Le médico-social : un secteur qui ne laisse pas de place à l'improvisation

Vincent Moulard, directeur général délégué, Gecimed

Lorsque Gecimed, filiale de Gecina, a acquis un portefeuille de 30 Ehpad, la foncière a fait appel à plusieurs conseils, une étude notariale, deux cabinets d’avocats, un expert immobilier, un spécialiste de l’audit comptable, un autre de l’audit d’exploitation. Evidemment, les montants en jeu ne sont pas du tout les mêmes que pour un investisseur particulier, mais cette réunion de professionnels autour de l’opération montre bien une chose : « Le médico-social est un secteur qui nécessite une expertise particulière », soutient Vincent Moulard, directeur général délégué de Gecimed, listant les différentes étapes qui précèdent toute acquisition.

Comme tout investissement immobilier, les équipes vérifient que le terrain n’est pas pollué, que le permis de construire a bien été délivré et que la construction est bien conforme à ce dernier…, contrôles à la suite desquels elles analysent l’exploitation en mesurant les ratios loyer/chiffre d’affaires, excédent brut d’exploitation/chiffre d’affaires afin de s’assurer que le gestionnaire sera en mesure de payer son loyer dans le temps, le premier devant se situer entre 15 et 20 %, le second aux alentours de 45-50 %. « En cas de défaillance du locataire, baisser un loyer de 20 % pour sauver ce dernier revient à diminuer d’autant la valorisation de la résidence, celle-ci étant calculée en fonction des flux locatifs générés par l’exploitation », explique Vincent Moulard.