux.

Extrêmement réglementé, peu rentable généralement, permet une imputation sur revenu global.

SCPI.

Peuvent également faire bénéficier aux contribuables de réduction d’impôt (comme loi Duflot) : elles présentent l’avantage d’une meilleure liquidité que l’investissement direct, mais évidemment seulement après respect du délai de détention (plutôt douze ans que les neuf ans dans le premier cas).

 

Question 5

Quelle(s) solution(s)alternative(s) de placement pourriez-vous proposer pour satisfaire les besoins de vos clients ? Si vous considérez que leur solution immobilière s’impose, expliquez pourquoi vous ne retenez pas d’autre  piste de réflexion.

Les solutions alternatives de placement reposent, selon nous, sur un développement des placements en assurance vie mais en ayant principalement procédé aux réaffectations suivantes :

  • Utilisation des comptes rémunérés pour 350.000 euros.
  • Rembourser en priorité l’emprunt in fine sur LMNP (rendement des dépôts proches de 1 % net impôt et charges sociales, contre un coût de 4,5 % pour le prêt in fine de 200.000 euros sans avantage fiscal).
  • Rembourser le prêt « habitation principale » de 170.000 euros en négociant, s’ils existent, les frais de remboursement anticipé.
  • Le différentiel de 20.000 euros pourra être prélevé sur une assurance vie (avance sur contrat multisupport).
  • Le cas du LMNP doit être solutionné : une cession (même avec une légère décote) serait conseillée compte tenu de la situation. Le produit de la vente pourrait être affecté sur un contrat d’assurance vie.
  • La cession de la résidence secondaire nous semble également à conseiller compte tenu des objectifs d’arrêt d’activité de Martine et afin qu’un capital propre puisse être constitué au moment de sa retraite, et surtout lorsque Monsieur sera décédé : ce conseil s’explique aussi par le fait qu’un divorce est toujours possible et qu’il convient de protéger Martine pour la constitution de capitaux propres.

 

Une sixième question consistant à synthétiser en quelques phrases, tableaux ou toute autre forme au choix, les conseils donnés à l’occasion de chaque question précédente (en insistant sur le rapport existant entre préconisations et éléments du diagnostic) n’est pas reprise ici.