Immobilier

Le nouveau dispositif Duflot présente un attrait restreint

Si l’investisseur est intéressé par une réduction d’impôt de 18 %, il devra composer avec des contraintes telles que des loyers amoindris - Dans ces conditions, atteindre l’objectif de 40.000 nouveaux logements sous ce dispositif recentré sur les zones tendues laisse sceptique.

Créé par la loi de Finances pour 2013, le dispositif d'incitation à l'investissement locatif Duflot offrant une réduction d'impôt de 18 % est sur les rails (L'Agefi actifs n°571, p. 9). La fixation des plafonds de loyer et de ressources des locataires a été dévoilée à la fin de l'année dernière par décret (1).

Un coefficient favorable aux plus petites surfaces.

Si les plafonds de loyer Duflot 2013 sont inférieurs de 25 % au loyer Scellier libre 2012, l'application d'un coefficient multiplicateur tenant compte de la surface du logement vient quelque peu les réhausser, tout du moins pour les petits logements (voir le tableau). Ce coefficient - égal à 0,7 + 19/surface - ne peut représenter plus de 1,2. Cette modulation permet de prendre en considération le niveau en général plus élevé des loyers pour les petites surfaces. De ce fait, le plafond de loyer est majoré pour des petits logements. Ainsi, pour les biens de 38 m2 ou moins, le coefficient joue à plein, et entre 39 et 63 m2, il augmente toujours le plafond de loyer. En revanche, à partir de 64 m2, le plafond est progressivement abaissé (voir le tableau).

Des rendements attendus en baisse.

Inquiétés par l'annonce à l'automne de la ministre du Logement d'une baisse de 20 % des plafonds par rapport au marché, les opérateurs semblent aujourd’hui se satisfaire des plafonds publiés. « En proposant une offre locative intermédiaire, ces nouveaux plafonds compris entre ceux du prêt locatif social et ceux du prêt locatif libre respectent la logique du parcours résidentiel, considère François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers de France. Au regard des contraintes budgétaires et face au problème de manque de logements, le produit est plutôt bien ciblé. La rentabilité de l’investisseur reste préservée puisque les premières simulations montrent, dans la plupart des cas,des rendements bruts allant de 3,5 % à 5 % selon les programmes. »Le point délicat du dispositif demeure en effet son rendement locatif. « La rentabilité naturelle du Duflot est moins forte que celle du Scellier. Est-ce que les prix du marché vont baisser et tenir compte de cet élément de diminution des revenus locatifs ? », se demande Jean-Pierre Quatrhomme, président d’Immovalor Gestion. De plus, pour refléter davantage les marchés locaux, le régime Duflot prévoit que les plafonds de loyer pourront être abaissés par le préfet, ce qui viendrait encore rogner la rentabilité.

Plafonds de ressources des locataires amoindris.

La limite de ressources des locataires est également amoindrie - de l’ordre de 20 % par rapport au Scellier intermédiaire 2012 (-12 % en zone A bis à partir d’une personne avec personne à charge). Si certains professionnels se veulent sereins en considérant qu’une large part de la population entre toujours sous ces plafonds, d’autres sont plus perplexes face à la possible méfiance d’investisseurs sur un dispositif plus social. Sans compter que le contexte actuel risque également de freiner le déploiement du Duflot. « Dans un marché locatif en ralentissement dans certaines grandes villes de province, des contraintes supplémentaires ne faciliteront pas les mises en location », souligne Jean-Pierre Quatrhomme. Jacqueline Faisant,présidente de BNP Paribas Reim, ajoute que« mettre une limite de loyer peut parfois être pénalisant car elle contribue à exclure une partie de la population des logements intermédiaires que nous construisons en zones tendues alors que cette population n’a pas les moyens d’accéder au secteur libre ».

Le décret du 29 décembre dernier précise également que le plafond de prix par mètre carré retenu pour la détermination de l'assiette de calcul de la réduction d'impôt est désormais identique pour toutes les zones éligibles et s'établit à 5.500 euros par mètre carré.

Ce qui n'est plus possible.

D’autres éléments du Duflot sont moins favorables que le Scellier. Ainsi, le nouveau dispositif ne propose qu'une version intermédiaire sur une seule durée de neuf ans. Le logement ne peut être loué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant. Du point de vue de l'avantage fiscal, la déduction supplémentaire de 30 % des revenus fonciers n'est pas applicable et en cas de réduction d'impôt excédentaire, celle-ci n'est pas reportable. « Le conseil de l'investisseur a un rôle à jouer pour s'assurer de l'efficacité de l'investissement et éviter la déperdition de l'avantage fiscal, y compris dans le cadre du plafond global de 10.000 euros », estime Delphine Allart, avocate au cabinet Agik’a.

Seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles au Duflot. Jusqu'à fin juin, la zone B2 bénéficie du dispositif mais après cette date, les communes de cette zone devront faire l'objet d'un agrément préfectoral. La zone C est exclue sans dérogation possible.« Le recentrage sur les zones tendues et très tendues est favorable à l’investisseur qui sera assuré de trouver un locataire », considère Etienne Sumonja, directeur général de la Fédération des métiers de l'investissement locatif (FMIL). A noter que le zonage doit être remis à plat d'ici à l'été et que les communes en zone B2 agréées devraient également être connues à cette période.

Outre la réduction d'impôt plus élevée (18 % contre 13 % pour le Scellier libre sur 9 ans et 21 % pour le Scellier intermédiaire sur 15 ans), une mesure plus avantageuse que le Scellier concerne le nombre d'investissements qui n'est pas limité à un mais à deux logements tout en restant sous le plafond de 300.000 euros.

Scellier ou Duflot.

Pour les biens réservés et enregistrés avant le 1er janvier 2013 et actés au plus tard le 31 mars 2013, les investisseurs ont le choix d’opter entre le Duflot et le Scellier. « Pour l’heure, les niveaux de prix des opérations conçues pour le Scellier en vente actuellement incitent à choisir ce régime. Le choix entre les deux dispositifs dépendra du niveau de loyer »,estime François Payelle. Pour Etienne Sumonja, « les investisseurs semblent être plus sensibles au Duflot depuis la fin d’année 2012 car c’est le niveau de l’avantage fiscal du dispositif supérieur au Scellier qui demeure déterminant ». De son côté, Delphine Allart considère qu’« il y a trop de paramètres à prendre en compte pour se livrer à une appréciation générale concernant l’opportunité de privilégier l’un ou l’autre des dispositifs car même si la réduction d'impôt Duflot apparaît plus intéressante, encore faut-il que la rentabilité locative ne soit pas trop faible, ce qui implique une analyse au cas par cas ».

Une attractivité limitée.

Par conséquent, face à l'environnement économique difficile, aux conditions contraignantes du dispositif ainsi que le plafonnement global de 10.000 euros dans lequel il s'inscrit, des réserves sont émises sur la capacité du dispositif à atteindre son objectif, à savoir la création de 40.000 nouveaux logements cette année. Pour Delphine Allart, l'attractivité du Duflot est limitée : « La restriction des zones éligibles, la décote locative et l’inquiétude des investisseurs face à un dispositif plus social pourrait avoir pour effet de ne pas offrir au Duflot le succès escompté. »En effet, la performance de la réduction d'impôt sera-t-elle suffisante pour compenser les contraintes du nouveau dispositif ?  (1) Article 199 novovicies du CGI - Décret n°2012-1532 et arrêté du 29 décembre 2012.