Les opérations de restauration présentent de nombreux enjeux puisqu’il y est aussi bien question d’assurances ou de matériaux spécifiques que de procédures ­administratives et juridiques.

Couverture. Il est impératif de couvrir tous les chantiers avec deux assurances incontournables. La première : l’assurance dommages-ouvrage. Celle-ci est souscrite avant l’ouverture du chantier par le maître d’ouvrage (à savoir le ou les propriétaires qui réalisent les travaux). Son utilité ? Elle permet, en cas de sinistre, de procéder aux remboursements ou à l’exécution des réparations qui font l’objet de la garantie décennale, et cela, sans avoir à attendre une décision de justice. En d’autres termes, elle préfinance les travaux de réparation en dehors de toute recherche de responsabilité, l’assureur se retournant ensuite contre l’assurance responsabilité décennale de l’entreprise fautive. La seconde garantie importante est la garantie financière d’achèvement. Il s’agit d’une garantie bancaire qui assure le financement de la construction jusqu’à l’achèvement. Obligatoire dans les contrats VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), elle trouve son utilité en cas de défaillance du vendeur, pour permettre l’achèvement de l’immeuble. Même si cette garantie est facultative dans le cadre de montages en ASL (associations syndicales libres), des sociétés y souscrivent systématiquement pour protéger leurs clients. Afin d’éviter à ceux-ci tout supplément tarifaire sur le montant des travaux, Angelys Group, par exemple, garantit à l’ASL un marché de travaux qui est d’ailleurs clairement mentionné dans les assemblées générales. Plus concrètement, cela signifie pour les clients que l’entreprise s’engage à ne pas faire varier son prix quels que soient les aléas pouvant survenir pendant la réalisation des travaux.

Suivi des travaux. A côté d’une certaine pression sur les coûts, la gestion d’un chantier de ce type implique également de retenir une entreprise générale tous corps d’état afin de ne pas multiplier les interlocuteurs sur un même chantier. La coordination des travaux et leur gestion sont meilleures et plus fluides. Sur un autre plan, la collaboration avec les Architectes des bâtiments de France est incontournable, en particulier pour des opérations situées dans des périmètres de protection de monuments historiques.

Sélection. La couverture à la garantie décennale est le premier critère à valider avant d’avancer dans des échanges avec une entreprise de travaux. En effet, d’une durée de dix ans, cette garantie, appelée parfois « assurance construction », protège contre les dommages pouvant résulter d’un vice caché sur du gros œuvre. Au-delà de ce premier critère de sélection, incontournable, d’autres peuvent également être cités : l’information économique et financière fiable, la notoriété ou encore la mise en conformité de l’entreprise avec les réglementations en vigueur.

Construction. La rénovation d’immeubles anciens est indissociable d’une collaboration étroite avec les Architectes des bâtiments de France. Leurs conseils et prescriptions sont scrupuleusement respectés notamment pour des travaux tels que le remplacement de menuiseries bois à l’identique ou encore la création ou la restauration de vitraux.

Procédures administratives. Le suivi d’opérations de rénovation d’immeubles anciens suppose des relations étroites avec les mairies. De fait, cela exige une bonne maîtrise des différentes procédures administratives telles que le dépôt d’un permis de construire ainsi que tout ce qui est relatif au délai d’instruction ou au démarrage d’un chantier (ex. : déclaration réglementaire d’ouverture de chantier). Dans ce cadre, il est nécessaire de recourir à un cabinet d’avocats spécialisé qui intervient dans le montage de l’opération mais également au profit des investisseurs après l’acquisition pour les aspects fiscaux. Il est question de s’appuyer sur son conseil pour garantir l’éligibilité de ses opérations aux différentes lois et aux dispositifs fiscaux. Il arrive également que des investisseurs se voient déconseiller la réalisation d’une opération si l’entreprise de travaux n’est pas couverte par une assurance responsabilité décennale. C’est le cas lorsque le suivi de l’avancement du chantier et du paiement des factures n’est pas assuré par un maître d’œuvre ou si les prix pratiqués ne sont pas des prix fixes et forfaitaires pouvant pallier tous risques d’aléas de prix.