Immobilier

Le secteur souffre d’un manque de visibilité

Pendant que l’immobilier de bureaux voit son marché locatif paralysé par des locataires inquiets des perspectives économiques du pays, l’immobilier résidentiel pâtit de son côté des différentes mesures annoncées par le gouvernement. Si les prix résistent, dans le neuf comme dans l’ancien, le nombre de transactions est donc attendu en légère baisse sur fond de reprise de la production de crédits immobiliers.

En immobilier d’entreprise, le paradoxe demeure entre un marché de l’investissement très dynamique et un marché locatif en souffrance. Comme toujours, les disparités sont grandes d’un secteur géographique à l’autre. 

IMMOBILIER RÉSIDENTIEL 

Taux de crédit.

Après avoir connu une hausse modérée à mi-année, les taux de crédit immobiliers semblent se stabiliser, voire légèrement diminuer, en cette fin d’année. Ainsi, Meilleurtaux.com affirme que certaines banques « procèdent à des baisses de taux pour rester attractives et commencer l’année 2014 dans les meilleures conditions ». Le courtier In&Fi Crédit, dont le réseau de franchises est moins urbain que celui de ses confrères, confirme la tendance. « Pour le premier semestre 2014, un maintien des taux au niveau actuel et une hausse des volumes se confirment », explique Pascal Beuvelet, son président. Selon Crédit Logement, les taux de prêts du secteur concurrentiel se sont établis, toutes durées confondues, à 3,08 % en novembre, pour une durée moyenne de 202 mois, soit 16,8 ans. 

Hausse de la production de crédits immobiliers.

Attendue en chute libre en début d’année, la production nette de crédits immobiliers aux particuliers, soit les offres acceptées hors renégociations et après correction des annulations, devrait finalement s’établir entre 120 et 125 milliards d’euros en 2013, contre 119,4 milliards d’euros en 2012, selon l’Observatoire de la production de crédits immobiliers (OPCI). Une progression expliquée en partie par une contraction des apports personnels mobilisés, donc un recours plus important à l’endettement dans un contexte de taux bas. Le nombre de prêts augmentant, cette hausse de la production traduit également, de l’avis de Michel Mouillart, son directeur, un retour progressif des acheteurs depuis avril, à l’exception des ménages modestes exclus pour un grand nombre d’entre eux de l’accession à la propriété. L’encours de crédits poursuit son ascension (plus d’émissions que de remboursements) et devrait approcher, selon l’économiste, les 900 milliards d’euros. 

L’activité dans l’ancien jugée morose.

En fonction des sources et de leur optimisme, les estimations varient fortement. Au regard du regain d’activité constaté sur l’octroi de crédits immobiliers, Michel Mouillart prévoit une légère augmentation des transactions dans l’ancien en 2013. Pierre Bazaille, notaire et président de Min.not, n’est pas aussi convaincu et anticipe au mieux une stabilité, au pire une baisse de 7,5 % (soit 650.000 transactions environ) par rapport à l’année 2012 qui avait elle-même connu un recul de 12 % (702.000 transactions).

Du côté des notaires comme des agents immobiliers, il règne un pessimisme ambiant quant à une reprise en 2014. Une nouvelle fois, les différentes mesures gouvernementales (l’augmentation des droits de mutation en 2014, le flou entretenu autour de la réforme sur les plus-values immobilières, l’encadrement des loyers…) sont considérées comme une entrave à l’activité. Pour le réseau immobilier Orpi, la hausse des droits de mutation affecterait le prix de revient d’une acquisition de 1.000 à 1.500 euros. « Quand on sait que 80 % des ventes non abouties ne se sont pas finalisées pour moins de 10.000 euros… », explique Bernard Cadeau, son président. « ... on ne voit pas ce qui pourrait venir soutenir les volumes l’année prochaine », poursuit Pierre Bazaille.

Et ce n’est pas l’abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values immobilières qui devrait inverser la tendance. « Cette mesure semble trop isolée et loin de s’inscrire sur le long terme pour créer le choc d'offre et fluidifier le marché comme le gouvernement l’espère », explique CBRE dans son dernier Market View. Sans compter que « les aspirations des vendeurs ne sont toujours pas en phase avec les capacités financières des acquéreurs », déclarent les notaires de Paris Ile-de-France. Si les prix sont orientés à la baisse, ils se maintiennent sur les beaux produits. En revanche, des concessions sont nécessaires sur des biens de qualité inférieure pour trouver preneur. 

La commercialisation des logements neufs dans l’impasse.

Du côté du neuf, les promoteurs subissent de plein fouet le désamour des investisseurs pour le nouveau dispositif Duflot. Aussi, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) voit la commercialisation des logements neufs se stabiliser (sur les neuf premiers mois de l’année) par rapport à une année 2012 en forte baisse comparé à 2011. « Les incertitudes sur le périmètre géographique et le niveau des loyers applicables pour le dispositif Duflot ainsi que les inquiétudes créées par l’encadrement des loyers du projet de loi Alur commencent à avoir raison de l’intérêt des investisseurs individuels pour l’investissement locatif », explique François Payelle, président de la FPI, inquiet de la chute des mises en vente.

Les constructeurs de maisons individuelles en secteur diffus souffrent, eux, d’un recul continu de leur activité depuis 2006. Le nombre de ventes brutes est attendu à 107.000 unités environ en fin d’année, soit une baisse de plus de 16 % sur un an (et de 25 % et 33 % respectivement par rapport à 2011 et 2010). Un enlisement dû, d’après l’Union des maisons françaises (UMF), à l’exclusion des jeunes de l’accession à la propriété. A ce jour, pour une surface de 110 m_, le prix moyen constructeur, hors foncier, s’établit à 140.000 euros. 

IMMOBILIER D'ENTREPRISE 

La collecte des SCPI d’immobilier d’entreprise fléchit mais se maintient à de hauts niveaux.

C’est donc tout naturellement que la collecte nette des SCPI de logements s’est établie à moins de 10 millions d’euros sur le premier semestre 2013, l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) ne comptabilisant, à l’heure actuelle, que trois SCPI Duflot. Malgré tout, quatre SCPI investissant dans des biens d’habitation à rénover ont vu le jour cette année, venant enrichir une offre qui reste extrêmement réduite. Les SCPI d’immobilier d’entreprise ont, de leur côté, recueilli près de 1,1 milliard d’euros sur les six premiers mois de l’année. Un chiffre en baisse de 10 % sur un an, mais en hausse de 15 % par rapport à la même période en 2011, confirmant ainsi l’appétit des investisseurs pour l’immobilier tertiaire malgré un marché jugé morose. 

Un marché locatif en souffrance.

Si la chute de 30 % des transactions sur le marché locatif des bureaux franciliens sur les neuf premiers mois de l’année est très certainement à relativiser (les grandes prises à bail qui étaient intervenues sur le marché en 2011 et en 2012, augmentant ainsi fortement la demande placée, ne se sont pas renouvelées en 2013), il n’en reste pas moins que les entreprises, face aux incertitudes économiques, reportent leurs projets ou déménagent pour des surfaces plus petites. La demande placée est donc anticipée aux alentours de 1,8 million de m_, contre près de 2,5 millions de m_ en 2012. Aussi, pour prévenir la vacance, les propriétaires octroient toujours des franchises de loyer importantes, celles-ci pouvant atteindre « 2,5 à 3 mois par année d’engagement pour des baux longs et des grandes surfaces dans les secteurs sur-offreurs », note CBRE. 

Le marché de l’investissement ne connaît pas la crise.

Avec 12,9 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts) sur les trois premiers trimestres, le marché de l’investissement semble ignorer les difficultés du marché locatif (les bureaux représentent 64 % des acquisitions). Les volumes sont attendus, France entière, aux alentours de 17 milliards d’euros. Très recherchés, les actifs de qualité affichent toujours de faibles taux de rendement, contrairement aux actifs moins sécurisés qui voient leur taux augmenter et donc leur valorisation diminuer.