Immobilier

Le gouvernement promeut la propriété temporaire d’un logement

Le gouvernement vient d’instaurer la création du bail réel immobilier relatif au logement. Ce dispositif pourrait représenter 10% des programmes de logements en zones tendues.

L’ordonnance n°2014-159 du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire introduit dans le code de la construction et de l’habitation (art. L. 254-1 à L. 254- 9) un nouveau bail de longue durée appelé “bail réel immobilier relatif au logement” (BRILO), réservé à la production de logements à des prix abordables.

L’objectif du BRILO est de proposer une offre entre le parc libre et le parc social afin de remédier à l’augmentation du coût du logement dans le budget des classes intermédiaires dans les zones dites tendues. Selon l’étude Cheveux Notaires, qui s’est impliquée dans la mise en place de ce nouvel outil « l’idée du Gouvernement, qui s’appuie sur les travaux menés sur ce thème par Jean-Yves Mano, adjoint au Mairie de Paris en charge du logement, avec notre étude, consiste à dissocier le foncier du bâti pour diminuer le prix des logements qui seront proposés sur le marché en l’amputant de tout ou partie du coût du foncier, lequel peut représenter jusqu’à 40% du prix d’un logement dans la capitale. »

Les personnes publiques propriétaires de terrains ou de bâtiments à réhabiliter, mais également de nombreuses personnes privées (associations, fondations, organismes fonciers solidaires), pourront ainsi privilégier l’offre de logements intermédiaires en faisant un effort sur le prix de leur foncier dans le cadre de ce nouveau bail.

Définition. L’article L. 254-1 du code de la construction et de l'habitation définit le bail réel immobilier comme « le bail par lequel un propriétaire, personne physique ou personne morale de droit privé, dans le périmètre mentionné à l'article L. 302-16 (le logement intermédiaire), consent, pour une longue durée, à un preneur, avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l'accession temporaire à la propriété de logements :
« 1° Destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés, à titre de résidence principale, par des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas des plafonds, fixés par décret en fonction de la typologie du ménage, de la localisation et du mode d'occupation du logement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III ;

« 2° Dont, pendant toute la durée du contrat, le prix d'acquisition ou, pour les logements donnés en location, le loyer n'excède pas des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement, de son type et, le cas échéant, de son mode de financement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III. »

Secteur géographique. Il s’agit aux termes de l’ordonnance des zones regroupant :

- d’une part, les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants telles que définies par l'article 232 du code général des impôts (communes assujetties à la taxe sur les logements vacants) ;

- d’autre part, les communes de plus de 15.000 habitants en forte croissance démographique énumérées par le décret pris pour application de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation.

Deux atouts majeurs. Cheuvreux Notaires indique que « ce nouvel juridique pourrait représenter 10% des programmes de logements en zones tendues, car il dispose de deux atouts majeurs :

1- D’abord, il s’agit d’un dispositif équilibré, qui permet de valoriser un foncier par la réalisation d’un programme de logement, tout en garantissant au propriétaire que son effort sur le prix du terrain ne sera pas détourné. À cet égard, le nouvel article L. 254-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit un encadrement de l’affectation et du prix des logements :

- Les logements réalisés dans le cadre d’un BRILO devront ainsi être destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés, à titre de résidence principale, par des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas des plafonds qui seront fixés par décret. Ces conditions ne devraient pas nuire à l’attractivité du BRILO puisqu’elles ne s’imposent qu’à l’occupant et non au propriétaire (qui pourrait ainsi être un investisseur), lequel occupant – de même que son conjoint – pourra continuer à jouir de son logement qu’elle que soit l’évolution de ses ressources.

- Quant au coût des logements, leur prix d’acquisition ou, pour ceux donnés en location, leur loyer, n'excèdera pas des plafonds fixés par décret. Un décret en Conseil d’Etat fixera une méthode de calcul du prix des logements, méthode qui devrait permettre d’obtenir non pas un prix administré mais un prix régulé qui suivra les évolutions du marché.

2- Ensuite, le BRILO introduit en droit français le concept de propriété temporaire d’un logement, qui existe dans de nombreux pays (Angleterre, Suède, Pays-Bas, Chine, …). Il ne fait pas de doute que le succès de ce concept reposera essentiellement sur les prix des logements proposés. Mais il faut également noter que le dispositif apporte de nombreuses garanties aux futurs acquéreurs des logements qui auront une véritable propriété des logements construits, qu’ils pourront céder, hypothéquer, louer ou conserver sur de nombreuses générations (la durée du BRILO peut aller jusqu’à 99 ans !) et de façon stable puisque le contrat ne peut prévoir aucune faculté de résiliation unilatérale par le bailleur.