SCPI

L’acte d’achat détermine la performance à long terme du produit

Deux sociétés de gestion de SCPI de rendement expliquent la manière dont s’opère une acquisition - De la recherche de l’actif à la signature de l’acte définitif, un achat nécessite une importante collecte de données.

La performanceà long terme d’une société civile de placement immobilier (SCPI) est conditionnée au respect de nombreux critères (L’Agefi Actifs n°537, pp. 9 et 10) dont, bien entendu, la qualité des décisions de gestion, à commencer par le choix de l’objet à acquérir.

Différents professionnels, à qui sont confiées des missions plus ou moins étendues, peuvent intervenir aux côtés de l’investisseur dans le déroulement d’une opération : le courtier, pour identifier les actifs à vendre et jouer éventuellement les intermédiaires, l’auditeur technique pour inspecter l’état de l’immeuble et chiffrer les travaux à effectuer, le notaire pour assurer la conformité administrative et juridique du bien (lire les encadrés)et/ou l’avocat pour vérifier un point de droit ou trouver une solution à une situation juridique épineuse.

Deux sociétés de gestion de SCPI ont accepté d’échanger avec L’Agefi Actifs sur différents points de leur processus d’acquisition : HSBC Reim par la voix de ses deux directeurs généraux, Laurent Guize et Patricia Dupont-Lievens, et Sofidy représentée par son directeur général adjoint, Jean-Marc Peter.

Eviter les appels d’offres.

Par leur capacité à mettre en valeur un actif et à le présenter au plus grand nombre, voire au-delà des frontières, il n’est pas rare que les conseils de renommée internationale interviennent en tant que courtiers sur des opérations concernant des emplacements prime(de très haute qualité) ou engageant des sommes très élevées. Au-delà d’une commission de l’ordre de 0,5 % à 1 % du montant de la vente, parfois davantage pour de petits actifs,leur contribution à la transaction implique le plus souvent un jeu d’enchères entre les prétendants à l’acquisition que certaines SCPI tendent à éviter. HSBC Reim comme Sofidy déclarent répondre le moins possible à des appels d’offres, privilégiant des consultations restreintes ou leur propre carnet d’adresses. D’ailleurs, encompétition avec des fonds qataris ou moyen-orientaux, les Français ne sont pas toujours en mesure de les remporter. Ce qui n’exclut pas le recours à des apporteurs d’affaires. Pour Sofidy, qui achète de nombreux commerces en région, ces agents immobiliers, environ 300 répartis sur tout le territoire, lui permettent de disposer d’un flux régulier de dossiers à examiner.

Négociant sans conditions suspensives d’obtention de prêt, les SCPI sont des investisseurs qui retiennent l’intérêt des vendeurs.

Le cas de HSBC Reim

Un prix fixé par expérience…

Après avoir décelé une opportunité, analysé le dossier commercial en comité d’investissement et obtenu du vendeur un prix, les trois dirigeants de la société de gestion (le président du directoire et les deux directeurs généraux), une fois l’actif visité, proposent à leur tour, de la manière la plus réactive possible, un prix d’achat sous réserve de pouvoir réaliser les audits juridiques et techniques inhérents à l’opération et de rencontrer les locataires (notamment pour connaître leurs intentions).

Le prix est déterminé en comité de direction par la méthode de capitalisation des revenus locatifs, c’est-à-dire en faisant le rapport entre la valeur locative de marché (VLM) et le taux de rendement. Une technique plus souvent utilisée que la capitalisation des flux de trésorerie actualisés, plus connue sous l’anglicisme discounted cash-flowsou DCF, relevant d’une logique plus financière qu’immobilière. Pour le gestionnaire, celle-ci sert à confirmer une première estimation ou à convaincre une banque de la solidité d’un business plan(la question ne se pose pas pour les SCPI qui ont peu ou pas recours au crédit) mais ne remplace en aucun cas l’appréciation, le flair… acquis avec les années (L’Agefi Actifs n°505, pp. 8 et 9).

… et révisé si besoin.

La proposition fait l’objet d’une lettre d’intention qui décrit succinctement les caractéristiques de l’actif et doit être contresignée par le vendeur. Les deux parties rentrent alors en négociations exclusives pour une durée de l’ordre de trois à quatre semaines. Commencent alors les audits suivis d’une expertise indépendante pour conforter l’acquéreur sur la valorisation de l’immeuble (dans une fourchette de 10 % maximum).

Le prix pourra être reconsidéré si le résultat des diagnostics révèle une non-conformité juridique ou administrative ou encore un problème technique non identifié préalablement nécessitant d’importants travaux. La transaction, elle, ne sera remise en question que si le vendeur est jugé de mauvaise foi (dissimulation d’informations par exemple), l’objectif étant de mener l’opération jusqu’à son terme. « C’est d’ailleurs la capacité à conclure une affaire qui crédibilise un acheteur auprès du marché et permet de faire la différence pour entrer en négociation sur un dossier. La plupart des investissements se réalisent grâce au sérieux reconnu de l’acquéreur »,rapporte Patricia Dupont-Lievens estimant le processus décisionnel de HSBC Reim « exigeant » mais ses requêtes« jamais fantasques ».

Une fois les conditions financières définitivement arrêtées, les deux parties signent la promesse de vente. Le notaire envoie alors la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie qui dispose de deux mois pour faire jouer son droit de préemption.

Savoir passer son tour.

Considérant les prix du marché excessifs, HSBC Reim a réalisé des investissements « très sélectifs »entre 2007 et 2009, contrairement à la période 2009-2011 (plus de 500 millions d’euros investis) jugée « moins concurrentielle »,donc davantage propice aux acquisitions. Pour maintenir une performance dans la durée, « il faut savoir passer son tour à l’achat », explique Laurent Guize. La société de gestion s’interdit donc d’acheter un actif (bureau) offrant un rendement inférieur à 7 % ou 7,5 % pour ne pas délivrer au porteur de part moins de 5 % ou 5,5 % (l’entretien du patrimoine grevant environ 1,2 % du rendement et les frais de gestion, les 0,8 % restants)

Une position qui demande au gestionnaire de ne pas se laisser dépasser par une collecte de capitaux trop importante. « La précipitation entraîne souvent des erreurs d’appréciation »,déclare Patricia Dupont-Lievens. Pour 2012, le réseau HSBC vise une collecte de l’ordre de 200 millions d’euros, contre une moyenne régulière de 50 à 100 millions quelques années auparavant.

Le cas de Sofidy

Parmi les opportunités, les externalisations.

Certaines enseignes peuvent avoir envie, le plus souvent pour dégager de la trésorerie pour leur activité, d’externaliser tout ou partie de leur immobilier. Il n’est pas rare que la demande vienne « directement des enseignes, ce qui permet de négocier, en plus du prix, le loyer ainsi que les termes du bail et de faire, dans la mesure du possible, l’économie des commissions d’agent », note Jean-Marc Peter. Cette configuration entraîne, pour le commerçant, la perte de la maîtrise de son outil de travail. « La personnalité de leur futur bailleur est donc très importante », explique le dirigeant. De ce point de vue, « la SCPI bénéficie d’un statut d’investisseur long terme particulièrement rassurant aux yeux des enseignes », poursuit-il. Les dossiers d’externalisation représentent entre 20 à 30 % des acquisitions de la société de gestion.

Premières sélections, premières décisions.

De manière plus globale, Jean-Marc Peter déclare recevoir environ 200 offres par mois pour ne réaliser qu’une centaine d’acquisitions par an portant sur environ 300 actifs.

Des choix pris lors des réunions d’investissement auxquelles participent le président, le directeur général adjoint, le directeur de l’investissement et son équipe, le directeur de la gestion, le directeur financier et le responsable de la conformité. Sauf cas d’urgence, elles ont lieu deux fois par mois, une pour les actifs importants, l’autre pour les plus petits. Ensemble, les professionnels examinent les dossiers, tranchent sur leur intérêt et le prix à offrir, établissent, le cas échéant, une stratégie pour tenter de mettre fin à un processus d’enchères et décident de l’affectation des actifs en question, à l’un ou l’autre des supports gérés.

La gestion des conflits d’intérêts entre les véhicules est résolue, en partie, en attribuant l’actif à la SCPI ou foncière qui détient, au moment de la décision, la trésorerie la plus élevée relativement à sa taille. D’autres critères existent tels que la taille de l’actif ou encore le type de locataire (pour éviter de surexposer un fonds à une enseigne).

Une histoire de taille ?

Sofidy estime qu’une SCPI disposant d’une présence historique sur le marché et d’une capitalisation importante, comme c’est le cas pour son principal véhicule, peut se permettre de réaliser à la marge un investissement dont la rentabilité immédiate peut être décotée en raison d’un loyer en deçà de sa valeur de marché. Ce, « parce qu’elle est en mesure d’attendre la révision du bail, de profiter d’une cession ou d’une déspécialisation (1) de celui-ci ».Ce n’est pas le cas d’un nouvel entrant qui ne peut bénéficier d’aucun effet de mutualisation et doit penser à ne pas entraver la distribution des dividendes. Le marché des SCPI impose des barrières à l’entrée importantes. C’est la raison pour laquelle les nouveaux gestionnaires commencent souvent par commercialiser une SCPI fiscale (de logement) qui permet d’attirer rapidement les capitaux sur lesquels le porteur de parts n’attend pas ou peu de rendement.

De possibles négociations.

Le dossier de présentation, qui reprend un certain nombre de données communiquées par le vendeur, donne déjà une bonne idée de la valeur de l’actif. « L’objectif reste de fixer un prix et de s’y tenir, tout le travail effectué en aval n’a vocation qu’à conforter ce jugement, explique Jean-Marc Peter.S’il n’y a pas de mauvaise surprise, la proposition initiale sera maintenue. »Mais il n’est pas exclu qu’il y en ait.

Ainsi, la visite des locaux est systématique, la présence d’un bureau d’études techniques également pour une transaction supérieure à 3 millions d’euros. En revanche, la société de gestion ne fait intervenir le notaire qu’à partir du moment où le vendeur a accepté l’offre d’achat. Sofidy sollicite aussi un géomètre-expert pour mesurer la superficie et la comparer à celle déclarée par le vendeur (sachant que la loi Carrez est obligatoire pour les biens en copropriété).

Pour compenser un défaut, une transaction peut donc supporter quelques ajustements. Aussi, les parties prenantes peuvent décider que la commission due au courtier sera répartie entre le vendeur et l’acheteur ou encore que le vendeur paiera tout ou partie des travaux à engager. Dans ce cas, le notaire peut séquestrer une fraction du montant de la vente pour effectuer ces derniers - ce qui ne changera pas le prix de facial de la vente.

(1)Lorsqu’un locataire souhaite modifier son activité, il doit demander au bailleur une autorisation de déspécialisation de son bail.