Plus-values immobilières

La résidence principale en territoire mouvant

L’exonération des plus-values sur la résidence principale est strictement encadrée par l’administration
Plusieurs décisions de justice récentes reviennent sur le faisceau d’indices pris en compte

Quels sont les éléments retenus par l’administration fiscale pour valider - ou non - l’exonération de paiement de plus-values immobilières au titre de l’article 150-U-II-1° CGI ? Trois décisions récentes de la justice administrative apportent des éclairages sur le faisceau d’indices retenu. A chaque fois, au détriment des particuliers qui se prévalaient d’une résidence effective et habituelle, mais n’ont eu que la confirmation de leur condamnation à des rehaussements de cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de cotisations sociales.

Relevé de compteur et factures. Dans un premier arrêt (1) portant sur la cession, en août 2009 pour un prix de 56.000 euros, d’un appartement à Lyon acquis 30.000 euros en octobre 2007, les juges ont retenu que les déclarations de revenus du requérant débouté mentionnaient deux adresses différentes pour les années 2007 et 2009, et que sa taxe d’habitation n’avait pas été acquittée pour cette adresse pour les années 2008 et 2009. Le relevé du compteur électrique montrait une consommation faible, « ne correspondant pas à celle généralement relevée pour un local habité à plein temps », tandis que les factures d’eau produites résultaient « seulement d’estimations, le compteur n’ayant jamais été relevé pendant la période où l’intéressé était propriétaire de l’appartement ». Des attestations de voisins et de connaissances, selon lesquelles l’intéressé avait occupé l’appartement litigieux, ont certes été produites, mais les juges ont estimé que celles-ci « ne permettent pas de tenir pour établi qu’il s’agissait effectivement de sa résidence principale ». Par ailleurs, si le bail d’habitation signé par le cédant avec son épouse pour un autre logement était concomitant avec la vente de l’appartement, son contrat de bail mentionnait comme adresse celle d’un autre lieu.

Date d’entrée dans les lieux. Un second arrêt rendu par la cour administrative d’appel de Marseille (2) concerne la vente d’un terrain à bâtir acquis en 2010 pour 180.000 euros à Agde, au sein duquel le vendeur a édifié une maison puis une piscine, avant de revendre deux ans plus tard l’ensemble pour 730.000 euros. Cette fois, outre l’absence de paiement de la taxe d’habitation et la production de factures d’eau et d’électricité, là encore non probantes, la date d’entrée dans les lieux a été analysée. Or celle-ci n’a eu lieu qu’en 2011, date de l’achèvement des travaux. Par ailleurs, aucun des établissements bancaires du requérant n’avait été avisé de sa nouvelle adresse.

Absence de meubles. Enfin, une décision plus récente de la cour administrative d’appel de Lyon (3) a sanctionné le propriétaire d’un ancien bâtiment agricole transformé en habitation après obtention d’un permis de construire. En l’espèce, le bien avait été acheté en octobre 2010 et revendu en mars 2013. Or la municipalité en septembre 2011 avait constaté « l’absence totale de réalisation à l’intérieur du bâtiment ». En novembre 2012, l’achèvement des travaux était presque complet, mais « l’absence de tout meuble dans la maison d’habitation » était notable. Le contrat d’assurance multirisque habitation produit avait été souscrit « moins de deux mois avant la mise en vente de la maison, à une date où le maire de la commune a constaté que la maison était vide de meubles, et alors qu’il sout[enait] y résider depuis 2011 ». Subsidiairement, il est rappelé que si le cédant d’un immeuble peut demander la prise en compte du coût des matériaux dans le calcul du prix d’acquisition de ce dernier en vertu de l’article 150 VB II 4° du CGI, il ne peut se prévaloir d’une telle disposition concernant « des dépenses qu’il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux nécessaires à la réalisation de ces travaux, dès lors que ces dépenses ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise dans le cadre des prestations prévues par ces dispositions ».


(1) Cour administrative d’appel de Lyon,
5e chambre, 25 octobre 2018,
 n° 18LY01393 
(2) Cour administrative d’appel de Marseille, 3e chambre, 6 décembre 2018,
n° 17MA00121
(3) Cour admiunistrative d’appel de Lyon, 2e chambre, 18 décembre 2018, n°17LY01861