Revalorisation

Le plafonnement des loyers commerciaux de 10 % est constitutionnel

Telle est la décision du Conseil constitutionnel rendue le 7 mai 2020 dans la QPC n° 2020-837. Les Sages rappellent également que le plafonnement n'est pas d'ordre public, et que les parties peuvent donc convenir de ne pas l’appliquer.
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La règle selon laquelle le loyer de renouvellement des baux commerciaux ne peut varier de plus de 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente est conforme à la Constitution. Telle est la décision du Conseil constitutionnel rendue le 7 mai 2020 dans la QPC n° 2020-837.

Variation limitée à 10 %

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite Loi Pinel relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises fixe une limite au déplafonnement du loyer commercial. Cette règle, qui figure sous l’article L. 145-34 du Code de commerce, plafonne la variation du loyer de renouvellement des baux commerciaux dont la durée est inférieure à 9 ans.

La règle comporte plusieurs exclusions. Elle ne s’applique pas aux baux initialement conclus pour une durée de plus de 9 années. Elle ne s’applique pas non plus aux baux de moins de 9 ans lorsqu'est intervenue, entre la prise d'effet du bail initial et celle du bail à renouveler, une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité. Dans ces deux cas, les dispositions contestées prévoient que la variation du loyer ne peut toutefois conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. C’est cette dernière disposition qui a été contestée.

Pas d’atteinte au droit de propriété.

La QPC soumise au Conseil constitutionnel est issue d’un litige opposant le propriétaire d’un local commercial et son locataire. À la fin du bail, le preneur a demandé son renouvellement, le bailleur en a accepté le principe, mais pas le mode de fixation du nouveau loyer.

Le preneur a donc assigné son bailleur devant le juge afin de voir appliquer des règles du plafonnement litigieuses. La cour d’appel de Paris lui a donné raison : la loi Pinel est applicable au bail renouvelé. En cassation, le bailleur pose donc une QPC sur la question de savoir si le plafonnement du loyer du bail renouvelé à 10 % par an, porte atteinte au droit de propriété du bailleur. Pour ce dernier, cette limitation ne se justifie par aucun motif d'intérêt général. Elle a pour effet d'imposer un niveau de loyer fortement et durablement inférieur à la valeur locative du bien, entraînant une perte financière importante pour le bailleur.

Sur ce point, le Conseil constitutionnel rappelle le fondement du plafonnement : éviter qu’une hausse importante et brutale de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. Il indique ensuite que le bailleur peut toujours bénéficier, chaque année, d'une augmentation de 10 % du loyer de l'année précédente jusqu'à ce qu'il atteigne, le cas échéant, la nouvelle valeur locative.

Dérogation possible

Les Sages rappellent également que le plafonnement n'est pas d'ordre public, et que les parties peuvent donc convenir de ne pas l’appliquer, soit au moment de la conclusion du bail initial, soit au moment de son renouvellement.

Sur ce point, le bailleur requérant faisait valoir que son application aux baux en cours, conclus avant leur entrée en vigueur mais renouvelés postérieurement, conduit, en pratique, à priver les bailleurs de la possibilité d'y déroger. L’argument n’a pas porté : « l'application de ce dispositif ne résulte pas des dispositions contestées, mais de leurs conditions d'entrée en vigueur déterminées à l'article 21 de la loi du 18 juin 2014 » a jugé le Conseil, qui déclare le dispositif conforme à la Constitution.