Agréée par l’AMF en juin dernier, la société de gestion Urban Premium lance une SCPI fiscale Scellier intermédiaire à capital fixe à destination des indépendants et des family offices. La SCPI se caractérise par la nature de ses investissements : des immeubles à réhabiliter situés uniquement en centre-ville. Une expertise avec laquelle son président Franck Temim est familier en tant qu’ancien gérant et actuel associé du groupe CIR, spécialisé dans la restauration du bâti ancien. François Larrère, le dirigeant du groupe, est d’ailleurs inscrit, via une société holding dont il est président, au capital social de la SCPI.

Investir le cœur des villes.

Ouverte à la souscription jusqu’à fin décembre 2010, la SCPI attend un rendement locatif annuel entre 2,5 et 3 %. En focalisant ses investissements en centre-ville, Urban Patrimoine escompte surtout une plus-value en capital à sa dissolution, « la revente en bloc à un institutionnel ou par lots à des particuliers étant facilitée sur ce type d’actifs », assure Franck Temim. Egalement directeur de la gestion, le professionnel entend « privilégier les zones géographiques les plus dynamiques (pas de zone C dérogatoire toutefois) et sélectionner des immeubles anciens de caractère afin que le prix au mètre carré de ces derniers, travaux inclus, soit au maximum équivalent à celui de biens neufs dans le même secteur », poursuit-il. La société de gestion fera d’ailleurs intervenir un expert en amont pour déterminer la valeur des acquisitions avant rénovation et donc leur pertinence.

Après une durée de 2 ans (6 mois pour l’acquisition des immeubles, 18 mois pour la rénovation), le patrimoine immobilier sera mis en location pour une durée de 12 ans permettant à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 31 %, 25 % les neuf premières années répartis à raison d’un neuvième par an puis 6 % les trois suivantes, également distribués de manière linéaire. En plus de cette possibilité de proroger la durée d’engagement de location et ainsi profiter d’un complément de réduction d’impôt, le dispositif Scellier intermédiaire est assorti d’une déduction au titre des revenus fonciers de 30 %.

Les garanties du projet.

Pour attester du bon déroulement des travaux de réhabilitation, la société de gestion Urban Premium présente plusieurs garanties à ses investisseurs. En premier lieu, le montage juridique et fiscal sera validé a priori par le cabinet d’avocats Moyaert pour un coût évalué à 30 euros/m_ environ. Ensuite, que la vente soit soumise à la loi VIR (Ventes d’immeuble à rénover (1)) ou non, la SCPI proposera une garantie extrinsèque d’achèvement des travaux, délivrée par le rénovateur. Son prix devrait osciller entre 0,7 et 0,9 % du montant des travaux.

A noter que la SCPI ne s’interdit pas de faire intervenir le groupe CIR en tant que marchand de biens, rénovateur ou les deux à la fois à hauteur de 20 % de son activité totale, limite fixée par l’Autorité des marchés financiers pour circonscrire les potentiels conflits d’intérêts.

Enfin, le responsable du projet de rénovation devra s’assurer de la conformité de la réalisation des travaux par l’intervention d’un bureau de contrôle. En revanche, pas de garantie locative prévue, le directeur de la gestion n’émet aucune inquiétude sur le remplissage de ses immeubles. 

(1) L’article 80 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 prévoit que toute personne qui vend un immeuble bâti, à usage d’habitation et qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser des travaux dans cet immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux, doit conclure avec l’acquéreur un contrat de VIR.