Fiscalité

L'abattement d'ISF de 30 % échappe aux SCI

La détention en direct d'une résidence principale ou via une SCI justifie une différence de traitement fiscal selon les Sages
Une décision a priori aussi applicable à l’abattement d’impôt sur la fortune immobilière

Le Conseil constitutionnel, saisi par la Cour de cassation le 17 novembre 2019 d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), s’est penché sur le double traitement de l’impôt sur la fortune, selon que le contribuable détient son bien à titre de résidence principale ou au travers d’une SCI. En effet, en application de l’ancien article 885 du Code général des impôts (CGI) abrogé en 2018, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. Les requérants avaient reproché à ces dispositions « de limiter le bénéfice de l'abattement sur la valeur vénale réelle de l'immeuble occupé à titre de résidence principale aux propriétaires d'un tel bien et d'en exclure ainsi les personnes qui détiennent leur résidence principale par l'intermédiaire d'une société civile immobilière dont elles sont les associées ». Par conséquent, en aurait résulté selon eux, une méconnaissance des principes d'égalité devant la loi et devant les charges publiques.

La SCI reste exclue du dispositif. Les Sages ont tranché, le 17 février dernier (1), d’une manière défavorable aux associés d’une SCI. Ils ont considéré que, sauf dans le cas de l'article 1655 ter du CGI (lorsque la SCI a pour unique objet la construction ou l'acquisition d'immeubles, en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance), « l'immeuble qui compose le patrimoine d'une société civile immobilière lui appartient en propre. Il s'ensuit que les associés d'une telle société, même lorsqu'ils détiennent l'intégralité des parts sociales, ne disposent pas des droits attachés à la qualité de propriétaire des biens immobiliers appartenant à celle-ci ». Par ailleurs, ils ont retenu que « la valeur des parts détenues au sein d'une société civile immobilière ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles lui appartenant. Elle peut donc faire l'objet de règles d'évaluations spécifiques ».

A différence de situation, différence de traitement. En réservant le bénéfice de l'abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble aux redevables de l’ISF qui occupent à titre de résidence principale un bien dont ils sont propriétaires, « le législateur a institué une différence de traitement, fondée sur une différence de situation, en rapport direct avec l'objet de la loi », souligne le Conseil constitutionnel. Il n’y a par conséquent pas de contrariété avec les principes d'égalité devant la loi et devant les charges publiques, et les mots « par son propriétaire » figurant à la première phrase du second alinéa de l'article 885 S du CGI sont donc conformes à la Constitution.

Décision conforme au choix de l’administration. « Le Conseil constitutionnel a retenu l’interprétation par l’administration (2) et la jurisprudence (3) de l’ancien art. 885 du CGI, commente Nicolas Marguerat, avocat. Les arguments soulevés, à savoir le principe d’égalité devant la loi et devant les charges publiques, n’ont pas été retenus par le Conseil constitutionnel qui a estimé qu’il ne s’agissait pas de la même situation : dans le cas de la détention directe, le bien est intégré dans le patrimoine du contribuable, tandis que dans la détention de SCI, celui-ci fait partie du patrimoine de la société. »

Le cas de l’IFI. Alors que l’ISF a laissé place à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), quelle solution retenir désormais ? « La même solution s’applique aux redevables de l’IFI, l’article 973 I-al. 2 du CGI reprenant exactement le même libellé que l’ancien article 885 », assure Nicolas Marguerat. En toute logique, l’administration devrait se conformer à cette décision pour les affaires identiques en matière d’IFI, mais des précisions, ou simples confirmations de l'administration fiscale, ne sont pas à exclure.  

 

(1) Décision n° 2019-820 QPC du 17 janvier 2020

(2) (instruction BOI-PAT-IFI-20-30-20-20180608)

(3) Par exemple, CA Paris, pôle 5 - ch. 10, 21 janv. 2019, n° 17/11778