Baisse du taux de la réduction d’impôt et prorogation sous certaines conditions de l’avantage fiscal sont les deux aménagements récents au dispositif de location meublée non professionnelle (LMNP) Censi-Bouvard (1), qui viennent d’être commentés par l’administration (2). Si l’instruction n’apporte pas de précisions particulières, elle peut avoir le mérite de maintenir la LMNP sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux, du moins encore pour quelques années, alors que certains en prédisent la fin.

« Etant donné qu’un investissement pourra être réalisé en 2014 et que le bien devra être loué pendant neuf ans, le dispositif Censi-Bouvard produira ainsi ses effets jusqu’en 2023. On peut donc penser que, pendant cette période, il sera difficile de remettre en cause le régime LMNP », estime l’avocat fiscaliste du cabinet Agik’a, Jean-Louis Le Boulc’h.

Taux à 11 %.

Diminué à 14 % et subissant le coup de rabot de 15 %, le taux de la réduction d’impôt est, pour les acquisitions opérées en 2012, ramené à 11 % (voir le tableau)après avoir atteint 25 % en 2009. Toutefois, des dispositions transitoires prévoient de maintenir le taux de 2011, soit 18 %, sous deux conditions.

D’une part, l’engagement de réaliser cet investissement doit avoir été pris au plus tard le 31 décembre 2011. S’il s’agit de l’acquisition d’un logement neuf ou achevé depuis plus de quinze ans, l’engagement se matérialise par une promesse d’achat ou synallagmatique de vente. Si le bien est en état futur d’achèvement, le contrat préliminaire de réservation doit avoir été déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts avant cette date.

D’autre part, l’acte de vente doit avoir été signé au plus tard le 31 mars 2012. « Ainsi, si l’acte de vente d’un bien réservé en 2011 n’a pas été passé avant le 1er avril dernier, le taux de la réduction d’impôt est ramené d’office à 11 % », remarque Jean-Louis Le Boulc’h. A noter que la base annuelle de l’avantage fiscal s’établit toujours à 300.000 euros.

Prorogation.

La loi de Finances pour 2012prévoit la prolongation du dispositif LMNP Censi-Bouvard jusqu’en 2014. L’instruction précise que le taux applicable est celui en vigueur en 2012, soit 11 %. Cette possibilité d’investissement défiscalisant au-delà de cette année s’applique aux acquisitions au sein d’un ensemble immobilier - soumis à un unique et même permis de construire ou situés sur un même ensemble foncier géré par une seule et même entité (copropriété, association foncière,…) -, à condition qu’au moins un logement ait été acquis avant une certaine date.

Si le bien est acheté neuf ou en état futur d’achèvement, le programme doit avoir fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012 et la signature de l’acte authentique d’achat du logement doit avoir lieu au plus tard le 30 juin 2012.

Si le bien est achevé depuis au moins 15 ans et fait ou a fait l’objet de travaux de réhabilitation, l’acte d’achat d’au moins un logement doit avoir été passé avant le 1er janvier 2012.

Le contribuable doit justifier par tous moyens du respect de ces conditions, notamment par la production d’une copie du récépissé du dépôt de la demande du permis de construire et d’un extrait du fichier immobilier tenu à la conservation des hypothèques attestant de l’acquisition d’un logement dans les délais ou de l’attestation du notaire ayant procédé à la vente.

Article 199sexvicies du CGI.BOI5 B-16-12 du 30 mars 2012, publié le 3 avril 2012.