Jurisprudence

La résolution judiciaire d’une opération de défiscalisation

La Cour de cassation retient la responsabilité de la banque et du cabinet de défiscalisation pour défaut respectivement de mise en garde dans l’octroi du prêt et d’information sur les risques de l’opération.

Un particulier ayant acheté en l’état futur d’achèvement (VEFA) deux lots d’une résidence qui n’ont finalement pas été livrés- le constructeur ayant déposé le bilan -, assigne le promoteur, la banque et le cabinet de conseil patrimonial spécialisé dans la défiscalisation, en résolution conjointe de la vente et du prêt, et en paiement de dommages et intérêts.

La Cour d’appel fait droit à ses prétentions, obtenant la résolution de l’opération et du prêt, le versement, par la banque et le cabinet de défiscalisation, d’une indemnité de 80.000 euros. La banque et la société de défiscalisation se pourvoient en cassation.

Résolution du prêt. La haute juridiction confirme la position de la cour d’appel quant à la résolution du prêt. Cette dernière a en effet retenu que le prêt consenti est indissociable de la VEFA dont il a permis de financer le prix.  Au visa de l’article L.312-12, al.1er du Code de la Consommation, la Cour de cassation affirme que « l’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans le délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel  le prêt est demandé ; qu'en raison de l'effet rétroactif attaché à la résolution judiciaire d'un contrat de vente, celui-ci est réputé n'avoir jamais été conclu, de sorte que le prêt demandé en vue du financement de la vente est résolu de plein droit. »

Or, « la demande de M. X... tendant à la résolution de la vente pour défaut d'achèvement de l'immeuble, pour absence de livraison dans le délai contractuel et pour interruption des travaux, lesquels n'ont pu reprendre en raison de la procédure de redressement judiciaire, doit être accueillie, dès lors que ces circonstances caractérisent l'inexécution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il en résulte que le prêt souscrit par M. X... auprès de la banque est résolu. »

Devoir de mise en garde de la banque. La Cour de cassation relève également que la banque est tenue d’un devoir de mise en garde à l’égard de l’emprunteur. Ce dernier n’était pas un emprunteur averti et selon la banque, il avait « une capacité à épargner allant jusqu'à 300 euros par mois, (…) le prêt qui lui avait été consenti était d'un montant de 109.600 euros remboursable en 330 mois, par échéances de 393,30 euros pendant 24 mois, puis de 629 euros pendant 276 mois, que la banque ne pouvait ignorer les capacités financières limitées de M. X... ni la saturation du marché locatif du type de celui de l'immeuble en cause, à Limoges, de sorte que la capacité de M. X... à rembourser le prêt était étroitement tributaire du succès du projet immobilier. »

Responsabilité du conseiller. Le cabinet de défiscalisation voit sa responsabilité engagée pour défaut d’information. La Cour de cassation confirme là aussi l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles : « le mandataire est personnellement responsable envers les tiers des délits ou quasi-délits qu'il peut commettre à leur égard dans l'accomplissement de sa mission. » En l’occurrence, la cour d’appel a préalablement constaté que le cabinet de défiscalisation avait démarché l’investisseur, pour le compte du promoteur, qu’il n'était pas un mandataire ordinaire, choisi au hasard, mais un professionnel spécialisé dans l'investissement locatif défiscalisé. « En cette double qualité, le cabinet de défiscalisation était tenu d'informer M. X..., acheteur néophyte, dont les ressources annuelles maximales étaient de 30.000 euros, des particularités des investissements qui lui étaient proposés et des risques de l'opération en cause, dont le montage était fragile puisque chacun de ses éléments, vente, prêt, vente des autres appartements, paiement des entreprises, était lié aux autres, de sorte qu'il suffisait qu'un seul de ces éléments soit fragilisé pour que l'ensemble s'écroule…» Par ailleurs, l’arrêt souligne que le cabinet de défiscalisation n’a pas apporté la preuve du respect de son obligation d’information.

Détermination de l’indemnité. En revanche, la Haute juridiction estime que la Cour d’appel a privé sa décision de base légale en évaluant à 80.000 euros le montant de l’indemnité par des motifs impropres à établir que ce montant constituait la réparation d'une perte de chance et que cette réparation était mesurée à la probabilité de la chance perdue par l’investisseur de ne pas souscrire le contrat de VEFA litigieux ou le contrat de prêt litigieux.

Cass. 1ère  Civ. du 30 avril 2014 n°13-10582