Renaud Capelle, directeur des ventes résidentiel vente par lots de CBRE Global Private Solutions, revient sur les dispositifs de protection attachés aux locataires titulaires de baux d’habitation soumis à la loi de 89.

Les dispositifs généraux de protection

1. Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

La délivrance d’un congé pour vente au locataire (6 mois avant l’expiration du bail) lui confère un droit de préemption.

S'il ne l’exerce pas, il sera déchu de tout titre d’occupation à échéance.

2. Article 10 de la loi du 31 décembre 1975 :

Une première vente après mise en copropriété confère au locataire un droit de préemption.

S'il ne l’exerce pas, le locataire reste en place aux conditions du bail.

3. Protection des locataires fragiles liée à l’âge et aux ressources :

Si le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose d'un revenu <1,5 fois le Smic, il restera dans les lieux (pas de congé possible ), sauf si le propriétaire personne physique a lui-même + de 60 ans.

Les dispositifs spécifiques supplétifs de protection

1. Dans le cadre d’une vente par lot de plus de 10 logements dans le même immeuble (accords collectifs de 1998 et 2005, loi SRU et loi Aurillac de 2006) :

Deux offres de ventes successives peuvent être adressées au locataire :

- l’une dans le cadre de la loi du 31 décembre 1975 qui en cas de défaut d’acceptation est sans impact sur le bail en cours (vise tous les types de baux d’habitation).

- l’autre délivrée 6 mois avant l’échéance du bail dans le cadre d’un congé pour vente entraînant l’extinction du bail à son terme en cas de refus (bail loi de 1989).

Si le congé pour vente est délivré moins de 24 mois avant la date de fin de bail, prorogation possible 24 mois après la notification du congé.

Des mesures protectrices s’appliquent lors de la délivrance de l’offre de vente :

- prorogation facultative à la demande du locataire dont le bail restant à courir est inférieur à 30 mois et soumis à l’acceptation du bailleur, le bail prorogé pour une durée maximale de 30 mois.

- prorogation de droit du bail pour les personnes en place depuis plus de 6 ans et dont la durée du bail est inférieure à 30 mois (prorogation maximale de 30 mois) et pour celles qui ont des enfants scolarisés (prorogation jusqu’à la fin de l’année scolaire).

- renouvellement automatique du bail (6 ans) pour les personnes dont l’état de santé ne leur permet pas de déménager, pour les personnes âgés de plus de 70 ans et non assujettis à l’ISF et pour les personnes ayant une incapacité permanente d'au moins 80 %.

Un droit de préemption subsidiaire est également offert au locataire dès lors que son logement serait vendu à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers.

2. Dans le cadre d’une vente en bloc (plus de 10 logements dans un même immeuble) :

Deux possibilités :

- Soit l’acquéreur s’engage à proroger les baux pour 6 ans (il pourra vendre par lots dans un deuxième temps, voir ci-contre).

- Soit l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux pour 6 ans => droit de préemption du locataire.

Si le locataire l’exerce, il achète aux conditions tarifaires d'une vente en bloc.

Si le locataire ne l’exerce pas, il reste dans les lieux aux conditions du bail.

En pratique, l'acquéreur s'engage le plus souvent à renouveler les baux pour 6 ans et revend par lots ensuite. Si le locataire n'achète pas son logement, le vendeur vend les logements occupés.