Immobilier d’entreprise francilien

Le marché locatif des bureaux fait preuve d'une vitalité toute relative

Emporté par un troisième trimestre remarquable, le volume de transactions pour 2011 devrait atteindre entre 2,3 et 2,4 millions de mètres carrés, autant que pour 2008 - Ce dynamisme, mené par quelques transactions, cache un marché toujours conduit par une recherche de rationalisation des surfaces.

L’année 2012 ne marchera pas dans les pas de l’année 2011 qui, pour l’heure, avec une demande placée cumulée de 1,957 million de m_, dont 787.000 m_ pour le seul troisième trimestre, affiche un dynamisme spectaculaire. Ainsi, le marché locatif des bureaux en Ile-de-France enregistre une hausse des volumes de transactions de 20,5 % par rapport à la même période en 2010, portant les prévisions pour la fin de l’année entre 2,3 et 2,4 millions de mètres carrés.

Une santé en apparence retrouvée mais toute relative au regard d’une demande qui reste fragile. Les volumes 2011 sont en effet le résultat des quelques grandes opérations initiées en 2010 mais comptabilisées en 2011 qui ont animé le marché et dopé les statistiques. En revanche, « aucune transaction significative signée cette année ne viendra enrichir les chiffres 2012 », expliqueJacques Bagge, directeur du département agence France de Jones Lang LaSalle. Aussi, c’est davantage dans la lignée de 2010 (2,15 millions de m_), voire de 2009 (1,9 million de m_), si les conditions économiques se détériorent fortement, que devrait s’inscrire l’activité de 2012.

Un volume d’activité 2011 plus que satisfaisant…

Si 97 % des 2.307 transactions comptabilisées au 30 septembre 2011 concernent des surfaces inférieures à 5.000 m_, c’est bien sur les 3 % restants, ou plus précisément sur sept grandes transactions de plus de 25.000 m_ que s’est distinguée l’année 2011. Sur ces dernières, qui représentent plus de 400.000 m_, c’est-à-dire plus de 20 % de la demande placée, cinq d’entre elles, soit 350.000 m_, résultent d’opérations initiées en 2010 mais concrétisées en 2011.

Pour ne citer que quelques exemples, Thalès, qui déménagera en 2012 à Gennevilliers sur un campus de 87.500 m_, et SFR, qui s’appropriera 124.000 m_ à Saint-Denis entre 2013 et 2015, ont toutes deux été enregistrées dans l’année.

… qui ne se traduit pas par une amélioration de l’occupation du parc existant.

Alors que l’activité affichée est sensiblement plus dynamique qu’au troisième trimestre 2010, le stock d’offres immédiates, lui, reste quasi stable sur un an à un peu moins de 3,6 millions de m_, selon la moyenne établie par Immostat, soit 7 % de vacance environ.Un lien de cause à effet non systématique qui appelle plusieurs explications.

Tout d'abord, à l’instar de l’année 2010, ce n’est toujours pas la croissance qui stimule le marché mais la recherche d’économies, la rationalisation des surfaces et la mutualisation des coûts. Ainsi, les mètres carrés nouvellement (ou prochainement) occupés sont a priori moins nombreux que les mètres carrés récemment (ou prochainement) libérés. Chez Jones Lang LaSalle, Jacques Bagge s’attend d’ailleurs à une absorption nette négative en fin d’année. Mais ce n’est pas tout, les grands utilisateurs, à la recherche d'un immobilier collant davantage à leurs besoins se tournent de plus en plus vers des opérations « clé en main locatif » ou de « comptes propres utilisateurs » (1) au lieu de piocher dans le stock existant.

Malgré ces mouvements qui devraient venir en augmentation du stock disponible, ce dernier ne bouge pas. Ce décalage est dû notamment à un étalement dans le temps de la remise sur le marché des surfaces libres, d’une part parce que certains propriétaires entreprennent des restructurations (les immeubles ne sont donc plus disponibles) et d’autre part parce que certains sites ne sont pas encore officiellement libérés (NDLR : les transactions sont comptabilisées, mais pas les transferts). « Ces transactions qui ne donnent pas lieu à des déménagements immédiats sont positifs pour l’activité. Mais demain, les locataires vont libérer les sites. Que fera-t-on alors de ces immeubles obsolètes et, pour certains d’entre eux, de véritables épaves énergétiques ? », s’interroge Alexis Motte, président de Mobilitis, rappelant, outre la vétusté du parc immobilier tertiaire, l’inadéquation entre l’offre et la demande futures.

Selon les estimations de Jones Lang LaSalle, l’offre à un an - qui comprend l’offre immédiate, les libérations à venir et les programmes neufs mis en chantier et livrés dans un an - s’établit, au 30 septembre 2011, à 3,78 millions de m_, soit une offre neuve disponible de 170.000 m_ seulement (sur les 525.000 m_ livrés dans l’année, près de 70 % sont déjà précommercialisés) .

Les moteurs de la demande 2012.

Dans le contexte d'incertitudes économiques caractéristique de cette fin d'année, quelques éléments pourraient toutefois venir en soutien de l'activité sur le marché locatif des bureaux en 2012. Tout d'abord, beaucoup de sociétés n'ayant pas encore terminé leurs regroupements, les mouvements de concentration devraient donc se poursuivre en 2012. Ensuite, la publication prochaine des décrets d’application du Grenelle de l'environnement prévoyant la réduction d'ici à 2020 - soit dans 8 ans, un peu moins que la durée d'un bail - de 38 % de la consommation énergétique des immeubles tertiaires pourrait bien également pousser les utilisateurs à déménager afin de ne pas supporter financièrement, si les baux prévoient qu'ils soient à la charge du preneur, des travaux qui s'annoncent lourds et coûteux au regard de la vétusté du parc, ou de ne pas subir, s'ils sont à la discrétion du bailleur, les désagréments quotidiens qu'ils engendreront indéniablement.

Enfin, certains locataires pourraient profiter de ce climat de flottement économique pour faire preuve d'opportunisme face à des propriétaires inquiets, donc généreux.

Des négociations autour des loyers plutôt favorables aux locataires.

Si le loyer facial moyen des actifs de seconde main s'établit à 318 euros/m_/an, en baisse de 10 % par rapport au troisième trimestre 2010, et présente sans surprise des disparités d'un secteur géographique à un autre, le loyer « prime » (loyer le plus élevé pour un produit d’excellente qualité), lui, reste élevé, aux alentours de 750 euros/m_/an dans le quartier central des affaires (QCA) de Paris ou de 590 euros/m_/an à la Défense. Des valeurs de façade qui, comme l'année dernière, se traduisent par d'importantes mesures d'accompagnement : franchises de loyer, reprise de l'ancien bail par le propriétaire du nouvel immeuble, décalage de la prise d'effet du bail (location à partir d'un certaine date, mais entrée dans les lieux bien avant par la signature d'une convention d'occupation gratuite).

Des artifices plus créatifs les uns que les autres qui permettent de maintenir les loyers faciaux, et donc le prix des immeubles, à des niveaux importants car ce sont sur les revenus locatifs que sont déterminées les valeurs d'acquisition. Diminuer le loyer d’un immeuble, c'est baisser sa valeur. Le propriétaire doit donc éviter que le preneur ne vienne, sous quelque prétexte que ce soit, renégocier son loyer. La parade fonctionne aujourd'hui car le propriétaire vend, sur le marché de l’investissement, un objet financier avec une garantie d’un flux d'argent stable et durable. Qu'adviendrait-il si, demain, les utilisateurs ne souhaitaient plus s'engager sur de longues périodes ?

Une réduction des valeurs faciales dans les années à venir ?

Notant un désir de flexibilité grandissant de la part des utilisateurs tant au niveau de l'environnement que des méthodes de travail, Laurence Bouard, directeur études et recherches chez AOS Studley, fait part non pas d'une tendance observée sur le marché, mais d'un sentiment, celui d'une évolution prochaine de la durée des engagements des grands utilisateurs vis-à-vis des bailleurs. « Nous constatons aujourd'hui d'importantes négociations sur les conditions financières en contrepartie de baux fermes de 9 ou 12 ans, mais au regard des incertitudes qui planent sur l'économie et de la vitesse à laquelle les cycles évoluent, nous nous attendons à ce que, demain, les entreprises acceptent de moins en moins de s'engager sur le long terme », explique-t-elle, anticipant un changement des propriétaires dans leur manière de raisonner sur les immeubles.

Il pourrait en résulter des mesures d'accompagnement moins fortes, donc des loyers économiques plus élevés ainsi que des loyers faciaux ajustés à la baisse, réduisant ainsi l'écart persistant entre les deux, pour l'heure jugé entre 15 et 25 % en fonction du secteur géographique et du segment de surface, mais également la valeur d’acquisition des immeubles sur le marché de l'investissement.

(1)Clé en main locatif : construction d’un immeuble pour un utilisateur ayant signé un bail pour un immeuble à construire / Compte propre utilisateur : opération réalisée pour ses besoins propres par un utilisateur propriétaire du terrain et futur occupant.