Démembrement

La minoration du prix de la nue-propriété constitue un avantage occulte

En cas de surévaluation de la valeur de la nue-propriété l'usufruitier est considéré recevoir une libéralité assimilée à un revenu distribué
Le juste prix des droits démembrés est tel qu’il doit offrir le même taux de rendement interne à l’usufruitier et au nu-propriétaire.
Pierre Chiquelin

Les faits sont les suivants. La société civile Sacajisme et la société civile immobilière (SCI) Sacaj ont acquis respectivement l’usufruit, pour une durée de vingt-deux années, et la nue-propriété d’un immeuble pour un prix total de 730 000 euros.

A l’issue d’une vérification de comptabilité de la société Sacajisme, l’administration a estimé que le prix de 645 000 euros acquitté par la société pour acquérir l’usufruit excédait de 145 000 euros la valeur vénale de celui-ci. Dans ces conditions, la majoration délibérée du prix d’acquisition de l’usufruit temporaire, par rapport à sa valeur vénale, conduit à une minoration à due concurrence du prix de la nue-propriété au profit du nu-propriétaire. L’excédent de prix est alors constitutif d’une libéralité représentant un avantage occulte assimilé à une distribution de bénéfices imposable ente les mains des associés (art. 111, c du CGI).

Le tribunal administratif de Strasbourg[1] et la cour administrative d’appel de Nancy[2] ont prononcé la décharge des impositions litigieuses et ont rejeté le recours du ministre des finances qui s’est pourvu en cassation.

 

Pour écarter les prétentions du ministre et établir que le fisc n’apportait pas la preuve d’un écart significatif, la cour administrative d'appel :

- a écarté la méthode de valorisation de Bercy au motif qu’elle n’aurait pas tenu compte de l’augmentation annuelle des loyers du fait de l’inflation

- a conclu qu’était sans incidence le fait que la valeur totale de l’usufruit et de la nue-propriété soit supérieure au prix d’acquisition de la pleine propriété après application de la méthode de calcul des contribuables, dès lors que la valeur vénale de la nue-propriété sera différente à la date d’extinction de l’usufruit

- a décidé que le fait pour la SCI Sacaj de recevoir à terme le bien en pleine propriété pour un prix sans commune mesure avec le coût supporté par elle pour l’acquisition de la nue-propriété ne démontrait pas la surévaluation de l’usufruit

 

Partant de ces motivations, le Conseil d'Etat a déduit que la cour administrative d'appel avait commis une erreur de droit. Le ministre est donc fondé à demander l’annulation de l’arrêt d’appel.

Premièrement, le Conseil d'Etat rappelle que la charge de la preuve appartient à l’administration. Il y a libéralité et avantage occulte dès lors :

- que les services fiscaux établissent l’existence d'un écart significatif entre le prix d’acquisition et la valeur vénale des droits démembrés

- qu’il y a intention libérale de la part de l’usufruitier

 

S’agissant de la méthode d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété, le Conseil précise :

- que la valeur vénale de la transaction correspond à la valeur de marché qu’aurait entraînée le jeu normal de l’offre et de la demande

- et qu’en cas de démembrement la méthode d’évaluation est celle qui définit des prix tels qu’ils offrent le même taux de rendement interne à l’usufruitier et au nu-propriétaire

 

En l’espèce, le Conseil d'Etat a jugé :

- que la méthode d’évaluation de l’administration par application d’un taux d’actualisation égal au taux de rendement de l’investissement immobilier, indépendamment de l’inflation, était cohérente

- que la méthode de calcul des contribuables n’était pas recevable au motif qu’elle induisait une rentabilité interne déséquilibrée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire

 

Après annulation de l'arrêt, l’affaire est renvoyée devant la cour administrative d'appel de Nancy.

 

[1] Jugement du 29 septembre 2015

[2] Arrêt du 11 mai 2017