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Le marché des SCI dans la balance

Un amendement au projet de loi Alur agite les avocats et les experts-comptables qui perdraient pour certains un pan important de leur activité - Il propose de confier aux notaires l’exclusivité des actes de cession de parts sociales d’une SCI ou d’une société à prépondérance immobilière.

Le 17 septembre dernier, l’Assemblée nationale a adopté, en première lecture, le projet de loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Un amendement parlementaire, passé presque inaperçu, prévoit que toute cession de parts sociales d’une société civile immobilière (SCI) ou d’une société à prépondérance immobilière (SPI) s’effectue par acte notarié, de quoi raviver les tensions entre notaires et avocats. Les experts-comptables, qui réalisent ces actes de manière accessoire à leur activité, ont également réagi. Quant aux notaires, il semble que cet amendement ne résulte pas d’un lobbying de leur part.

A l’origine, il y aurait une volonté de lutter plus efficacement contre la fraude issue d’un blanchiment d’argent, de même que contre les marchands de sommeil. Il s’agirait également de faciliter l’information des communes sur ces cessions afin, le cas échéant, d’en tirer toutes les conséquences en matière de droit de préemption. 

Un amendement…

L’amendement en cause ajoute un article 70 quater (nouveau) qui prévoit de modifier l’article 1861 du Code civil en le complétant de l’alinéa suivant : « Toute cession de parts sociales d'une société civile immobilière ou d'une société à prépondérance immobilière est soumise à l'article 710-1. »L’article 710-1 du Code civil prévoit, quant à lui, de donner la forme authentique notariée aux actes qui nécessitent d’avoir recours aux formalités de publicité foncière. Selon l’exposé des motifs, « en imposant que les cessions de droits sociaux des SCI s’effectuent dorénavant par acte authentique, cet amendement évitera la persistance des dérives et il en résultera une meilleure sécurité juridique »

… qui déplaît aux avocats…

Les réactions ne sont pas fait attendre chez les avocats, d’autant qu’être écartés sous un prétexte de sécurité juridique leur est apparu comme un argument très critiquable. Le 26 septembre dernier, le Conseil national des barreaux (CNB) a ainsi fait part de son intention d’étudier la rédaction d’un nouvel amendement. Deux types de textes ont été déposés devant le Sénat dans la foulée, le premier proposant la suppression pure et simple de l’article, le second offrant la possibilité d’effectuer ces cessions par acte notarié ou par acte sous seing privé contresigné par avocat. La garde des Sceaux Christiane Taubira a indiqué, à l’occasion de l’assemblée générale extraordinaire du CNB du 4 octobre dernier, qu’elle retiendrait devant le Sénat la première de ces options.

Parmi les arguments avancés, il est rappelé que les cessions de parts de SCI conclues par acte sous seing privé sont obligatoirement soumises à la formalité de l’enregistrement et qu’elles n’échappent donc pas à tout contrôle. En outre, la définition des SPI n’étant pas unique, le texte ferait naître une incertitude sur le recours nécessaire ou non à la présence d’un notaire. A noter que les experts-comptables ont été parties prenantes à ces réflexions et actions. 

… et aux professionnels du chiffre.

D’autant plus que le 68e congrès du Conseil supérieur de l’Ordre des experts-comptables (CSOEC), qui s’est déroulé à Dijon du 2 au 4 octobre 2013, a été l’occasion d’aborder cette problématique. Le premier ministre, Jean-Marc Ayrault, s’est engagé auprès de Joseph Zorgniotti, président du CSOEC, à traiter équitablement les professions d’avocat, de notaire et d’expert-comptable concernant les cessions de parts sociales de SCI, et donc de soutenir un amendement en ce sens lors des débats devant le Sénat.

Pour les experts-comptables, il semble ainsi qu’il n’y ait plus que deux voies possibles : soit la suppression pure et simple de l’article ; soit une solution offrant une place équivalente aux avocats, experts-comptables et notaires.

Quant à la mise en place d’une disposition impliquant les trois professions, cette mesure serait reportée dans le cadre d’un véhicule législatif futur. Selon nos informations, cette future mesure pourrait s’inspirer du régime fiscal du tiers de confiance.