Ingénierie patrimoniale / Domaine familial

La structuration d’un patrimoine viticole (1- Cession)

directeur de l’ingénierie patrimoniale et du family office, Banque Rothschild
La détention de vignes obéit à certaines règles spécifiques, comme l’illustre cet exemple fondé sur un patrimoine familial
Ce premier chapitre explore les voies de cession du domaine dans un cadre fiscal adapté, avant un second volet consacré à la transmission
B.Cohen, Grégoire salignon, directeur de l’ingénierie patrimoniale et du family office, Banque Rothschild

Situation familiale.

Jean Vino est âgé 68 ans. Il est veuf et a quatre fils respectivement âgés de 42, 44, 46 et 48 ans et onze petits-enfants dont huit sont majeurs.

Tous les membres de la famille sont résidents fiscaux français.

Situation patrimoniale.

Jean Vino et ses enfants détiennent depuis 1970 un domaine viticole d’une valeur de 14 millions d’euros environ composé (voir le schéma 1) :

- d’un château valorisé 1 million d’euros ;

- d’un bois valorisé 200.000 euros ;

- de vignes détenues de la manière suivante :

• 60 hectares appartenant au GFA Vinito, dont 51 hectares confiés à un métayer qui les exploite. Les 9 hectares restants sont exploités par le GFA dont l’un des fils de Monsieur Vino est gérant. A noter qu’il s’agit de sa seule activité professionnelle. Le GFA est valorisé 6.870.000 euros ;

• 40 hectares possédés en direct, valorisés 5.520.000 euros et confiés à un exploitant à travers un contrat de bail rural à long terme (fermage).

Le GFA (groupement foncier agricole) a été constitué par Jean Vino en 1970. La totalité des parts a été donnée en 1993 (en pleine-propriété) aux quatre enfants par parts égales, date à laquelle Julien est devenu gérant du GFA (voir le schéma 2).

Il s’agit d’une société soumise à l’impôt sur le revenu selon le régime des bénéfices agricoles avec option pour le régime réel. Ses recettes sont de 120.000 euros par an et son résultat est à l’équilibre.

Le GFA a un capital social de 40.000 euros, valeur des apports à l’époque.

Objectifs patrimoniaux.

Jean Vino et ses fils souhaitent :

1. Céder le domaine dans un cadre fiscal avantageux.

2. Anticiper lors de cette opération la transmission du patrimoine familial au profit des petits-enfants.

Deux questions doivent être soulevées :

- les modalités de la cession du domaine ;

- en fonction de l’option retenue quant aux modalités de la cession du domaine, la question de la liquidation du GFA Vinito.

Par hypothèse, le métayer et le fermier acceptent de ne pas exercer leur droit de préemption en raison de son départ à la retraite à l’issue de la fin de la récolte suivant la cession, ces derniers n’ayant aucun successeur.

Le château et le bois.

S’agissant du château et du bois, ces deux biens étant détenus depuis plus de 30 ans (Monsieur Vino les possède depuis 1970, soit depuis 44 ans), la plus-value immobilière ne sera imposée ni à l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux (CGI art. 150 VC).

Par conséquent,  Monsieur Vino percevra un prix de cession net d’environ 1,2 million d’euros.

Cession des vignes.

Deux options s’offrent à Monsieur Vino et à ses enfants, sachant que ces derniers ne souhaitent pas conserver la structure et préfèrent disposer de liquidités à titre personnel.

PREMIÈRE HYPOTHÈSE

Vente des vignes détenues en direct par Monsieur Vino et vente des vignes détenues par le GFA puis liquidation du GFA. Détermination de la plus-value de cession des vignes par Monsieur Vino et par le GFA Vinito.

S’agissant des vignes détenues en direct par Monsieur Vino.

Les vignes ont la nature de biens immeubles non bâtis.

Par conséquent, à l’instar du bois et du château, la cession des vignes possédées depuis plus de trente ans serait totalement exonérée d’impôt de plus-value.

S’agissant des vignes détenues par le GFA.

Le GFA est une société de personnes soumise au régime fiscal de semi-transparence (ou translucidité). Chaque associé est donc personnellement imposé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices agricoles à raison de sa quote-part de détention dans le GFA (25 % chacun en l’espèce).

S’agissant des terres exploitées en direct par le GFA, l’article 39 duodecies du CGI dispose que les éléments d’actifs immobilisés détenus depuis plus de deux ans bénéficient du régime des plus-values professionnelles à long terme. Or, lorsque la cession porte sur des biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par la société de personnes à sa propre exploitation, il est appliqué sur la plus-value dégagée un abattement de 10,% par année de détention au-delà de la cinquième qui conduit à une exonération de fait, après 15 ans de détention (article 151 septies B du CGI).

Par conséquent, la cession des vignes détenues par le GFA depuis 1970 est exonérée d’IR et de prélèvements sociaux (1).

S’agissant des vignes détenues par le GFA et données à bail au métayer, l’administration a précisé que « les bailleurs à métayage peuvent bénéficier des dispositions de l’article 151 septies B du CGI dans la mesure où ils participent effectivement aux risques de l’exploitation… » (BOFIP BOI-BIC-PVMV-20-40-30-20120912 n°120).

Par conséquent, l’abattement de 10 % par année de détention est également applicable. Il en résulte que la cession des vignes du GFA est totalement exonérée, de sorte que le GFA dispose après cession, d’une somme de 6.870.000 euros à son actif. L’étape suivante pour les associés consiste à dissoudre rapidement le GFA (voir le tableau 1).

La dissolution d’une société de personnes est, quelle que soit sa cause, assimilée à une cessation d’entreprise. Elle entraîne donc, en principe, une imposition immédiate des bénéfices non encore imposés ainsi que des plus-values latentes (CGI art. 201 et 221,1° et 3°).

La dissolution du GFA va donc entraîner la taxation des associés en fonction de leur quote-part de détention (2) :

- une imposition du bénéfice agricole résultant de l’exercice. En l’espèce, les résultats du GFA étant quasi nuls, il n’y aura pas d’impôt à payer. En tout état de cause, il ne s’agirait au plus que d’un paiement d’impôt sur le revenu par anticipation ;

- une imposition des plus-values d’actif immobilisé dans la catégorie des plus-values professionnelles. En l’espèce, les vignes ayant été précédemment vendues par le GFA, le GFA ne dispose plus d’actif immobilisé au sein de son bilan, mais uniquement du prix de vente des vignes. Ainsi, aucune plus-value n’est à constater.

S’agissant des impôts directs exigibles au niveau des droits sociaux des associés du GFA Vinito.

La dissolution-liquidation du GFA Vinito constitue également un fait générateur de l’impôt de plus-value sur les parts annulées : elle entraîne donc l’imposition desdites plus-values. Il convient de distinguer les associés passifs des associés actifs. En l’espèce, seul le fils gérant du GFA doit être regardé comme étant un associé actif.

L’associé exerçant son activité professionnelle au sein du GFA : Lorsque les parts d’une société de personnes sont détenues par une personne physique exerçant une activité professionnelle dans cette même société, ses parts ont le caractère d’un actif professionnel et les plus-values correspondantes sont imposables selon le régime des plus-values professionnelles (CGI art. 151 nonies).

Le GFA Vinito percevant des recettes de 120.000 euros par an en moyenne depuis plusieurs années, il est possible de revendiquer le bénéfice de l’exonération des plus-values en fonction des recettes (CGI art. 151 septies). En effet, la plus-value peut être totalement exonérée à condition que :

- les parts soient détenues depuis plus de cinq ans en tant qu’actif professionnel, ce qui est le cas en l’espèce ;

- la quote-part de recettes revenant à l’intéressé ne dépasse pas 250.000 euros par an.

Etant dans cette hypothèse, Julien sera totalement exonéré d’impôt sur la plus-value sur ses parts annulées lors de la dissolution.

Une application de la jurisprudence Baradé (cf ci-après) aurait eu le même effet si les recettes avaient excédé le seuil invoqué ci-dessus.

Les associés n’exerçant aucune activité au sein du GFA : Estèphe, Emilion et Joseph n’occupent aucune fonction au sein du GFA, ils doivent donc être considérés comme associés passifs. Les parts du GFA sont dans ce cas traitées comme des éléments du patrimoine privé. Leur annulation dans le cadre de la dissolution relève par conséquent du régime des plus-values privées sur droits sociaux (CGI art. 238 bis K, II).

Le prix de revient des parts est par hypothèse très faible (valeur donation de 1993).

Cependant, il convient d’appliquer la jurisprudence Baradé du Conseil d’Etat du 9 mars 2005 qui conduit à rehausser le prix de revient des parts. En effet, afin d’assurer la neutralité de la loi fiscale compte tenu du régime spécifique des sociétés de personnes, le Conseil d’Etat (CE 16 février 2000 n°133296 SA Ets Quémener et CE 9 mars 2005 n°248825 Baradé), suivi par l’administration fiscale (Rép. Gard AN 3.1 janvier 2006 p.985 n°66494 et Rép. Biancheri : AN 31 janvier 2006 p.985 n°66675), considèrent que le prix d’acquisition des parts de l’associé doit faire l’objet d’ajustements permettant d’éviter une double prise en compte des bénéfices et des déficits qui, du fait de la translucidité fiscale de la société, ont déjà été imposés chez le cédant ou déduits de ses revenus.

Il convient donc de retenir, comme prix d’acquisition de ces parts, au sens de l’article 150 H du CGI, leur valeur d’acquisition (valeur donation de 1993) :

- majorée de la quote-part des bénéfices non distribués de cette société ou de ce groupement revenant à l’associé qui a été ajoutée aux revenus imposés de celui-ci, antérieurement à la cession et pendant la période d’application de régime ;

- puis minorée des déficits que l’associé a déduits pendant cette même période, à l’exclusion de ceux qui trouvent leur origine dans une disposition par laquelle le législateur a entendu conférer aux contribuables un avantage fiscal définitif.

La Cour administrative d’appel de Nancy a récemment jugé que, pour le calcul de la plus-value de cession de parts réalisée par les associés lors de la liquidation-partage d’une SCI, le prix de revient des parts doit tenir compte de la quote-part revenant à l’associé d’une plus-value réalisée par la société et exonérée d’impôt du fait de l’application de l’abattement pour durée de détention. L’objectif est d’éviter que la plus-value exonérée au niveau de la SCI ne se trouve imposée  entre les mains de l’associé lors de l’annulation des titres (CAA de Nancy 8 déc. 2011 n°10NC01337 FR 9/12 inf. 4 p. 9).

Il résulte de la combinaison des règles ci-dessus exposées plusieurs conséquences au cas d’espèce :

- l’annulation des parts sociales du GFA Vinito lors de sa dissolution-liquidation dégagera une plus-value imposable au nom de chaque associé ;

- chaque associé devra calculer sa plus-value imposable à partir de la valeur d’acquisition de ses droits, majorée par application du mécanisme issu de la jurisprudence Baradé, de la quote-part de plus-values réalisée par la société (même exonérée) lors de la cession des terres.

L’application de ce mécanisme devrait en pratique ne laisser subsister aucune plus-value imposable. Si malgré tout, il en restait une fraction, elle serait imposée selon les règles des plus-values de cessions de valeurs mobilières comme détaillé ci-après dans la seconde hypothèse.

S’agissant des droits d’enregistrement.

La dissolution : Dans le délai d’un mois, les actes constatant la dissolution de société ou le partage de biens sociaux doivent être enregistrés (CGI art. 635,1-5° et 7°).

Dès lors que la décision de dissolution du GFA Vinito ne comportera par elle-même ni transmission de biens sociaux ni partage de biens sociaux, celle-ci sera enregistrée moyennant le seul droit fixe de 375 euros.

La clôture de la liquidation : L’acte constatant la clôture des opérations de liquidation d’une société doit être enregistré s’il comporte l’attribution de tout ou partie des biens sociaux : il donne alors ouverture au droit prévu pour le partage de sociétés, lequel est fixé à 2,50 % sur la base de l’intégralité de l’actif net partagé (CGI art. 746).

La dissolution-liquidation conduirait à l’application du droit de partage de 2,50 % sur la valeur nette du GFA, soit 6.910.000 euros générant un droit de 154.750 euros (valeur du capital social + prix de cession des terres).

Pour éviter cet écueil, il est possible de procéder à une distribution de dividende – correspondant à la plus-value sur les vignes – préalablement à la dissolution – liquidation. Le prix de vente des vignes constituant essentiellement la valeur de la plus-value (la valeur d’apport de 1970 étant de 40.000 euros), le prix de vente pourra être intégralement distribué. Dans ce cas, le droit de partage ne s’appliquerait que sur le montant du capital social, la distribution étant quant à elle non imposable pour les associés puisque le GFA est une société de personnes relevant de l’IR (voir le tableau 2).

SECONDE HYPOTHÈSE

Vente des vignes détenues en direct par Monsieur Vino et cession des parts du GFA par les enfants Vino.

Une question se pose pour l’acquéreur personne physique (3). Son acquisition est traitée différemment en termes de droits d’enregistrement, selon qu’elle porte sur des vignes ou sur les parts du GFA.

En clair, les droits sont sensiblement plus onéreux dans le premier cas (5 %) que dans le second (droit fixe de 125 euros).

De son strict point de vue, la cession des parts est donc préférable. Mais si elle avantage indéniablement l’acquéreur, quelles sont les conséquences fiscales de ce choix pour les vendeurs ?

Pour mémoire, rien ne change pour la vente des vignes détenues en direct par Monsieur Vino, qui est exonérée d’impôt sur le revenu comme exposé ci-dessus.

S’agissant de la cession des parts du GFA, il convient de se référer aux règles relatives à la cession de parts de société de personnes et de distinguer, comme précédemment expliqué, les associés actifs des associés passifs au sein du GFA Vinito pour déterminer le régime fiscal applicable à la  plus-value.

Associé exerçant une activité professionnelle au sein de la société.

Julien sera totalement exonéré d’impôt sur la plus-value réalisée lors de la cession de ses titres puisque sa quote-part dans les recettes du GFA représente nécessairement moins de 250.000 euros, qu’il s’agisse de sa seule source de revenus agricoles et qu’il exerce son activité au sein du GFA depuis 1993, soit depuis plus de cinq ans.

Associés passifs.

En revanche, pour Estèphe, Emilien et Joseph, la plus-value sur droits sociaux est taxable (CGI art. 238 bis K et art. 150-0 A).

Certes, les sociétés de personnes dont l’actif est constitué à plus de 50 % d’immeubles (société à prépondérance immobilière) sont en principe imposées selon le régime des plus-values immobilières. Toutefois, dès lors que les biens immobiliers sont affectés par la société à sa propre exploitation agricole, la valeur de ces immeubles n’est pas prise en considération pour l’appréciation de la proportion de 50 %. C’est donc le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières qui s’applique.

Le prix de revient de base correspond à la valeur de la donation effectuée en 1993.

La jurisprudence Baradé précitée n’a pas ici de portée en pratique en l’absence de résultat déjà imposé.

Après deux ans de détention, les plus-values de cession de parts sociales bénéficient des abattements suivants (CGI art. 150-0 D, 1) :

- 50 % entre deux et 8 ans de détention ;

- 65 % lorsque les droits sont détenus depuis plus de huit ans.

Il convient de souligner que l’abattement de 85 % n’est de fait pas applicable puisque les parts du GFA ont été acquises par les fils Vino plus de dix ans après sa création.

Ainsi, après application de l’abattement pour durée de détention, le taux marginal d’imposition serait de 35,25 % maximum y compris les prélèvements sociaux et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. En comparaison avec l’hypothèse de la cession des terres suivie de la dissolution du GFA entraînant une exonération totale, la cession des parts est donc lourde de conséquence (voir le tableau 3).

CONSIDÉRATIONS JURIDIQUES SUR LA CESSION D’UN DOMAINE VITICOLE

Un contrôle des cessions de surfaces agricoles a été mis en place et confié aux Safer (société d’aménagement foncier et d’établissement rural) : les cessions de terres agricoles en direct sont soumises à un droit de préemption de la Safer dont le but est de se porter acquéreur prioritaire en vue de les rétrocéder aux candidats qu’elle sélectionne en fonction des objectifs de politique agricole qui lui sont assignés.

Avant la loi d’Avenir pour l’agriculture votée le 11 septembre 2014, la cession de parts de GFA était seulement soumise au contrôle des structures. Depuis le vote de cette loi, la cession de la totalité des parts d’un GFA est dorénavant soumise au droit de préemption de la Safer, tout comme la cession des vignes.

Si la Safer décide de ne pas préempter, il restera un dernier obstacle à franchir : le contrôle des structures.

En effet, l’acquéreur devra obtenir l’autorisation d’exploiter les vignes délivrée par la commission départementale d’orientation agricole (CDOA).

Conclusion.

Avant la loi du 11 septembre 2014, deux éléments importants (économie de droit d’enregistrement et éviter le droit de préemption de la Safer) pouvaient conduire à privilégier la vente de parts du GFA.

Dans le cas qui nous occupe, cette option doit être abandonnée car non seulement les conséquences en matière de droit de préemption de la Safer sont désormais identiques mais l’économie de droit d’enregistrement est très inférieure à l’impôt de plus-value qui sera supporté lors de la cession des parts par Estèphe, Emilion, Julien et Jospeh.

Par conséquent, acheteurs et vendeurs se mettront d’accord afin de procéder à la cession des vignes appartenant au GFA.

 

(1) Sous réserve de la partie de la plus-value qui relève des plus-values à court terme, par hypothèse négligeable (réintégration des amortissements liés aux plantations).

(2) On considère par mesure de simplicité que la valeur des plantations, des stocks et du matériel agricole sont négligeables.

(3) S’il s’agissait d’un acquéreur personne morale, la transformation du GFA, par exemple en SCEA, avant la cession serait nécessaire.