Investissement locatif

Le dispositif Scellier à fort impact fiscal prend la relève du Robien

Après une année affichant un net retrait des investisseurs en immobilier locatif neuf, le dispositif Scellier, nouvellement créé, doit redynamiser le marché dès 2009 Cette mesure, introduite par la loi de Finances rectificative pour 2008, cohabitera avec les régimes Robien recentré et Borloo neuf pendant un an.

Dans un contexte de chute du volume de commercialisation des logements neufs, le nouveau dispositif fiscal Scellier doit relancer l’investissement locatif privé. « C’est un dispositif puissant pour faire revenir les investisseurs qui bénéficient d’une opportunité d’autant plus remarquable que l’avantage fiscal est limité dans le temps. Ceux qui attendent une baisse significative des prix dans le neuf font erreur, indique Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs. Il est normal de constater un recul des prix dans l’ancien, lesquels ont augmenté beaucoup plus que ceux du neuf ces dernières années, et ce, afin de retrouver une hiérarchie des prix, la différence entre les marchés du neuf et de l’ancien oscillant en principe entre 10 à 20 %. »

Jusqu’à présent, les mesures incitatives telles que celles du Robien ou du Borloo diminuent le revenu imposable et, par conséquent, l’importance de l’économie d’impôt dépend de la tranche marginale d’imposition (TMI). « Or, les TMI ont baissé, indique Mathieu Toulza Dubonnet, président de MTD Finance. Pour les contribuables peu fiscalisés, à la tranche de 14 %, un investissement Robien ou Borloo est moins intéressant. Beaucoup de contribuables étaient frustrés de ne pas pouvoir bénéficier de dispositions fiscales avantageuses. »

Avantage au Scellier. Grâce au dispositif Scellier qui vient directement réduire l’impôt, le nombre d’investisseurs potentiels est désormais étendu. « La réduction d’impôt donne de meilleurs résultats pour une très large part de la population, notamment les personnes qui ne sont pas aux tranches d’imposition les plus hautes. En effet, il est prévu un report de la réduction d’impôt pendant six ans dès lors qu’elle n’a pu être imputée en intégralité sur l’impôt d’une année », note Eric Ninu, directeur commercial d’Iselection.

De plus, alors qu’actuellement le ticket d’entrée en Robien est compris entre 150.000 et 170.000 euros, notamment pour bénéficier à plein de l’avantage fiscal, le dispositif Scellier permet de couvrir une palette plus large de biens, le plafond du montant d’investissement retenu étant de 300.000 euros.

Même si le choix entre les deux dispositifs s’adapte au cas par cas, le dispositif Scellier l’emporte sur le Robien dans de nombreuses situations, bien que ce dernier reste le plus avantageux dans quelques circonstances spécifiques (lire tableaux). Mais l’alternative n’est valable que pour 2009 puisqu’au-delà, seul le régime Scellier perdure jusqu’à fin 2012.

Dérives. Par son fort impact fiscal, le dispositif peut laisser craindre à nouveau des dérives. Pour y parer, la réduction d’impôt n’est accordée que dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs, c’est-à-dire les zones 1, 2 et 3 correspondant respectivement aux zones A, B1 et B2 (1). « La zone C n’est pas éligible à la réduction d’impôt. En revanche, il est toujours possible d’y réaliser un investissement en Robien jusqu’à la promulgation de la loi Boutin et de l’arrêté de zonage, explique Jean-François Gabilla. Pour le dispositif Scellier, il reste encore à préciser les plafonds de loyers à respecter dès lors qu’une ville éligible à la réduction d’impôt est rétrogradée, passant par exemple de B1 à B2. » Sans oublier qu’au-delà de l’aspect fiscal, l’économie de l’opération immobilière doit être en priorité appréciée.

(1) Arrêté du 30 décembre 2008