Cessions de terrains à bâtir

Le Conseil d'Etat refuse la TVA sur la marge

La modification des caractéristiques d’un bien immobilier fait obstacle à l’application du régime de la TVA sur marge
Cette récente décision du Conseil d’Etat constitue une mauvaise nouvelle pour les lotisseurs et les marchands de biens

Le Conseil d’Etat vient de clore un débat qui agitait les professionnels de l’immobilier et leurs conseils depuis plusieurs années (CE 27 mars 2020, n° 428234). Dans un arrêt, sévère pour les professionnels, la haute juridiction confirme la position de l’Administration fiscale relative à l’application du régime de la TVA sur marge (Art. 268 du CGI). « Cette jurisprudence vise des situations assez courantes qui s’analysent comme des opérations de densification réalisées par des marchands de biens ou des lotisseurs », explique Pierre Appremont, enseignant à l'ICH-CNAM et associé du cabinet d’avocats Kramer Levin. En pratique, il s’agit de faire l’acquisition d’une maison avec un terrain attenant constructible. Par la suite, la maison est le plus souvent détruite et une opération de division parcellaire permet de revendre plusieurs terrains à bâtir.

 

Quelle assiette de TVA ? La TVA est normalement assise sur le prix des biens et des services. Dans certains cas, il est cependant prévu que l’assiette de la TVA soit constituée par la marge, qui correspond peu ou prou à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Or l’article 268 du CGI prévoit pour les terrains à bâtir et les immeubles achevés depuis plus de 5 ans, un régime de TVA sur la marge réalisée par le cédant lorsque l’acquisition initiale réalisée par ce dernier n’a pas ouvert droit à déduction de TVA. Or pour l’administration fiscale, le calcul de la TVA sur la marge ne peut s’appliquer qu’aux seules cessions d'immeubles acquis et revendus en gardant la même qualification. Pour Bercy, ce régime ne peut donc s’appliquer à des terrains à bâtir acquis précédemment comme terrains ayant le caractère d'immeubles bâtis.

 

Une série de contentieux. Cette condition d’identité posée par l’administration fiscale a été confirmée par une série de réponses ministérielles. Dans ce contexte, plusieurs contentieux générés par une application de la TVA sur la marge dans le cadre de reventes de terrains à bâtir issus de l’acquisition d’un immeuble bâti, sont arrivés devant les juridictions administratives. Les juges de tribunaux administratifs et cours administratives d’appel, qui ont été saisis de ces contentieux, ont dans leur ensemble considéré que la doctrine administrative ajoutait à la loi une condition non prévue par le texte initial. « Au regard de ces décisions globalement favorables aux contribuables, l’arrêt du Conseil d’Etat a un peu surpris les fiscalistes et leurs clients », commente l’avocat.

 

La solution du Conseil d’Etat. Pour le Conseil d’Etat, les règles afférentes à la TVA sur marge « s’appliquent aux opérations de cessions de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leurs reventes et ne s'appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d'un terrain bâti, quand le bâtiment qui y était édifié a fait l'objet d'une démolition de la part de l'acheteur-revendeur ». La règle codifiée à l’article 268 du CGI précité constitue la transposition en droit interne de l’article 392 de la directive communautaire du 28 novembre 2006 relative au système commun de TVA, précise le Conseil d’Etat. « La Directive prévoit que les États membres peuvent choisir que, pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés, en vue de la revente par un assujetti qui n'a pas eu droit à déduction à l'occasion de l'acquisition, la base d'imposition est constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, ce qui a été le cas de la France », commente Pierre Appremont.

 

Des conséquences pratiques. Cette solution permet de sécuriser définitivement l’application de l’article 268 du CGI. L’application du régime de la TVA sur marge nécessite bien l’application d’une double condition : celle que la TVA n’ait pas été acquittée par le vendeur et celle d’une identité entre le bien acheté et le bien cédé. « L’arrêt rendu par le Conseil d’Etat est protecteur des deniers du Trésor mais ses conséquences financières pour les professionnels risquent d’être dommageables. En pratique, cette nouvelle règle augmente la charge fiscale pour le particulier acquéreur et réduit fortement voir annule la marge des lotisseurs sur ces opérations de densification », analyse le fiscaliste.