Le mic-mac de la sortie des passoires thermiques du marché locatif

Par Jonathan Blondelet
Les baux en cours seront-ils concernés par l'interdiction progressive de mise en location des biens les moins performants énergétiquement ? La loi Climat et Résilience est silencieuse.

Ce n'est plus un mystère pour personne, la loi Climat et résilience va modifier en profondeur le marché de la location longue durée. Le niveau de performance d'un logement, matérialisé par une lettre sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) et progressivement de plus en plus exigeant, devient un critère de décence.

Si l'étiquette minimale n'est pas satisfaite, le bien concerné sortira donc du marché de la location. Pour les logements classés E, ce sera en 2034, en 2028 pour les F, et pour les G... L'affaire se complique. 

Le silence de la loi

Les biens G seront interdit à la location à partir du 1er janvier 2025, mais les biens dits G+, dépassant 450 kWh par m² et par an en énergie primaire, prendront la porte au 1er janvier 2023. Problème, la loi Climat et Résilience prévoit des mesures de gel des loyers - qui s'applique déjà pour les biens F et G - comme une première piqure de rappel avant la sortie du marché locatif.  Le texte indique clairement que le gel s'applique aux nouveaux baux, en cours de bail ou au moment du renouvellement... mais reste silencieux sur l'exclusion des passoires thermiques du marché locatif.

A l'échéance fatidique, les baux en cours seront-ils immédiatemment affectés par la mesure ? «Le ministre du Logement Olivier Klein a indiqué que les contrats en cours seront aussi concernés, mais ce qu’il dit n’est pas liant et la lecture du texte ne permet pas d’exclure les contrats en cours», indique Sidonie Fraîche-Dupeyra, présidente du directoire de LPA-CGR Avocat. 

Une exonération partielle

Pour rappel, si le seuil de performance énergétique minimal n'est pas respecté, le locataire pourra mettre son bailleur en demeure de mettre le logement en conformité, demander au juge une réduction ou une suspension de loyer, une indemnisation du préjudice. L'utilisation du critère de l'indécence ouvre même la porte à d'éventuelles sanctions pénales. 

Des exceptions permettent de s'extirper de l'obligation de travaux : en cas d'impossibilité technique, architecturale ou patrimoniale, si le coût des travaux est disproportionné par rapport à la valeur du bien ou si l'échec des travaux est imputable à la copropriété. «Ce ne sont pas des dispenses totales, le locataire pourra toujours demander réduction de loyer, suspension du bail...», relève Sidonie Fraîche-Dupeyra. 

Le contentieux du DPE

Depuis quelques mois, les diagnostiqueurs sont sous le feu des critiques. Des associations de consommateurs ont pointés les différences de résultats entre différents DPE réalisés sur un même bien, variant d'une lettre à l'autre selon le diagnostiqueur. Si des propositions ont été mises sur la table par la Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP) pour améliorer la qualité des diagnostics, ces errements inquiètent que son rôle devient prépondérant.

Non seulement il conditionne le maintien du bien dans la sphère locative, mais il est depuis le 1er janvier 2021 opposable aux bailleurs et aux vendeurs. En cas de contentieux, leur responsabilité peut-être engagée en plus de celle du diagnostiqueur. Les litiges qui opposent donc les acquéreurs aux diagnostiqueurs vont s'étendre aux vendeurs. Ces derniers pourront-ils se retourner contre les diagnostiqueurs ? 

«C'est un sujet de partage de la responsabilité : les vendeurs ont la responsabilité de fournir des informations fiables sur le bien, sa date de construction, d'assurer l'accès à l'intégralité de l'immeuble, de faire état des travaux réalisés... Les diagnostiqueurs doivent répondre de questions relatives à leur outil de travail, mais ils sont cependant présumés compétents et doivent donc challenger les informations fournies par le vendeur», considère Sidonie Fraîche-Dupeyra.