Immobilier

Le marché réunionnais toujours tourmenté

Faute d’investisseurs, le niveau des ventes est au plus bas sur l’île alors que les dispositifs de défiscalisation présentent encore des taux de réduction d’impôt intéressants.

Après avoir atteintdes niveaux exceptionnels en 2007, les ventes de logements se sont effondrées sur l’île de la Réunion. Pourtant, les avantages fiscaux Scellier DOM et Girardin demeurent plus attractifs que les dispositifs d’investissement métropolitain.

Dégradation du marché…

Alors qu’il y a cinq ans, environ 9.500 logements dans le secteur libre et intermédiaire étaient vendus sur une année, la donne a bien changé depuis. La crise économique, l’annonce bien en amont de la fin du Girardin, un régime Scellier métropolitain attrayant, ou encore les inquiétudes sociales ont été autant de facteurs qui ont freiné les investisseurs. Ainsi, en 2010 et 2011, la promotion privée a respectivement commercialisé aux alentours de 1.300 et 1.400 logements.

« Ces chiffres sont très en deçà des besoins de la Réunion qui s’élèvent à 3.000-3.500 logements privés par an, dont 80 % en locatif », estime André Ladevèze, président de la fédération des promoteurs immobiliers de la Réunion qui craint une crise de logement d’ici à deux ans en raison du faible niveau de mises en chantier. Aussi, en 2012, le nombre de ventes devrait porter sur moins de 1.400 logements. Ce retard pris depuis quatre ans a ainsi permis d’absorber la surproduction de 2007 et 2008. La part d’invendus récents reste faible mais un stock ancien de l’ordre de 200 à 250 logements demeure.

… et baisse des prix.

A présent, la part des investisseurs sur le volume de ventes représente un peu plus de 50 % des acquéreurs alors qu’elle correspondait à 75 % au plus haut niveau de commercialisation. La proportion des accédants en résidence principale a donc progressé. « L’offre de biens immobiliers et leurs prix sont désormais plus en adéquation avec leurs moyens et leurs besoins en termes de typologie de logement », précise André Ladevèze.

Les logements proposés sont plus compacts : 3 pièces de 70 m2 à moins de 200.000 euros, ce qui n’était pas envisageable auparavant. Le foncier de la Réunion se trouve dans les ZAC (zones d’aménagement concerté) et, aujourd’hui, les logements sont construits sur des charges foncières moins importantes, et donc permettent de vendre à des prix moins élevés compris entre 2.700 et 3.200 euros/m2, contre plus de 3.000 euros/m2 en moyenne auparavant, voire entre 3.500 et 3.600 euros dans les secteurs résidentiels et les centres-villes.

Des taux toujours attractifs.

Pourtant, si les taux de rendement locatif restent proches de la métropole (3,5 % brut), l’investisseur peut toujours bénéficier du dispositif Girardin à un taux intéressant car ce dernier dépend de la date d’obtention du permis de construire (voir le tableau). « Le paradoxe a été l’annonce de la fin du Girardin dès 2009. De ce fait, beaucoup ont pensé qu’il prenait fin alors que ce n’était pas le cas. Il y a encore de vraies fenêtres de tir sur le Girardin au taux de 38 % sur des programmes mis en sommeil pour des raisons économiques, dont le permis a été délivré avant le 1er janvier 2011 et qui sont aujourd’hui réactivés », explique André Ladevèze.

Jean-Jacques Ballester, directeur général adjoint immobilier de CBO Territoria, promoteur et aménageur, propriétaire de 3.000 hectares sur l’île, indique ainsi que, « dès aujourd’hui, il est possible d’acquérir des biens pour lesquels les permis ont déjà été obtenus et dont la construction débutera l’année prochaine. Cela permet de prendre date, des CGP ont bien compris cette aubaine ». Il faudra tout de même faire attention à ce que le bien soit loué dans les 36 mois suivant la délivrance du permis de construire pour les biens en Girardin dont le permis est accordé depuis le 1er janvier 2011.

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