Le Pays basque fait marche arrière sur la location saisonnière

Par Jonathan Blondelet
Le juge des référés a considéré que le mécanisme de compensation mis en place ne pouvait être satisfait, forçant la communauté d'agglomération à revoir sa copie.

Adopté puis victime d'une mesure de suspension finalement levée, le réglement de la communauté d'agglomération du Pays basque (CAPB) sur les meublés touristiques connaît un parcours chaotique. Le juge des référés a estimé que ses exigences vis-à-vis des bailleurs saisonniers étaient trop lourdes, voire inapplicables.

L'intercommunalité a dû rectifier le tir pour que le juge lève la mesure de suspension, repoussant au passage la date d'entrée en vigueur du réglement au 1er mars 2023. La partie n'est pas encore jouée puisque le juge administratif doit maintenant statuer au fond, mais c'est un premier retour de flamme pour le principe de compensation. Retour sur ces tribulations judiciaires. 

Un mécanisme validé sur le principe...

Le 5 mars 2022, la CAPB adopte un nouveau régime d'autorisation de changement d'usage de locaux d'habitation sur les locations meublées de courtes durées, applicable au 1er juin 2022. Il vise à faire face à la pénurie de logements de location longue durée dans 24 communes de ce territoire en zone tendue, où les locations saisonnières ont augmenté de 130 % entre 2016 et 2020, passant de 7.150 à 16.440 annonces actives selon les chiffres de l'Agence d'urbanisme Atlantique et Pyrénées (Audap). 

La délibération s'inscrit dans le sillage des réglementations basées sur le principe de compensation, d'abord mis en oeuvre par Paris, qui l'a fait validé par la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) puis par la Cour de cassation. Pour rappel, le mécanisme impose pour tout changement d'usage d'un local à usage d'habitation en local à usage commercial (nécessaire pour une location saisonnière) de transformer une surface équivalente voire supérieure dans le sens inverse. Seules les particuliers qui louent leur résidence principale en sont exemptés, dans la limite de 120 jours par an. 

L'initiative a été suivie par nombre de grandes agglomérations depuis qui l'ont adaptée à leur sauce, suscitant autant de recours administratifs de propriétaires mécontents. «Nous ne connaissons pas, parmi les différentes collectivités qui ont instauré des règles de changement d’usage, des règles de compensation identiques, fustige Dominique Debuire, président de l'Union nationale pour la promotion de la location de Vacances (UNPLV). Dans certaines communes, ces règles de changement d’usage s’organisent autour du principe des quotas (Saint-Malo, Strasbourg, Colmar, sables d’Olonne), dans d’autres ces règles s’organisent autour du principe de compensation (Paris, Bordeaux, Nice).»

... Mais apprécié au cas-par-cas en pratique

Au Pays basque, c'est l'Union des loueurs de meublés de tourisme (ULMT 64) qui a dégainé en référé pour faire suspendre le réglement - en accessoire d'une requête en annulation - considérant que la réglementation allait constituer une restriction à leur activité.

La délivrance de l'autorisation de changement d'usage nécessitait de transformer de façon accessoire et concomitante en habitation des locaux ayant un autre usage depuis au moins cinq ans, situés dans le quartier ou la commune concernée, avec une surface de plancher au moins équivalente. Ce, à l'exclusion des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée. 

Les juges ont accueilli favorablement la demande de l'ULMT 64, considérant que les modalités de la compensation rendaient en pratique l'obligation «difficilement accessible» en raison de la «rareté voire l’inexistence de locaux éligibles à la compensation», méconnaissant de ce fait le principe de proportionnalité. Ils ont également statué sur un autre pan du règlement étendant le régime d'autorisation aux personnes morales au 1er juin 2022. Remarquant qu'elles n'étaient pas concernées jusqu'ici et qu'aucune mesure transitoire n'a été prévue, les juges y ont vu une atteinte au principe de sécurité juridique. 

Le règlement de la seconde chance 

Les élus du Pays basque ont voté en juillet certains assouplissements, suffisants pour lever le «doute sérieux» des juges de référés sur la légalité des mesures concernées et la suspension du texte.

La date d'entrée en vigueur du réglement a été repoussée au 1er mars 2023 pour laisser un délai supplémentaire aux personnes morales afin de réorganiser leur activité. Une modalité de compensation a été ajoutée, tenant à la possibilité d'acquérir des droits dits «de commercialité» auprès d'autres propriétaires. En pratique, il s'agit d'un contrat passé entre deux opérateurs, l'un réalisant le changement d'usage de l'habitation vers le commercial tandis que l'autre fait l'opération inverse. Le loueur en meublé touristique rémunère donc un tiers qui réalise l'opération de compensation demandé par l'administration. 

Si la condition d'urgence justifiant la suspension du réglement n'est plus remplie, il appartient maintenant au juge du fond de statuer à son tour sur le bien-fondé des mesures. «Notre association considère que la CAPB n’a pas effectué d’évaluation sérieuse de la situation du logement avant d’adopter son règlement et que les règles de compensation qu’elle continue de vouloir mettre en vigueur en 2023 ne sont pas proportionnées eu égard à l’atteinte au droit de propriété, juge Dominique Debuire. L’UNPLV doute que ce nouvel élément des droits de commercialité suffise à emporter la décision du juge.»