Fiscalité

La location meublée et le nouvel IFI

Sandrine Quilici, directrice de l'ingénierie patrimoniale chez Pictet WM, et Sylvain Guillaud-Bataille, notaire associé à Paris et chargé d’enseignement à l’université Paris Dauphine
Sylvain Guillaud-Bataille, notaire associé à Paris, université Paris Dauphine, et Sandrine Quilici, Pictet WM
DR, Sylvain Guillaud-Bataille, notaire associé à Paris, université Paris Dauphine, et Sandrine Quilici, Pictet WM

Sandrine Quilici, directrice de l’ingénierie patrimoniale chez Pictet WM et Sylvain Guillaud-Bataille, notaire associé à Paris et chargé d’enseignement à l’université Paris Dauphine

À l’ISF, supprimé par l’article 31 de finances pour 2018, est substitué l’impôt sur la fortune immobilière (ci-après « IFI »), entré en vigueur le 1er janvier 2018. Les praticiens doivent assimiler rapidement ces nouvelles dispositions et renouveler leurs réflexes, et ce d’autant plus vite que le nouvel IFI doit faire l’objet d’une déclaration concomitante à la déclaration des revenus ; le recouvrement donnera lieu chaque année à un avis d’impôt courant août en vue d’un paiement au 15 septembre. À la lumière de ces règles nouvelles, nous examinerons ici le traitement réservé à la location meublée.

Chronologie. Rappelons l’architecture des textes et le plan adopté par le législateur (articles 964 et suivants du Code général des impôts) consistant à organiser les règles du nouvel IFI en huit sections dont les cinq premières sont les suivantes : champ d’application ; assiette de l’impôt ; règles de l’évaluation des biens ; passif déductible ; actifs exonérés.
Nous insistons sur la chronologie élémentaire à respecter : la question de l’assiette est toujours préalable à celle d’une éventuelle exonération, ce n’est que si l’actif immobilier considéré est effectivement inclus dans l’assiette de l’IFI qu’il faut s’interroger sur l’application éventuelle d’un cas d’exonération.

Assiette. S’agissant de l’assiette de l’IFI, il faut se reporter aux articles 965 et 966 du CGI. De l’article 965 il résulte qu’un bien immobilier loué meublé et détenu « en direct » (sans société) par le redevable sera toujours inclus dans l’assiette de l’IFI (la question d’une exonération ne viendra qu’ensuite). En revanche, s’agissant des actifs immobiliers détenus par une société, la solution apparaît moins rapidement : la mise en œuvre de la règle du coefficient immobilier (1) implique d’identifier (pour ne pas les inclure dans le calcul du coefficient) ceux des biens et droits immobiliers affectés à « l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale » de la société qui les détient ou d’une société membre de son groupe. En effet, ces derniers ne sont pas pris en compte pour déterminer la fraction de la valeur des titres sociaux imposables. S’agissant plus particulièrement de l’activité commerciale, l’article 966, II du CGI dispose qu’il convient d’entendre celles mentionnées aux articles 34 et 35 du même Code. Or, le 5° bis de l’article 35 vise expressément l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés. Toutefois, le I de l’article 966 du CGI réintègre dans le champ d’application de l’IFI toute activité consistant pour la société à gérer son propre patrimoine immobilier. Nous constatons ainsi que les locaux d’habitation loués meublés (détenus « en direct » ou par une société) sont inclus dans l’assiette de l’IFI. La conclusion est identique pour les établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation.

Éventuelle exonération. Une seconde étape consiste à s’interroger sur le bénéfice d’une éventuelle exonération liée à l’affectation de l’immeuble à l’activité professionnelle du contribuable, laquelle doit être industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Cette exonération est fondée sur l’article 975 du CGI, lequel est divisé en six parties (du I au VI) dont :

  • les quatre premières (I à IV) organisent quatre cas d’exonération (en distinguant notamment l’immeuble affecté à une exploitation individuelle, l’immeuble appartenant à une société de personnes et l’immeuble appartenant à une société soumise à l’IS) ;
  • et les deux suivantes (V et VI) apportent deux simples précisions dont la première (V) mérite quelques développements.

Sont considérées comme commerciales les activités qualifiées comme telles pour la détermination de l’assiette imposable. Toutefois, par exception, sont également susceptibles de bénéficier de l’exonération d’IFI, qu’elles soient exercées par une personne physique ou une société :

  • l’activité de location de locaux d’habitation loués meublés ou destinés à l’être, sous réserve, s’agissant des personnes physiques, qu’elles réalisent plus de 23.000 euros de recettes annuelles et en retirent plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 ;
  • l’activité de location d’établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaires à leur exploitation (CGI, art. 975, V).

Comprenons ainsi que le V de l’article 975 (2) ne fonde aucun cas d’exonération autonome mais précise que, par exception à la définition commentée ci-dessus de l’article 966, l’activité de location de locaux meublés est susceptible d’être qualifiée d’« activité commerciale » pour l’application des I à IV du même article : cette qualification est automatique lorsque la location est consentie par une société (par exemple une SARL de famille), mais est conditionnée s’agissant de la location consentie par une personne physique (montant de recettes annuelles et seuil de revenus).

Respect d’autres conditions. Si, à ce stade de l’analyse, le critère de l’activité commerciale se trouve rempli, il convient de vérifier ensuite si les autres conditions permettant d’ouvrir droit à l’exonération sont également respectées. Or, il ressort d’une lecture stricte du texte de loi que si le redevable est personnellement propriétaire, il ne pourra prétendre à l’exonération que pour autant que la location de locaux d’habitation meublés constitue son « activité principale » (CGI, art. 75, I). Dans le cadre de l’ISF, l’administration fiscale définissait la notion d’activité principale de la manière suivante : « Lorsque l’exploitant exerce simultanément plusieurs professions, l’activité principale s’entend normalement de celle qui constitue pour le redevable l’essentiel de ses activités économiques, même si elle ne dégage pas la plus grande part de ses revenus (cas de l’entreprise déficitaire). Dans l’hypothèse où un tel critère ne peut être retenu (par exemple lorsque les diverses activités professionnelles sont d’égale importance), il convient de considérer que l’activité principale est celle qui procure à l’intéressé la plus grande part de ses revenus » (BOI-PAT-ISF-30-30-10-30, § 10).

Une confusion à lever. L’administration éclairait ensuite sur ce qu’il faut entendre  par « constitue l’essentiel des activités économiques du contribuable » en ces termes : « Pour l’application de ce critère, il y a lieu de tenir compte de l’ensemble des activités professionnelles exercées par le redevable, y compris les professions salariées. Au sein de cet ensemble, la profession qui, constituant l’essentiel des activités économiques du redevable, apparaît comme exercée à titre principal ne peut être déterminée que par un examen attentif de chaque cas particulier. À titre de faisceau d’indices, on s’attachera à des éléments comme le temps passé dans chaque activité, l’importance des responsabilités exercées et des difficultés rencontrées, la taille des diverses exploitations, etc. 
Par ailleurs, lorsqu’un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l’activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l’intéressé »
(BOI-PAT-ISF-30-30-10-30, § 20).

Cette notion d’« activité principale » devrait être pareillement vérifiée concernant l’éventuelle exonération de biens affectés à l’activité opérationnelle d’une société de personnes soumise à l’IR (la SARL de famille par exemple) puisque le II de l’article 975 pose le principe de l’exonération de tels biens dès lors que le redevable exerce son activité principale au sein de ladite société. Toutefois, cette condition de l’exercice de l’activité à titre principal n’existait pas sous l’empire de l’ISF. En effet, l’ancien article 885 R du CGI permettait l’exonération des biens d’habitation loués meublés dès lors que :

  • le propriétaire des locaux était inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ;
  • il réalisait plus de 23.000 euros de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ;
  • et retirait de cette activité plus de 50 % des revenus professionnel du foyer.

Or, il est à noter que les règles de l’IFI relatives à l’exonération des locaux loués meublés au titre de l’outil professionnel sont issues d’un sous-amendement présenté par le gouvernement et adopté en seconde lecture par l’Assemblée nationale dont une partie de l’exposé des motifs précise : « Le sous-amendement confirme plus explicitement le maintien, comme pour l’impôt de solidarité sur la fortune, de l’exonération des biens professionnels pour les activités de location d’habitation meublés ou de locaux commerciaux équipés. » Il faut espérer que la confusion induite par le texte de loi d’un côté et l’intention du législateur de l’autre soit levée par le Bofip à paraître !

Enfin, en cas d’exercice d’une activité de location meublée par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, le redevable peut prétendre au bénéfice de l’exonération (à proportion de la valeur des parts de la société représentative des logements loués meublés) dès lors qu’il détient dans la structure une participation minimale de 25 % et qu’il y exerce effectivement une fonction de direction donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels. 


(1) Selon laquelle il convient d’intégrer à l’assiette de l’IFI une fraction de la valeur des parts d’une société à hauteur de la valeur représentative des biens immobiliers, ce qui suppose d’appliquer à la valeur vénale des parts de cette société un coefficient égal au rapport entre la valeur des biens immobiliers imposables et la valeur réelle de l’ensemble des actifs de la société.

(2) Les critères de l’article 975, V ne doivent pas entraîner de confusion avec ceux de l’article 155, IV qui définit l’activité de « location meublée professionnelle », qui n’est pas applicable en matière d’IFI.