Dans le cadre du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), le projet de loi de Finances pour 2009 vient modifier les conditions d’exonération des plus-values de cession après cinq ans. Quelles en sont les conséquences ?

Régis Pujol. - Cette modification ayant été approuvée dans les mêmes termes par l’Assemblée nationale et par le Sénat, elle est donc définitive.

Ainsi, jusqu’au 31 décembre 2008, les plus-values professionnelles réalisées après cinq années d’exercice sont totalement exonérées si le chiffre d’affaire du LMP est inférieur à 250.000 euros et sont partiellement exonérées pour des recettes annuelles comprises entre 250.000 à 350.000 euros (1).

Cependant, à compter du 1er janvier 2009, ces mêmes plus-values ne seront exonérées totalement que si le chiffre d’affaires est inférieur à 90.000 euros et elles seront partiellement taxées pour des recettes annuelles de 90.000 à 126.000 euros.

En conséquence, les contribuables susceptibles de conserver le statut de LMP de manière pérenne en respectant les nouvelles conditions ou pendant le régime transitoire instauré par la loi de Finances et qui réalisent un chiffre d’affaires supérieur à 90.000 euros verront leur plus-value imposable en tout ou partie. De plus, si le bien est totalement amorti, tout le prix de vente sera taxable et ce, en fonction du taux d’imposition.

Certes, cette nouvelle situation ne concerne qu’une frange étroite de loueurs en meublé mais elle peut entraîner un coût important car elle s’appliquera à chaque changement fiscal, notamment lors d’un décès ou d’une donation.

Quelles solutions préconisez-vous ?

- Certains contribuables qui rempliront les nouvelles conditions du statut LMP n’ont peut-être pas intérêt à conserver ce régime. Dans ce cas, ils ont très peu de temps pour réagir. Deux solutions s’offrent à eux. La première consiste à abandonner leur statut de LMP fin 2008 pour devenir un loueur en meublé non professionnel et être ainsi soumis au régime des plus-values des particuliers. S’ils sont en société, ils peuvent la dissoudre avant la fin de l’année sans qu’il n’y ait de droit de mutation dès lors qu’il n’y a pas de partage. S’ils sont loueurs en personnes physiques, ils peuvent demander leur radiation du Registre du commerce et des sociétés.

La seconde solution est de réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 90.000 euros en transférant une partie des parts de société par vente ou donation aux enfants qui ont leur propre foyer fiscal, tout en bénéficiant éventuellement d’une exonération partielle des droits de donation de 75 % en cas de poursuite de l’activité par le donataire conformément à l’article 787 B du CGI. (1) Article 151 septies du CGI