Fiscalité / Immobilier

Le patrimoine des entrepreneurs et la location à soi-même

Aurélien Mallaret, avocat fiscaliste au barreau de Paris
Un entrepreneur mettant en œuvre une location à soi-même d’un bureau dans son domicile peut substantiellement optimiser sa situation fiscale
Il doit être particulièrement attentif à la fixation du loyer, sauf à risquer des rehaussements pouvant mettre en péril la structuration de son patrimoine
DR, Aurélien Mallaret, avocat fiscaliste au barreau de Paris

La location à soi-même est un mécanisme permettant à un entrepreneur de déduire de ses revenus professionnels un loyer correspondant à l’utilisation d’un bien immobilier qu’il détient dans son patrimoine privé, par exemple la location par un entrepreneur d’un bureau dans son propre domicile (1). Symétriquement à la déduction des revenus professionnels, ce loyer est imposé en tant que revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux dans le patrimoine privé de l’entrepreneur selon la nature de la location (2).

D’un point de vue non fiscal, la location à soi-même peut permettre au bailleur de constituer pour lui ou pour ses proches un patrimoine indépendant de son activité professionnelle, moins exposé aux risques de faillite. Il peut également être utilisé pour financer des travaux de rénovation du bien immobilier loué.

Intérêt fiscal.

La location à soi-même est fiscalement possible pour les entrepreneurs indépendants ainsi qu’en cas de location d’un bien immobilier à une société contrôlée par le bailleur. La location à soi-même peut être à certains égards fiscalement optimisante :

- En cas de location à une société dans lequel le bailleur exerce une activité, le paiement d’un loyer au bailleur permet de remonter directement le profit sans générer les frictions fiscales d’une distribution de dividendes.

- En cas de vraie location à soi-même, les prélèvements sociaux dus sur la location peuvent être significativement inférieurs aux charges sociales dues sur la rémunération professionnelle.

- Dans certains cas, elle peut entraîner une « activation » d’une partie du domicile pour les besoins de l’ISF et faire bénéficier à cette fraction de l’exonération des biens professionnels.

En revanche, en raison de l’exonération de TVA applicable aux locations de locaux d’habitation, une optimisation de la TVA grevant le local loué (TVA sur prix d’acquisition ou travaux) apparaît plus compliquée à mettre en œuvre.

Les entrepreneurs indépendants (professions libérales, consultants) sont généralement soumis à des charges sociales très importantes : en partant du principe que celles-ci sont égales à 30 % du revenu brut et que le taux marginal de l’entrepreneur est de 30 %, la location à soi-même permet de gagner environ 10 sur un profit total de 100 : voir le tableau 1.

Il en est de même en cas de location à une société soumise à l’IS, sauf application du taux réduit de 15 % pour les PME : voir le tableau 2.

Points de vigilance.

Il est à noter que ces simulations sont sensibles au taux marginal d’imposition du contribuable. Plus le taux marginal du contribuable sera élevé, moins le recours à la location à soi-même sera intéressant en cas de location nue et pourra même être pénalisant. La location à soi-même est également possible en recourant à la location meublée. La complexité des règles régissant les locations meublées (amortissement, réintégration des avantages en nature) nécessite de faire une analyse au cas par cas des possibilités d’optimisation.

Le droit fiscal n’entrave, de manière générale, pas le mécanisme de la location à soi-même d’un bureau dans le domicile d’un chef d’entreprise tant que les sommes versées pour le loyer correspondent à ce que deux parties non liées auraient versé lors de la conclusion d’un bail de bureaux et que le local loué est réellement utilisé pour l’activité professionnelle.

Valorisation du loyer.

Le non-respect de ces principes est sanctionné en cas de surévaluation du loyer chez le locataire par la non-déductibilité de la partie du loyer excédant le loyer de marché. Au niveau du propriétaire bailleur, la différence entre le loyer de marché et le loyer prévu contractuellement  sera imposé en cas de sous-évaluation. Par ailleurs, l’administration est aussi autorisée à recourir à la procédure d’abus de droit de façon à lui rendre inopposables des montages contournant l’esprit de la loi et ainsi majorer les rappels d’impôts d’une pénalité de 80 %.

Si l’administration a déjà procédé à de tels redressements pour des locations à soi-même, il s’agissait la plupart du temps de cas assez caricaturaux dans lesquels les contribuables avaient tenté de générer artificiellement d’importants déficits imputables sur le revenu global.

L’administration n’a pas fourni de guide sur la fixation des loyers entre parties liées. Certains acteurs de l’immobilier publient régulièrement les valeurs locatives de surfaces de bureaux en distinguant la qualité des locaux et leur localisation. Néanmoins, ces valeurs peuvent ne pas permettre une valorisation pertinente du loyer objet de la location à soi-même : l’éloignement géographique, la disposition particulière des locaux peuvent empêcher la détermination d’un vrai loyer de marché.

Critères de l’administration.

Généralement, en absence de termes de comparaison, l’administration détermine une valeur locative en appliquant à la valeur vénale du bien loué un taux de rendement forfaitaire. Pour les biens acquis non récemment, l’administration détermine la valeur vénale d’un immeuble en utilisant comme comparables des ventes d’immeubles similaires tirés du fichier immobilier. La valeur vénale comme le montant du taux peuvent être contestés par les contribuables. Les contribuables ont d’ailleurs, depuis peu, un accès partiel au fichier immobilier afin de trouver des comparables via leur espace personnel sur le site www.impots.gouv.fr (section « rechercher des transactions immobilières »).

En ce qui concerne le taux de rendement forfaitaire, l’administration le fixe généralement à 4 %. Or, la location à soi-même étant comparable à un investissement quasiment sans risque financier, l’application d’un taux de rendement plus faible devrait être possible actuellement en raison de la baisse de la rémunération des emprunts d’Etat. Sans argumentation solide ou évaluation de tiers indépendant, les juges administratifs ont globalement tendance à confirmer les rehaussements proposés par l’administration.

Redevables à l’ISF.

Une autre possibilité d’optimisation existe aussi pour les redevables à l’ISF. L’administration fiscale admet dans certains cas qu’un local loué pour les besoins d’une activité professionnelle pouvant bénéficier de l’exonération d’ISF des biens professionnels soit lui-même exonéré d’ISF. Par exemple, si un contribuable détient un immeuble de 2 millions d’euros dont il a la disposition, l’ISF dû est de 7.348 euros. Si une partie de l’immeuble, estimée à 200.000 euros, est louée à une société détenue intégralement par le contribuable et dont les titres sont exonérés d’ISF, ces 200.000 euros seront exonérés d’ISF, soit une économie annuelle d’ISF de près de 1.400 euros. La mise en œuvre de cette exonération nécessite de démontrer en quoi la partie de l’immeuble loué est réellement affectée à l’activité de la société. La fixation d’un loyer de marché participera également à la sécurisation de cette optimisation.

En conclusion, un entrepreneur mettant en œuvre une location à soi-même d’un bureau dans son domicile peut substantiellement optimiser sa situation fiscale mais doit être particulièrement attentif à la fixation du loyer, sauf à risquer des rehaussements pouvant mettre en péril la structuration de son patrimoine.

 

(1) L’expression location à soi-même utilisée dans le présent article correspondra à la location d’un bien immobilier détenu directement ou indirectement par une personne physique au patrimoine professionnel de cette personne physique ou à une société contrôlée par elle.

(2) La contribution économique territoriale est également applicable.