Immobilier neuf

Le foncier vu comme la variable d’ajustement des prix de vente

La rareté de l'offre foncière due au déficit de terrains à bâtir est le plus souvent tenue pour responsable de la hausse des prix sur le marché du neuf - Les détenteurs de foncier constructible étant essentiellement des propriétaires privés, c’est la loi de l'offre et de la demande qui prévaut.

Entre une lutte contre l’étalement urbain voulue par les pouvoirs publics et une densification mal vécue par les habitants, autrement appelés électeurs, la décision, pour les mairies, de distribuer des permis de construire ou même, en amont, d’orienter la planification urbaine vers davantage de zones constructibles, se révèle être un choix cornélien. Au détail près que les élus, pour préserver leur popularité, cèdent parfois davantage à la passion qu’au devoir.

Mais à force d'organiser la rareté du foncier, les communes ont encouragé la flambée des prix et l'éloignement des populations, favorisant ainsi l'émiettement de l'habitat sur le territoire, allant à contresens de l'effet désiré. Autant dire, dans ce contexte, que les nouvelles dispositions concernant la taxation des plus-values immobilières ne sont pas accueillies avec le sourire. Quant au projet de loi qui devait voir le jour pour conduire la réforme des règles d’urbanisme engagée par Benoist Apparu, le secrétaire d’Etat au Logement, il risque fort de rester dans les cartons encore un long moment.

Une mise à disposition de terrains insuffisante.

Les professionnels sont unanimes : sans pour autant identifier de sources fiables, les prix du foncier, à partir du moment où ce dernier est destiné à la construction, ont littéralement explosé ces dix dernières années (1). Cela a précédé ou suivi, selon les points de vue, la progression un peu plus raisonnable des prix de vente de l'immobilier neuf, qui eux ont augmenté selon le type d’habitat, entre 60 et 85 % en moyenne de 2000 à aujourd’hui, d’après le Ministère du Développement durable. Et si les coûts de construction ne sont pas en reste, variant, selon la société d’études et de conseil Adequation pour ce qui concerne les promoteurs, de 850 à 1.400 euros HT/m_ habitable (parking inclus) de 2000 à 2010 pour un produit dit classique, c’est-à-dire un immeuble à quatre ou cinq étages avec un niveau de parking en sous-sol, c’est surtout envers le manque de foncier constructible et les conditions de crédit favorables (augmentation des durées d’emprunt et baisse des taux d’intérêt) que le verdict est sans complaisance.

Pour les professionnels, ces deux paramètres ont fait basculé le rapport de force entre acteurs du bâtiment et propriétaires privés largement en faveur de ces derniersqui, tout naturellement, vendent leurs terrains d’autant plus cher que les aménageurs ou promoteurs, soumis à une concurrence sans merci, vont être capables de surenchérir et l'acquéreur final enclin à acheter. Ce sont donc des PLU (plans locaux d'urbanisme) moins restrictifs, autorisant davantage de droits à construire, que prônent les professionnels pour stopper la machine infernale. Mais «  rares sont aujourd'hui ce qu'on appelait autrefois les maires bâtisseurs », regrette Guy Portmann, président directeur général du groupe France Terre, notant « le grand écart existant entre un terrain et un foncier constructible » et militant, comme ses confrères, pour la libération de ce dernier afin de calmer les tensions sur les prix.

Une charge foncière de plus en plus lourde.

Au regard de l’évolution du prix du foncier brut, la charge foncière, définie comme le nombre de mètres carrés constructibles sur une parcelle aménagée (disposant de voiries et réseaux divers) vendus à un promoteur, n’en est que plus importante. Pas de coupable unique toutefois. Les différentes réglementations s’interposant entre l’acquisition d’un terrain et le commencement des travaux d’aménagement ont également leur part de responsabilité.

« Lorsqu'une opération est touchée par une fouille d'archéologie préventive ou soumise à autorisation au titre de la loi sur l'eau, par exemple, il faut attendre un ou deux ans selon les cas avant que l'aménageur ne commence son travail. Mobilisateur de fonds propres, ce coût de portage, de plus en plus lourd, est répercuté dans le prix final (dans le prix de la charge foncière vendue au promoteur, NDLR) », explique Pascale Poirot, présidente du Syndicat national des aménageurs lotisseurs (SNAL)

Ainsi, on trouve en grande couronne de l’Ile-de-France ou dans les départements limitrophes des terrains (foncier brut) pouvant coûter jusqu'à 150 euros/m_ qui, une fois aménagés, affichent une valeur de 300 euros/m_ environ. Sur un terrain de 500 m_ pouvant recevoir 100 m_ de construction, ceci équivaut à une charge foncière de 1.500 euros/m_ constructible. Cinq à six ans auparavant, cette dernière valait entre 800 et 1.000 euros, soit entre 50 et 90 % moins cher. D’après Adequation, la charge foncière, calculée sur un prix de vente moyen d’un collectif classique, aurait doublé entre 2000 et 2010, passant de 260 euros à 530 euros HT/m_ habitable entre 2000 et 2010.

Une action publique limitée.

Si les municipalités, comme celles de Rennes ou de Montpellier qui mènent une politique foncière depuis très longtemps mais font figure d'exception, disposaient de davantage de foncier, elles pourraient faire diminuer la pression sur les terrains privés en faisant construire sur leurs sols une partie des logements neufs. A supposer que ceux-ci soient moins cher, car certaines collectivités locales « montrent le plus mauvais exemple en ne pratiquant que des appels d'offres purement financiers pour vendre leurs charges foncières, note Guy Nafilyan, président de Kaufman & Broad. Cependant, d'autres s'engagent dans une politique de logements à prix maîtrisés visant à limiter le prix du foncier en contrepartie d'un prix de vente fixé d'un commun accord entre le promoteur et la municipalité », créant ainsi« un frein heureux pour le marché ».« De plus en plus de mairies lancent des consultations à prix fixe et choisissent le promoteur sur la qualité de son projet »,constate de son côté Jean Tavernier, membre du directoire de la société Les Nouveaux Constructeurs.

Mais l'offre foncière publique n'est pas abondante et si des villes comme Nantes ou Bordeaux ont réalisé des efforts dans ce sens, d'autres ne leur emboîtent pas le pas, faute de moyens ou de volonté politique. C'est donc le plus souvent la loi de l'offre et de la demande qui s’opère.

(1) Il n’existe pas d’Observatoire dédié au foncier brut et constructible.Toutefois, à titre indicatif, le prix moyen des terrains constructibles de moins de 1 hectare acquis par des particuliers, constaté par les Safer, est de 31,20 euros/m_ en 2010. L’indice des prix, sur une base 100 en 1997, est passé à environ 420 en 2010.

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