Immobilier résidentiel

Le marché retrouve quelques couleurs

Si l’activité est loin de battre son plein, les transactions dans l’ancien pourraient dépasser les 650.000 anticipées par les notaires en début d’année - Le marché du neuf, soutenu par les différentes mesures gouvernementales, récupère lentement de deux années sinistrées.

Le marché immobilier retrouve un peu de sa vitalité en ce premier semestre 2010. L’offre dans le neuf, toujours insuffisante certes, se reconstitue lentement avec la reprise de l’activité des promoteurs. Dans l’ancien, les transactions reprennent à des prix relativement stables par rapport au semestre précédent, à l'exception de Paris. L’année devrait se clôturer en légère hausse par rapport à 2009.

Paris progresse…

Si les organisations professionnelles ne s’accordent pas sur l’ampleur des variations de prix dans l’ancien, toutes reconnaissent en revanche la singularité du marché immobilier parisien. La capitale française reste caractérisée par une offre déficitaire, source des tensions sur les prix. Gilles Ricour de Bourgies, président de la Chambre Fnaim Paris Ile-de-France, fait état d’une variation des prix de l’ordre +4,5 % sur 12 mois et de +6,8 % entre le premier semestre 2009 et celui de 2010 à Paris. Plus dynamique que le reste de la France, le marché de la capitale semble avoir repris quelques couleurs. Ainsi, sur le premier semestre, le taux d’écoulement des mandats des adhérents parisiens à la Fnaim est inférieur à deux mois. Pierre Bazaille, président de l’Institut notarial de l’immobilier, note de son côté un retour des volumes de transactions « un peu en deçà des niveaux de 2007 ».

… le reste stagne.

En région, la première ou la deuxième couronne en Ile-de-France comme la province ne font pas preuve d’une vitalité aussi forte. Certains professionnels constatent encore une diminution des prix importante des maisons franciliennes de l’ordre de 10 %. « A relativiser toutefois : cette baisse n’est-elle pas plus faible en réalité, l’échantillon des biens vendus étant différent de celui analysé habituellement - terrains et maisons plus petits en surface ? », s’interroge un notaire.

En région,les prix semblent, à quelques exceptions près, être restés stables. A titre d’exemple,Anne-Claire Marteau, notaire à Joué-Lès-Tours et membre du groupe Monassier, enregistre une stabilité des prix et un retour progressif des transactions dans son département au premier semestre contrairement à une année 2009 placée sous le signe de la sinistrose. « Le vendeur qui surestime son bien ne le vend pas »,précise Bernard Cadeau, président du réseau Orpi. Evidemment, cela dépend des secteurs géographiques. Ne l’oublions pas, structurellement, « la France souffre d’un déficit de plus de un million de logements »,poursuit-il.

Le marché du neuf manque-t-il de matière première ?

«  On est en train de perdre la bataille quantitative du logement  », déclarait Marc Pigeon, président de la Fédération des Promoteurs Constructeurs (FPC) à Benoist Apparu, secrétaire d'Etat chargé du Logement et de l'Urbanisme, lors du 40e congrès de la FPC le 25 juin 2010. « Nous vivons dans l’idée de reconstruire la ville sur la ville. Mais c’est insuffisant : rebâtir coûte cher et les terrains manquent. Nous ne répondrons pas aux besoins de logements sans aménager de nouveaux espaces », poursuit Marc Pigeon. Le combat est politique. Car aménager un nouveau secteur implique la création d’écoles ou d’infrastructures de transports, et donc l’intervention de l’Etat dans le financement de ces équipements. Olivier Mitterrand, président du directoire de la société Les Nouveaux Constructeurs,partage cet avis, rajoutant à ce manque d’investissements publics les difficultés dans la finalisation des PLU (Plan local d’urbanisme). « Dès qu’il y a un terrain constructible, tous les promoteurs sont en concurrence pour l’obtenir », affirme-t-il.

En revanche, Jean-Philippe Ruggieri, directeur général adjoint du pôle Logement de Nexity,et Guy Nafilyan, président directeur général de Kaufman & Broad SA, ne « considèrent pas manquer fortement de matière première ».

L’offre se dégrippe lentement.

La chute des mises en vente, due à l’abandon d’opérations par les promoteurs prudents entre juin 2008 et mars 2009 environ, a restreint l’offre disponible sur le marché. Engagées à nouveau en avril 2009, les négociations foncières et les demandes d’autorisations administratives - longues à obtenir - ont commencé à aboutir ces derniers mois. L’offre, qui entame sa lente reconstitution, reste faible. Nexity a vu chuter ses ventes de 15 % entre le premier trimestre 2010 et celui de 2009. Le deuxième trimestre devrait présenter de meilleurs résultats. Commercialement, les promoteurs sont satisfaits. Au regard de la pénurie d’offre, les ventes ne devraient pas, d’après Jean-Philippe Ruggieri, dépasser les 100.000 logements cette année contre 107.000 en 2009. « En ce moment, l’insuffisance de l’offre de logements neufs est telle que plus de 70 % de l’opération en moyenne est vendue bien avant que nous lancions la construction de l’immeuble », indique-t-il.

La demande ne faiblit pas.

Malgré la forte hausse de 67,5 % des mises en vente entre le premier trimestre 2010 et le premier trimestre 2009, l’offre ne suffit pas à satisfaire la demande toujours abondante (L’Agefi Actifs n°449, p. 21). Stimulé - voire subventionné - par les aides à l’acquisition (dispositif Scellier, doublement du prêt à taux zéro, Pass foncier) et par la baisse des taux de crédits, le marché immobilier résidentiel a maintenu au premier semestre une forte demande entretenue par des facteurs structurels tels que le vieillissement de la population ou le taux croissant de décohabitation (NDLR : séparation des membres d’une même famille). Les aides à l’accession à la propriété qui seront revues par le gouvernement - les promoteurs sont optimistes sur le dénouement des décisions - et les taux d’intérêt toujours bas devraient entretenir un rythme de ventes soutenu.

A ce jour, le délai d’écoulement (le temps moyen pour vendre un bien) reste relativement faible, de l’ordre de 4 à 7 mois environ.

Réajustement des prix.

Le manque de foncier dans certaines grandes villes entraîne une surenchère entre les promoteurs qui répercutent ce coût sur le prix final. Les propriétaires fonciers, dont les collectivités locales, vendant au plus offrant, le prix d’un terrain qui représente environ 15 % à 20 % du coût total de l’opération peut monter jusqu’à 50 % dans Paris intra-muros. D’où l’importance de distinguer la capitale française et ses régions limitrophes du reste de la France, moins onéreux.

Quant à l’augmentation des prix du neuf constatée entre le premier trimestre 2010 et celui de l’année précédente, de l’ordre de 8 % d’après la FPC, elle n’est « qu’ajustement par rapport à une année 2009 au rabais », jugent les professionnels. Pour 2010, la hausse est évaluée à 3 % en moyenne en France. Cependant, la réglementation BBC (Bâtiment Basse Consommation), qui n’a pas influencé le coût de construction jusqu’ici - il serait susceptible d'augmenter de 50 et 150 euros par mètre carré selon les promoteurs -, devrait peser sur les prix en 2011 pour 3 à 4 %.