Immobilier neuf

La pénurie des droits à bâtir pèse sur les prix du foncier

Une étude publiée par Immogroup Consulting revient sur la problématique d’une France qui manque de foncier constructible (lire L’Agefi Actifs n°516, p. 13). Alors que c’est « un des pays les moins densément peuplé d’Europe avec un vaste espace urbanisable, le terrain est présenté comme une ressource rare. En réalité, il n’y a pas de pénurie de foncier mais une pénurie de droits à bâtir et des cycles de production trop longs […]. Pourtant le foncier est un outil stratégique en matière de développement du parc résidentiel ». La société analyse ainsi le prix du foncier dans un grand nombre de communes relevant les différences existant entre les grandes villes ou agglomérations dynamiques et les territoires les plus délaissés.

« Sur la base de l’échantillon étudié, le prix moyen d’un m_ de terrain dans l’ouest de Paris vaut désormais plus de 17 fois le prix moyen du m_ d’un terrain en périphérie courante ou peu recherchée de communes de moins de 90.000 habitants », note Immogroup Consulting. L’écart de prix moyen s’est d’ailleurs accentué de plus de 25 % entre ces deux espaces urbains depuis 2008 et de 14 % depuis 2010.

L’étude met également en avant le poids du foncier dans le prix de vente d’un logement neuf, compris entre 10-11 % dans les communes de taille réduite et les secteurs peu recherchés et 25 % - 30 % à Paris.

De même, le coût de construction, autre variable du prix de vente, varie en fonction du type de logement. « L’écart de prix de revient au m_ est de 1 pour la maison individuelle en secteur périurbain à 3,5 pour un immeuble collectif avec fondations spéciales en centre-ville. De sorte que ce sont dans les secteurs où le foncier est le plus cher que le coût de construction est aussi le plus élevé ».

Enfin, la conclusion d’Immogroup Consulting est sans surprise. « La rareté, et la cherté subséquente, des terrains constructibles disponibles en secteurs urbains denses constitue, avec la hausse du coût de construction, un des facteurs explicatifs essentiels du niveau élevé des prix des logements neufs ».


Quelques repères :

Sur la base de l’échantillon observé par Immogroup Consulting :

Le prix moyen d’un terrain vaut :

- 4.463 euros HT/m_ habitable neuf à Paris dans les quartiers ouest et 2.555 €/m_ dans les quartiers est

- 2.000 euros à Boulogne (92)

- 1.150 euros à Montreuil (93)

- 950 euros à Argenteuil (95)

- 330 euros à Villiers Le Bel (95)

Le prix moyen d’un terrain vaut 772 euros HT/ m_ habitable neuf en centre ville de communes de plus de 150 000 habitants dont

- 1.054euros/m_ habitable à Lyon

- 997 euros/m_ habitable à Marseille

- 965 euros/m_ habitable à Strasbourg

- 933 euros/m_ habitable à Lille

- 900 euros/m_ habitable à Nantes

- 809 euros/m_ habitable à Rennes

- 750 euros/m_ habitable à Toulouse

- 695 euros/m_ habitable à Montpellier

- 525 euros/m_ habitable à Grenoble

- 505 euros/m_ habitable à Dijon

- 455 euros/m_ habitable à Reims

Le prix moyen d’un terrain vaut 531 euros HT / m_ habitable neuf en centre ville de communes de 90.000 à 150.000 habitants dont:

- 1.022 euros /m_ habitable à Aix en Provence

- 764 euros /m_ habitable à Rouen

- 450 euros /m_ habitable à Clermont Ferrand

- 541 euros /m_ habitable à Nancy

- 494 euros /m_ habitable à Poitiers

- 353 euros /m_ habitable à Besançon

- 259 euros /m_ habitable au Mans

Le prix moyen d’un terrain vaut 439 euros HT/ m_ habitable neuf en centre ville de communes de moins de 90.000 habitants dont:

- 705 euros /m_ à Chambéry

- 529 euros /m_ habitable à Pau

- 588 euros /m_ habitable à Valenciennes

- 505 euros /m_ habitable à Troyes

- 441 euros /m_ habitable à Périgueux

- 365 euros /m_ habitable à Valence

 -260 euros /m_ habitable à Auxerre

Source : Immogroup Consulting